Lo que ocurra con la vivienda transciende al sector inmobiliario. «La situación macroeconómica y la estabilidad financiera pueden verse afectadas», señala el Banco de España. Se ve claramente en todos los impactos colaterales del vaivén de los precios, sobre todo con el encarecimiento vertiginoso de los últimos años tanto en la compra como en el alquiler. Junto a la situación del mercado laboral y las condiciones bancarias, el coste de los pisos y las casas condiciona «las decisiones de consumo y ahorro de los hogares, la emancipación de los jóvenes, la inversión empresarial o la localización geográfica de los trabajadores y de las empresas». «La existencia de problemas de acceso a la vivienda puede dar lugar a un amplio conjunto de efectos económicos y adversos», advierte el organismo en su informe anual publicado este jueves. Desde limitaciones al crecimiento y la productividad, a «distorsiones en la acumulación de la riqueza entre generaciones».
Como en anteriores análisis, el Banco de España llama la atención por la falta de oferta. Calcula que entre 2021 y 2025 se ha generado un déficit de alrededor de 750.000 viviendas. Solo el pasado año, el número de hogares aumentó en 240.000, mientras que las viviendas terminadas alcanzaron las 92.000 tras una caída del 9% respecto al ejercicio anterior. Muy por encima del desequilibrio estimado en Portugal (300.000 inmuebles) y en Italia (400.000).
En Galicia se finalizaron 4.894 viviendas en 2025. Se comercializaron 2.325 nuevas y 27.873 de segunda mano. Al cierre del año, el stock a estrenar se situó en 15.470, su mínimo histórico y casi un 12% menos que en 2024. La comunidad lideró junto con Murcia (-12,2%) la bolsa de inmuebles nuevos pendientes de venta. En la provincia de A Coruña rozan las 6.500 (-13,2%); 5.600 están en Pontevedra (-9,5%); 2.149 en Ourense (-5,8%); y 1.253 en Lugo (-22,2%). El recorte en el conjunto del país fue del 0,5%, hasta las 452.670 unidades, según el balance que acaba de publicar el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Muchas de esas viviendas sin uso acumuladas vienen de los años de la burbuja. La construcción se expandió muy por encima de la creación neta de hogares entre 1982 y 2010. «Este hecho permitió la renovación del parque de viviendas y el auge de las segundas residencias, si bien dio lugar a un exceso de producción en algunas zonas durante el bum inmobiliario de los años 2000», explica el Banco de España. Luego la tendencia fue la contraria. Más nuevos hogares que lugares para vivir entre 2011 y 2020, absorbiendo «parte del exceso de producción durante la primera década de los años 2000». El stock de vivienda nueva contrasta con la flojera de la oferta, pero el equipo liderado por José Luis Escrivá matiza: no todas «se adecuarían a las preferencias de la demanda debido a su localización y estado de conservación». El director general de Economía del Banco de España, David López Salido, vaticina que la brecha tardará «bastante» en cerrarse. «Pensemos en mecanismos para que sea lo más rápido. No podemos detener el ritmo de creación de hogares y la dinámica poblacional», enfatizó.
Tensiones
Los precios reales de compra subieron el 9,7% en 2025 (5,5% en 2024) y un 5% en el caso del alquiler, que arrastra un incremento «de manera sustancial» desde 2019. Una subida en los arrendamientos «muy significativa y muy grande», impulsada por los nuevos contratos que «más que doblan el precio de los ya existentes».
Hay dos elementos que están azuzando el mercado. De un lado, las viviendas turísticas. Son alrededor de 355.000. La entrada en vigor de la nueva regulación provocó una caída de 45.000 respecto a 2024. «Suponen una proporción pequeña del parque de viviendas, aproximadamente el 1,5%, si bien su peso relativo alcanza cuotas en torno al 10% en el conjunto del mercado del alquiler», apunta el Banco de España, que contrapone la aportación a la actividad económica con «la presión al alza de la demanda» y de los precios, sobre todo en lugares donde ya existen tensiones, como las zonas más turísticas del país. En esos mismos lugares se concentran las adquisiciones por parte de extranjeros no residentes. Otro ingrediente que estrangula el mercado. Acumulan unas 545.000 viviendas en España, el 2% del total del parque residencial del país.
Suscríbete para seguir leyendo
