Los propietarios que han comprado una nueva vivienda sin haber vendido todavía la anterior pueden beneficiarse de una de las exenciones más útiles en la declaración de la Renta. Así lo ha explicado Hacienda, que detalla los requisitos y plazos que deben cumplir los contribuyentes para acceder a este ahorro fiscal y evitar pagar de más a la Agencia Tributaria. Esta exención permite que puedas evitar de forma total o parcial el pago de impuestos en el IRPF por la ganancia obtenida en la operación.
La Agencia Tributaria recuerda que este beneficio fiscal no solo se aplica cuando una persona vende primero y compra después. También es válido el proceso inverso, adquirir una nueva vivienda antes de desprenderse de la anterior. Esta fórmula es cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario debido al encarecimiento de la vivienda.
Hacienda permite comprar antes y vender después
La clave está en cumplir los plazos y demostrar que ambas propiedades tienen consideración de vivienda habitual. El reglamento del IRPF establece que el contribuyente dispone de un plazo máximo de dos años para reinvertir el dinero obtenido en la venta de su vivienda habitual. Ese margen temporal funciona en ambas direcciones. Es decir, el contribuyente puede vender primero y comprar después o, por el contrario, comprar una nueva vivienda y vender la anterior dentro de los 24 meses siguientes.
Durante años, Hacienda mantuvo interpretaciones restrictivas cuando la compra se realizaba antes de la venta. Sin embargo, el Tribunal Supremo hizo una nueva interpretación de la ley abriendo un escenario nuevo para los propietarios. La sentencia 1230/2020, dictada el 1 de octubre de 2020, establece una nueva doctrina y reconoce esta posibilidad.
El alto tribunal dejó claro que no es necesario utilizar exactamente el mismo dinero recibido de la venta para beneficiarse de la exención. Lo más importante es el valor de la nueva vivienda y no la trazabilidad física del efectivo. Esto permite financiar la nueva casa mediante préstamo hipotecario, ahorros propios o incluso una combinación de ambas fórmulas.
Requisitos que exige Hacienda para aplicar la exención
La exención por reinversión no es automática. Hacienda exige cumplir varias condiciones relacionadas con el uso de la vivienda y los plazos:
- La vivienda vendida debió tener la consideración de habitual: el propietario debe haber residido en ella de manera continuada durante al menos tres años. Sin embargo, la normativa contempla excepciones cuando el cambio de domicilio se produce por circunstancias justificadas, como un traslado laboral, separación matrimonial, matrimonio, obtención de empleo o situaciones similares.
- La nueva vivienda debe convertirse también en residencia habitual del contribuyente: La ley obliga a ocuparla de forma efectiva y permanente en un plazo máximo de doce meses desde la compra o desde la finalización de las obras.
- La nueva vivienda se puede rehabilitar: La normativa también permite aplicar la exención cuando el dinero se destina a rehabilitar un inmueble habitual o incluso a una casa en construcción, incluidos supuestos de autopromoción.
En todos esos casos, el contribuyente dispone de dos años para reinvertir el dinero y de un máximo de cuatro años para terminar la construcción.
La cuantía del ahorro depende de la ganancia obtenida
La ventaja fiscal no consiste en una ayuda fija, sino en evitar tributar por la ganancia patrimonial generada en la venta de la vivienda. Hacienda calcula esa ganancia restando al precio de venta el valor de adquisición original, incluidos determinados gastos e inversiones realizadas en la vivienda.
Si no se aplicara la exención, el beneficio tributaría en la base del ahorro del IRPF con tipos progresivos que actualmente oscilan entre el 19% y el 30%, dependiendo de la cantidad obtenida. Así, una persona que compró una vivienda por 100.000 euros y la vende por 200.000 euros puede generar una ganancia patrimonial de 100.000 euros. En un escenario sin reinversión, esa operación podría obligarle a pagar más de 21.000 euros en impuestos. Sin embargo, si reinvierte íntegramente el importe obtenido en una nueva vivienda habitual, toda esa tributación quedaría exenta.
Hacienda sí cobra una parte cuando la reinversión es parcial
La exención también puede aplicarse de forma parcial. Cuando el contribuyente reinvierte solo una parte del dinero obtenido en la venta, Hacienda únicamente deja libre de impuestos la proporción correspondiente. Por ejemplo, si solo se reinvierte el 60% del importe obtenido, la exención cubrirá el 60% de la ganancia patrimonial, mientras que el 40% restante sí tributará en el IRPF.
La Agencia Tributaria recuerda que si la compra y la venta se producen en ejercicios fiscales distintos, el contribuyente debe indicar expresamente en la declaración de la Renta su intención de acogerse a la exención por reinversión.
En caso de incumplir alguno de los requisitos o superar los plazos legales, Hacienda podrá exigir el pago de la parte exenta junto con los correspondientes intereses de demora.
