Fitch Ratings considera que las medidas planteadas por el Gobierno español para mejorar el acceso a la vivienda no serán suficientes para corregir de forma significativa el desequilibrio que arrastra el mercado inmobiliario. La agencia pone el foco en el déficit estructural de oferta como principal problema y advierte de que las actuaciones previstas tendrán un impacto limitado.
Esta valoración se produce en un momento de fuerte crecimiento de los precios. Y es que la vivienda en España registró un incremento interanual del 14% a finales de junio de 2026, según los datos recogidos por la agencia. Sin embargo, Fitch anticipa una moderación gradual durante los próximos meses. La principal razón es el creciente esfuerzo que deben realizar los hogares para acceder a una vivienda, en un contexto marcado también por unos costes de financiación más elevados.
«Aunque los datos más recientes indican que los precios nominales de la vivienda están creciendo con rapidez -un 17% y un 14% interanual a finales de junio de 2026 en Portugal y España, respectivamente-, proyectamos una desaceleración gradual hasta aproximadamente el 10% a finales de 2027, impulsada principalmente por unos indicadores de accesibilidad significativamente deteriorados», indica la agencia.
En el caso de España, para Fitch el desequilibrio del mercado tiene un componente fundamentalmente estructural. De hecho, destaca que, aunque las condiciones financieras y la capacidad de compra de los hogares pueden enfriar la demanda, la falta de oferta impide que el mercado se ajuste de forma significativa.
La agencia señala que la relación entre el precio medio de la vivienda y los ingresos brutos de los hogares en España se encuentra cerca de 9 veces, próxima al máximo histórico de 9,0 veces registrado en 2007. Este indicador refleja el elevado esfuerzo que supone actualmente acceder a una vivienda en propiedad. «El déficit estructural de oferta de vivienda continuará sosteniendo los aumentos de precios».
En este contexto, cree que las medidas destinadas a mejorar la accesibilidad pueden ayudar a determinados colectivos, pero no espera que corrijan por sí solas el desequilibrio existente en el mercado.
Cabe recordar que entre las iniciativas planteadas por el Gobierno figuran medidas dirigidas tanto al mercado del alquiler como al de la vivienda en propiedad. El paquete contempla controles sobre los precios del alquiler, la ampliación de los contratos y una mayor protección frente a los desahucios para los inquilinos vulnerables. También se incluyen incentivos fiscales para los propietarios que pongan sus viviendas en alquiler, así como una reducción del IVA para la construcción de vivienda pública.
Por otro lado, Fitch remarca que la evolución del mercado inmobiliario tendrá efectos sobre el crédito hipotecario y anticipa un aumento gradual de la morosidad tanto en España como en Portugal, aunque desde niveles actualmente reducidos. En España, la agencia calcula que la proporción de préstamos morosos pasará del 1,4% registrado en junio de 2026 al 2,25% a finales de 2027. En Portugal, la previsión es que aumente del 0,8% al 1,5%.
Uno de los principales focos de riesgo son las hipotecas a tipo mixto, cuyos titulares podrían afrontar un aumento de las cuotas cuando finalicen sus periodos iniciales a tipo fijo y los préstamos pasen a estar vinculados a tipos de interés más elevados. A pesar de esta previsión, Fitch destaca que la mayoría de las entidades financieras mantienen criterios prudentes de concesión y gestión de las hipotecas, respaldados por las medidas macroprudenciales.
