El mercado residencial español ha entrado en un escenario de tensión consolidada. Según el último Barómetro de Tensión Inmobiliaria elaborado por el comparador hipotecario iAhorro con datos del segundo semestre de 2025, la accesibilidad a la vivienda ha sufrido un nuevo deterioro en los principales núcleos urbanos, invalidando el efecto positivo de una financiación hipotecaria que, actualmente, se mantiene estable con tipos medios de alrededor del 2,10% TIN.
El problema del acceso a la vivienda ha dejado de ser una cuestión puramente financiera para convertirse en un desajuste estructural. “El mercado demuestra una enorme capacidad de resistencia, pero los precios no corrigen. El verdadero cuello de botella es el precio del inmueble, impulsado por una falta de oferta que no logra dar respuesta a la demanda”, advierte Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.
El podio de la inaccesibilidad
San Sebastián encabeza un semestre más la clasificación nacional, rozando el máximo teórico del índice con 97,49 puntos sobre 100. En la capital donostiarra, adquirir una vivienda estándar de 100 metros cuadrados exige unos ingresos netos mensuales de 5.642 euros, cifra que triplica el salario medio neto en España (situado en torno a los 1.880 euros según el INE).
Madrid y Barcelona completan el podio con 82,82 y 80,72 puntos respectivamente. En ambas ciudades, el esfuerzo exigido a los hogares supera los 4.500 euros mensuales, distanciando cada vez más la vivienda de la capacidad real de ahorro de la mayoría de las familias. Palma de Mallorca y Bilbao cierran el top 5 de los mercados con mayores barreras de entrada.
Más oferta disponible no siempre significa más accesibilidad
El análisis del stock de vivienda muestra que la cantidad de inmuebles puestos a la venta por cada 1.000 habitantes en el mercado no siempre se traduce en una mejora real de la accesibilidad. Aunque el volumen de viviendas en venta es un factor relevante para entender la tensión del mercado, su impacto depende también del nivel de precios y de la capacidad adquisitiva de los hogares.
En algunas de las ciudades con mayor presión inmobiliaria del país existe un número considerable de viviendas disponibles en relación con su población. San Sebastián, por ejemplo, cuenta con cerca de 9,7 viviendas en venta por cada 1.000 habitantes, mientras que Madrid registra unas 8,2 y Barcelona alrededor de 12,6. Sin embargo, estos niveles de oferta no han sido suficientes para aliviar la tensión del mercado ni para mejorar significativamente la accesibilidad.
“Una de las razones principales es que una parte importante de esa oferta se concentra en segmentos de precio elevados, fuera del alcance de muchos hogares. Aunque las viviendas estén disponibles en el mercado, el esfuerzo salarial necesario para acceder a ellas sigue siendo muy elevado, lo que limita el efecto real que el aumento del stock podría tener sobre la accesibilidad”, afirma Martínez, que añade que “en los grandes polos urbanos la demanda continúa siendo muy intensa, impulsada por factores como la concentración de empleo, la atracción de población o el interés inversor. Y esto provoca que incluso cuando aumenta el número de viviendas en venta, el mercado sea capaz de absorber rápidamente esa oferta, manteniendo la presión sobre los precios”.
Viviendas a la venta por cada 1.000 habitantes en cada capital de provincia. / .
Una España a dos velocidades
Mientras los grandes polos urbanos se encuentran en niveles críticos, el interior de la península mantiene un mercado más moderado. Ciudades como Cartagena, Jaén, Lérida, Elche y Cuenca se sitúan en el extremo opuesto, presentando niveles de tensión bajo mínimos. En estas plazas, el salario necesario para comprar una vivienda se ajusta con mayor fidelidad a la renta media nacional, con cuotas hipotecarias que en algunos casos no superan los 400 euros al mes.
“La brecha territorial es evidente. No hablamos solo de precios altos, sino de un esfuerzo financiero que condiciona la movilidad laboral y el proyecto de vida de miles de familias”, subraya Martínez, quien advierte que esta polarización podría intensificarse si no existen políticas de vivienda que favorezcan la rotación del parque residencial.
¿Mayor oferta equivale a mayor accesibilidad?
El análisis de iAhorro desmiente la creencia de que un mayor stock garantiza menores precios. En mercados como Barcelona, con una oferta relativamente alta por habitante (12,6 viviendas por cada 1.000 ciudadanos), la tensión inmobiliaria no ha disminuido debido a que la demanda absorbe cualquier inmueble que sale al mercado, manteniendo los precios en rangos inaccesibles para el hogar medio.
El sector cierra 2025 sin señales claras de ajuste. Los expertos de iAhorro coinciden en que, mientras la oferta siga siendo escasa y la demanda —tanto de vivienda principal como inversora— se mantenga fuerte, el acceso a la propiedad seguirá siendo el principal desafío socioeconómico del país. La consolidación de esta tensión durante la segunda mitad del año anticipa un 2026 donde, sin un aumento significativo y adaptado de la oferta, los hogares españoles seguirán topándose con un muro de precios que la estabilidad hipotecaria actual no logra derribar.
