Conduciendo por la A-5 desde Madrid, a la altura del kilómetro 33, se vislumbra una mole de edificios en mitad de la nada. Es El Quiñón, una zona residencial a las afueras del municipio toledano de Seseña, frontera de la Comunidad de Madrid y Castilla-La Mancha. Allí, Francisco Hernando Contreras, el empresario fallecido en 2020 y conocido como Paco ‘El Pocero’, proyectó una ‘macrourbanización’ de 13.000 viviendas que, tras su quiebra en 2008 por la crisis inmobiliaria, quedó en buena medida abandonada durante más de una década. El Quiñón es una de las decenas de urbanizaciones ‘fantasma’ que dejó la resaca de la fiesta del ‘ladrillo’ en España. Pero aquella resaca empieza a quedar atrás. En este y en otros ‘megaproyectos’ diseñados durante la burbuja y abandonados tras su estallido vuelven a verse hoy grúas.
El caso más paradigmático es, precisamente, el de la urbanización de El Pocero. Comprar hoy una vivienda por menos de 200.000 euros es (casi) imposible: apenas quedan tres pisos anunciados por 199.000 euros. Dos de ellos ya están reservados, confirman las inmobiliarias que los anuncian, por lo que desaparecerán próximamente de Idealista. Según la plataforma Fragua, de la consultora Atlas Real Estate, el precio de la vivienda en este nuevo barrio se ha duplicado desde 2015. El metro cuadrado ha pasado de los 1.075 euros a rozar —y superar algunos meses— los 2.000. Tras la pandemia era posible adquirir un inmueble por menos de 132.000 euros. Hoy de media valen más de 255.000 euros.
Esta segunda vida de la urbanización de El Quiñón se ha traducido en el regreso de las grúas, después de casi una década con numerosos suelos en barbecho. Muchos acabaron en manos de la banca acreedora y de Sareb, el ‘banco malo’ creado para rescatar a las cajas de ahorros. Rafael González-Cobos es presidente de Grupo Inmobiliario Ferrocarril, una de las promotoras que más ha apostado por esta zona en los últimos años y una de las pocas que puede presumir de haber sobrevivido al ‘tsunami’ de los años 2007-2012. Tiene cerca de 600 viviendas en diferentes fases en marcha.
«Entregaremos en julio nuestra primera promoción de 156 viviendas y arrancaremos la segunda, con el mismo número de pisos, de la cual ya tenemos 120 reservados. La idea es salir a comercializar una tercera en septiembre y tenemos suelo para una cuarta. Empezamos vendiendo por debajo de los 2.000 euros por metro cuadrado y ya estamos por encima de los 2.500. Nuestro comprador son familias que ya viven en la zona en alquiler y gente que trabaja en los polígonos industriales de Parla, Leganés o Illescas. En su mayoría son gente del sur de la capital que encuentra aquí precios más asequibles que, por ejemplo, en los Desarrollos del Sureste, donde una casa cuesta 5.000 euros el metro cuadrado», comenta por teléfono el directivo en una conversación con este periódico.
El caso de Seseña es solo uno de los muchos que hubo a lo largo y ancho de la península. También próximo a Madrid, en el municipio de Yebes, en Guadalara, se proyectó Ciudad Valdeluz, otra ‘megaurbanización’, esta de 9.000 viviendas. Su caso es especialmente reseñable porque nació tras anunciarse que en sus proximidades iba a instalarse la estación de alta velocidad de Guadalajara, parada de la línea de tren Madrid-Zaragoza-Barcelona. Sus promotores fueron Reyal-Urbis, uno de los dos gigantes de la promoción de la burbuja (junto a Martinsa-Fadesa), y Hercesa, otra de las pocas que ha conseguido salvarse.
Imagen aérea de Valdeluz, con la mayor parte del terreno urbanizado pero sin construir / Google Earth
Valdeluz, al igual que El Quiñón, vive su segunda vida. Aunque sin tantos excesos como la anterior. En 2010 apenas tenía mil habitantes, cifra que se ha multiplicado hasta alcanzar los 5.400 en la actualidad. Poco a poco las viviendas terminadas y vacías se fueron vendiendo y ocupando. Al igual que algunos de los esqueletos (construcciones que quedan a medias). Actualmente hay en comercialización cuatro promociones de obra nueva que suman más de un centenar de viviendas. Los precios no bajan de los 189.000 euros para los pisos de dos habitaciones y superan los 220.000 los de tres. Desde 2020 de media adquirir una casa se ha encarecido desde los 130.000 hasta los 226.000 euros.
