Comprar una vivienda media por debajo de los 200.000 euros sigue siendo posible en buena parte de la España urbana. Un análisis elaborado por EL PERIÓDICO a partir de datos del Ministerio de Vivienda y del INE muestra que 92 de los 153 municipios españoles de más de 50.000 habitantes se sitúan por debajo de ese umbral. En ellos viven 12,72 millones de personas, el 25,9% de la población residente en España.
El dato permite matizar la idea de que la vivienda en las ciudades ha quedado completamente fuera del alcance de los 200.000 euros. Pero los expertos consultados advierten de que esa cifra no basta, por sí sola, para hablar de accesibilidad real. El precio medio puede ser más bajo que en las grandes capitales, pero eso no implica necesariamente que exista oferta suficiente, que las viviendas estén bien conectadas con los polos de empleo o que esos municipios puedan absorber la demanda desplazada desde los mercados más tensionados.
Karen Ortega Burgos, investigadora del Centre d’Estudis Demogràfics, defiende precisamente esa cautela. «Que todavía existan municipios metropolitanos y ciudades intermedias donde el precio medio de la vivienda se sitúe por debajo de los 200.000 euros no significa necesariamente que constituyan una alternativa real y suficiente a las capitales más tensionadas», señala. A su juicio, la primera cuestión es la suficiencia de la oferta: «No basta con que existan viviendas más asequibles, sino que debe existir un volumen de oferta capaz de responder a la demanda«.
La vivienda, añade Ortega, no puede analizarse al margen de las infraestructuras y del mercado laboral. Un municipio puede tener precios más accesibles, pero resultar poco atractivo si no cuenta con buenas conexiones de transporte, servicios o acceso a los principales polos de empleo. «La asequibilidad debe medirse también en términos de movilidad, tiempos de desplazamiento y acceso a oportunidades económicas«, apunta.
Las coronas de Madrid y Barcelona
Esa mirada es especialmente relevante en las coronas metropolitanas. En torno a Madrid y Barcelona todavía aparecen municipios donde la vivienda media queda por debajo de los 200.000 euros, pero eso no significa que funcionen automáticamente como válvula de escape. Ortega advierte de que la presión residencial puede desplazarse hacia la periferia y generar nuevas tensiones de precios, segregación residencial y mayores costes de movilidad. Por eso, defiende que la vivienda se aborde desde una perspectiva metropolitana: los mercados residenciales, el empleo y la movilidad funcionan a una escala que supera los límites municipales.
Karina Katrib, directora de Gloval Analytics, apunta en la misma dirección y sostiene que algunas ciudades que todavía están por debajo o cerca de los 200.000 euros empiezan a aproximarse a ese umbral, como es el caso de Sevilla, Vigo, Alicante o Las Palmas de Gran Canaria, que «están acercándose progresivamente al umbral psicológico y económico de los 200.000 euros de precio medio por vivienda».
Según Katrib, esa evolución responde a una combinación de factores. El principal es la escasez de oferta disponible, especialmente en vivienda habitual. A ello se suman el poco suelo finalista en zonas consolidadas, la lentitud del desarrollo urbanístico, un parque residencial envejecido con poca renovación y un volumen de obra nueva inferior a las necesidades demográficas. El mercado promotor también arrastra costes de construcción elevados, escasez de trabajadores cualificados y un coste financiero más alto.
La presión no procede solo de la falta de oferta. Algunas capitales intermedias están absorbiendo demanda interna por incremento de población extranjera residente, migración laboral hacia polos económicos regionales y desplazamiento de compradores desde mercados más caros. Cuando Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia alcanzan niveles de precio difíciles de asumir, parte de la demanda busca alternativas en ciudades secundarias con buenas infraestructuras, conectividad y cierto dinamismo económico.
El déficit en la creación de hogares
José María Basañez, presidente de Grupo Tecnitasa, sitúa la clave en el equilibrio entre hogares y vivienda disponible. En ciudades donde el precio medio se mantiene por debajo de los 200.000 euros —como León, Cáceres, Badajoz, Ciudad Real o Zamora—, la distancia entre la creación de hogares y la producción de vivienda es mínima o incluso negativa. En los grandes mercados urbanos ocurre lo contrario: la creación de hogares lleva años creciendo a un ritmo superior al de la producción de vivienda.
Ese desequilibrio entre oferta y demanda es, a su juicio, uno de los principales factores que explica la evolución de los precios. Además, algunos mercados tensionados cuentan con una demanda adicional de compradores internacionales, inversores o profesionales expatriados con elevada capacidad adquisitiva, lo que añade presión sobre una oferta ya limitada. «Más que una diferencia de calidad entre unas viviendas y otras, lo que encontramos son mercados con dinámicas muy distintas«, resume Basañez.
Suscríbete para seguir leyendo
