Comprar una vivienda es uno de los proyectos más ilusionantes para una pareja, pero también la mayor transacción económica de sus vidas. En España, el 74% de las personas que adquieren una propiedad lo hacen acompañados, una decisión que, aunque habitual, esconde riesgos legales y financieros que la mayoría desconoce. Con casi 87.000 divorcios registrados en 2024 —la cifra más alta en cinco años—, hablar de dinero se convierte en una necesidad. El arquitecto Edu Saz analiza las claves para afrontar este paso con seguridad, porque, como él mismo afirma, «las mejores parejas no son las que no hablan de dinero, son las que lo hablan bien y pronto».
El riesgo legal: «La deuda es solidaria»
Uno de los mayores peligros al firmar una hipoteca conjunta es la deuda solidaria. Según explica Saz, esto significa que «en una hipoteca conjunta, cada titular responde por el 100% de la deuda, no por la mitad». Si uno de los dos no puede afrontar su parte por un despido, una enfermedad o cualquier otro motivo, el banco puede reclamar la totalidad de la cuota al otro cotitular. Esta responsabilidad total tiene un impacto directo en la capacidad de endeudamiento futura de ambos.
En una hipoteca conjunta, cada titular responde por el 100% de la deuda, no por la mitad»
Ahorrar durante años ya no basta para comprar una vivienda en Alicante
El problema se agrava porque la hipoteca figura al 100% en el registro de deudas del Banco de España (CIRBE) para cada titular. «Tu capacidad de endeudamiento individual queda limitada para siempre mientras dure esa hipoteca», advierte el experto. Esto implica que solicitar un préstamo para un coche o un negocio se vuelve mucho más complicado. Además, existe la trampa del proindiviso: sin el consentimiento del otro no se puede vender el piso, pero sí la parte correspondiente. Esto abre la puerta a que fondos especializados compren esa mitad para presionar al otro propietario y forzar una venta a la baja.
Qué pasa si la relación se rompe
Cuando una relación termina, la gestión del inmueble común genera costes y tensiones. La opción más limpia en apariencia es la venta a un tercero, pero si el piso ha ganado valor, Hacienda reclamará entre un 19% y un 28% de la ganancia patrimonial en el IRPF. Otra alternativa es que uno de los dos compre la parte del otro, pero esto exige liquidez o una refinanciación que los bancos, con criterios cada vez más estrictos, no siempre aprueban. Además, esta operación implica pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10%.
La solución fiscalmente más inteligente es la extinción de condominio, un procedimiento que permite a uno quedarse con la vivienda compensando al otro y pagando solo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de entre el 0,5% y el 1,5%. El ahorro es considerable, pero requiere que ambos estén de acuerdo. Sin embargo, Saz alerta sobre un error muy común: «cambiar la titularidad del piso en la escritura no te saca automáticamente de la hipoteca». Si no se realiza una novación hipotecaria para eliminar al titular que se va, este seguirá siendo responsable del 100% de la deuda frente al banco.
Cambiar la titularidad del piso en la escritura no te saca automáticamente de la hipoteca»
Cuatro claves para protegerse antes de firmar
Para evitar estos problemas, Edu Saz recomienda cuatro medidas preventivas. La primera es firmar un pacto privado de convivencia o unas capitulaciones ante notario que regulen qué ocurrirá con el piso en caso de ruptura. En España, el régimen por defecto es el de gananciales, pero el 93% de las parejas que firman acuerdos elige la separación de bienes. La segunda clave es reflejar en la escritura el porcentaje de titularidad real de cada uno, especialmente si las aportaciones iniciales han sido desiguales.
Cartel de ‘se vende’ en una vivienda
La tercera recomendación se centra en el seguro de vida. En lugar del seguro ofrecido por el banco, Saz aconseja contratar uno propio donde el beneficiario sea el otro miembro de la pareja. Esto es crucial para parejas no casadas, ya que, en caso de fallecimiento, la propiedad pasaría a los herederos legales (padres, hermanos) y no al conviviente, que podría quedarse con la deuda sin el piso. Finalmente, es útil pactar una cláusula de derecho de tanteo, que otorga al otro la prioridad de compra antes que cualquier tercero, evitando así compartir la propiedad con un desconocido.