También se reactivan urbanizaciones en Cataluña
A poco más de 540 kilómetros al este de Valdeluz está Can Colomer, una de las principales urbanizaciones ‘fantasma’ de Cataluña, en el término municipal de Terrassa. El Ayuntamiento de esta localidad proyectó al noreste una gran zona residencial con cerca de 4.500 viviendas. La crisis cogió a medias a este desarrollo urbanístico, cuyas calles sí se construyeron, pero no todos los edificios. En los últimos años, han regresado las grúas, provocando un pequeño ‘boom’ en la zona, que se ha revalorizado más de un 90% en los últimos seis años, según los datos de Atlas Real Estate.
LandCo, filial de suelo del Banco Santander, es una de las promotoras presentes en el ámbito, con viviendas a precio bastante comedidos, que está desarrollando unas 175 viviendas en dos promociones. Fuentes de la compañía explican que preparan ya el lanzamiento de la tercera obra. Sorprende que más de mitad de los compradores, el 53%, afrontan la compra solos, mientras el 47% restante lo hacen en pareja. El perfil son adquirientes de primera vivienda, el 67%, o de reposición, el 30%, la mayoría provenientes de Barcelona, el 68%, de la propia Terrassa, el 17%, o de la zona del Vallés, el 12%. Esto casa con los precios de los pisos, que LandCo ha puesto a la venta, que han partido desde los 168.000 y 177.000 euros con garaje y trastero.
Render de una de las promociones de LandCo, promotora de Banco Santander, en Can Colomer, en Terrassa / Cedida
No solo ha resurgido la vivienda libre. Aquí también hay hueco para la vivienda protegida. La empresa pública de Terrassa cedió a la Fundación Salas dos terrenos, en las que el brazo de no lucro de la promotora Grupo Salas está promoviendo 258 pisos que finalizarán sus obras en este 2026 y se destinarán al alquiler asequible.
«Las viviendas de alquiler de Can Colomer han recibido ayudas de los fondos Next Generation, así como de la Generalitat de Catalunya. Esto nos permitirá ofrecerlas en alquiler a un precio muy asequible, en torno a ocho euros por metro cuadrado útil y estarán dirigidas a personas del municipio que estén inscritas en las listas de la Generalitat de demanda de vivienda protegida y que cumplan los requisitos para acceder a ellas. Can Colomer, al igual que otros sectores, se desarrollaron en la época anterior a la crisis y quedaron paralizados porque el volumen del sector de cerca de 4.000 viviendas impedía su desarrollo. En estos momentos, la fuerte demanda de vivienda, y especialmente de vivienda asequible, nos permiten impulsar el desarrollo de estos grandes sectores, los cuales son parte de la solución que necesita la ciudadanía de que se ponga vivienda a disposición en grandes volúmenes«, explica Manel Rodríguez, consejero delegado de Grupo Salas.
No todas se han recuperado
Uno de los mejores resúmenes de lo que ocurrió en la burbuja es que se construyó en lugares donde ni se necesitaba ni había demanda. Esto provocó que se conceptualizaran grandes barrios o ciudades a los que muchas veces nadie quería ir. Muchos de estos proyectos siguen en un cajón. O más bien, siguen en los huesos. Es el caso de la urbanización ‘fantasma’ de Las Lamparillas —o Fortuna Hill Nature and Residential Golf Resort—, en Murcia, donde una promotora proyectó la construcción de 3.700 chalets y década y media después allí solo hay estructuras inacabadas.
Caso similar al de Buniel, una pequeña población de Burgos con solo 600 habitantes. Aquí Martinsa-Fadesa se propuso construir el ‘megadesarrollo’ urbanístico Ciudad Jardín Soto del Real, con 900 viviendas en una primera fase y 1.200 en una segunda. 20 años después, sobre los terrenos solo quedan los esqueletos de cientos de casas, de tejados destartalados, mientras la maleza y los árboles se abren paso entre los muros de ladrillo grafiteados, tal y como resumió El Periódico.
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