Giro en la estrategia de Argis. La gestora ha decidido poner a la venta de forma unitaria el millar de viviendas que compró a finales del año pasado a Acciona Inmobiliaria en que en origen se habían ideado para explotarse en alquiler. Los inmuebles están repartidos entre Madrid, Barcelona y Terrassa. Con este movimiento, Argis se suma a la tendencia de la ‘privatización’ de viviendas, consistente en vender individualmente bloques enteros pensados para el arrendamiento, una de las grandes tendencias del mercado inmobiliario en los últimos meses.
Argis, gestora liderada por Alejandro Schuvaks, adquirió en noviembre del pasado año 1.016 viviendas promovidas por la filial inmobiliaria de la empresa de construcción e infraestructuras. Pagó por ellas 324 millones de euros, cerca de unos 320.000 por piso. Las promociones están ubicadas en el barrio de Tetuán (120) y en las proximidades de la avenida del Cardenal Herrera Oria (292), ambas en Madrid; en La Marina del Port (184), en Barcelona; y en el ámbito conocido como AEG (420), en Terrassa.
Las viviendas habían sido promovidas por Acciona bajo la fórmula de build to rent, es decir, construidas directamente para alquilarse. Sin embargo, Argis no las mantendrá en renta y las venderá de forma unitaria. Esta estrategia de inversión se conoce en el argot especializado como ‘privatización’, consistente en aprovechar la fuerte revalorización del precio de la vivienda con la venta de los inmuebles en el mercado minorista en vez de manteniéndolos en arrendamiento, donde los retornos son mucho más ajustados.
Viviendas desde 373.000 euros en Madrid y 194.000 euros en Cataluña
Las viviendas de Argis están actualmente a la venta en los diferentes portales inmobiliarios. Las 120 ubicadas en el distrito de Tetuán están repartidas en seis promociones, cuyos precios parten desde los 373.000 hasta los 422.000 euros, con precios máximos de hasta 800.000 euros, cuya repercusión oscila entre los 4.500 y los 6.300 euros por metro cuadrado. El precio sube en las del barrio de Tres Olivos, en el norte de la capital: aunque aquí las más baratas no bajan de los 373.000 euros y las más caras rondan los 770.000, el euro metro cuadrado es mucho más alto, entre los 5.800 y los 8.100 euros.
Por contra, las de Terrassa, en el proyecto de regeneración urbana conocido como AEG, próxima a la estación de tren Nord y con buena comunicación con Barcelona, son las más asequibles de todas las que están en el mercado de este portfolio. Concretamente, las más baratas parten desde 194.000 euros y las más caras alcanzan los 373.000, con precios medios en el entorno de los 3.000 euros por metro cuadrado. Las de la capital catalana, en La Marina del Port/Zona Franca, junto a la Fira de Barcelona, salen a la venta a partir de 390.000 euros y las más caras no alcanzan el medio millón de euros, con costes medios de entre 4.000 y 4.500 euros por metro cuadrado. Estos inmuebles están siendo comercializado por Activum, mientras los de la capital por el propio equipo interno de la gestora.
Crece el interés por la ‘privatización’
En los últimos meses ha cobrado fuerza en el mercado residencial español la denominada estrategia de privatización de carteras de alquiler. Esta operación consiste en adquirir edificios completos o conjuntos de viviendas que ya se encuentran arrendados y estabilizados para, posteriormente, dividirlos y comercializar cada vivienda de forma individual. El inversor deja así de valorar el activo únicamente por las rentas que genera y pasa a considerar el precio que podría obtener mediante la suma de las ventas unitarias.
El atractivo de esta estrategia reside en la diferencia existente entre el valor de un edificio vendido en bloque a otro inversor institucional y el valor agregado de sus viviendas cuando se venden por separado a particulares. El proceso suele desarrollarse de manera gradual. Las viviendas pueden mantenerse alquiladas mientras los contratos continúan vigentes y ponerse a la venta cuando quedan libres, en ocasiones después de realizar mejoras o trabajos de reposicionamiento.
La operación más sonada hasta la fecha ha sido la compra de Brookfield de un portfolio de 5.000 viviendas en Madrid propiedad de Blackstone por 1.050 millones, pero también hay otras grandes transacciones en ciernes, como el traspaso de una gran cartera de la alemana Patrizia en Barcelona y su área metropolitana a la española Azora. El auge de estas operaciones también está relacionado con la reducción de la rentabilidad del alquiler institucional, la subida del precio de compraventa y el incremento de la incertidumbre regulatoria. Ante la dificultad de vender algunas carteras completas con la rentabilidad esperada, los gestores pueden optar por su fragmentación y venta minorista.
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