El mercado del alquiler en España no solo es pequeño. También está fuertemente concentrado en dos provincias. Madrid y Barcelona reúnen aproximadamente el 35% de todas las viviendas principales arrendadas del país, según un informe elaborado por el proyecto europeo INSPIRE-US, que coordina la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) y en el que también participan Testa Homes y la Universidad de Alicante, entre otras entidades.
La concentración refleja el enorme peso que tienen las dos grandes áreas metropolitanas en un mercado que sigue siendo minoritario frente a la propiedad. En 2021, únicamente el 16,1% de las viviendas principales españolas estaba ocupado en régimen de alquiler. La proporción había aumentado desde el 11,3% registrado en 2001 y el 13,5% de 2011, pero seguía muy lejos del 75,5% correspondiente a las viviendas en propiedad.
El problema es que ese 16,1% no representa el número de casas que están disponibles para quienes buscan un nuevo contrato. La inmensa mayoría ya tiene inquilino. El informe calcula que las operaciones recientes apenas representan el 15,5% del parque alquilado, una cifra equivalente al 1,8% de todas las viviendas principales de España. Dicho de otra forma, de cada 100 viviendas utilizadas como residencia habitual, menos de dos habrían entrado recientemente en el mercado del alquiler. Si se amplía el periodo a cinco años, la proporción acumulada se situaría alrededor del 6%.
Esta combinación, un parque reducido y fuertemente concentrado, limita la capacidad del alquiler para responder a aumentos rápidos de la demanda, como los provocados por la emancipación, la movilidad laboral o la llegada de inmigrantes. El propio informe advierte de que el reducido tamaño del mercado «le ha hecho perder la capacidad de resolver cambios repentinos en la sociedad que implican mayores y rápidas necesidades de vivienda, como en el caso de la inmigración», por lo que su papel como «colchón» de la oferta residencial «se ha reducido en los últimos años».
Madrid y Barcelona, muy lejos de Valencia y Alicante
La distancia entre las dos grandes provincias y el resto del país es considerable. Madrid concentra el 17,6% de todas las viviendas principales en alquiler y Barcelona otro 17,5%. Juntas alcanzan el 35,1%, frente al 4,8% de Valencia y el 3,8% de Alicante, las dos siguientes provincias de la clasificación. Es decir, Madrid y Barcelona reúnen más de cuatro veces el parque de alquiler que suman Valencia y Alicante.
La concentración no responde únicamente al tamaño de ambas provincias. El alquiler también tiene un peso especialmente elevado dentro de sus propios mercados residenciales. En Barcelona, más del 20% de las viviendas principales está arrendado, mientras que en Madrid la proporción se sitúa entre el 15% y el 20%. Solo Ceuta y Melilla superan también la barrera del 20%, mientras que Baleares y las dos provincias canarias se encuentran en el mismo intervalo que Madrid. Por lo tanto, si España contaba en 2021 con cerca de tres millones de viviendas principales alquiladas, Madrid y Barcelona concentraban algo más de un millón de ellas. El resto se repartía entre medio centenar de mercados provinciales con tamaños y necesidades muy diferentes.
La presión se extiende a otros mercados
El predominio de Madrid y Barcelona no significa que las tensiones se limiten a ambas provincias. El informe compara el número de altas residenciales registradas cada año con el volumen de viviendas alquiladas y detecta que, en 2021, 14 de las 52 provincias analizadas recibieron más nuevos residentes que viviendas tenían destinadas al alquiler. La proporción era especialmente elevada en Toledo, con 1,54 llegadas por cada vivienda arrendada, y también superaba la unidad en Málaga, Teruel, Ávila, Cuenca, Navarra, Almería y Alicante, entre otros territorios.
El alquiler está especialmente ligado a los cambios de residencia. Los autores encuentran una relación clara entre el número de personas que llegan desde otras provincias o desde el extranjero y el volumen de viviendas arrendadas disponible en cada territorio. Su función es alojar a hogares que necesitan una solución inmediata, ya sea por un traslado laboral, por estudios, por la formación de una nueva familia o como paso previo a la compra de una vivienda.
Esa dependencia resulta especialmente relevante en el caso de la inmigración. En 2021, el 20,4% de los residentes en viviendas de alquiler era extranjero, una proporción que el informe considera todavía más significativa porque el Censo no recogía el fuerte incremento de las llegadas producido en los años posteriores. Los autores sostienen que ese aumento demográfico ha podido intensificar la presión sobre un parque que ya tenía una capacidad reducida para recibir nuevos hogares.
Viviendas más pequeñas y en edificios más densos
El parque de alquiler también presenta algunas diferencias frente al de propiedad. El 78,6% de las viviendas arrendadas se encuentra en bloques de edificios, frente al 68,3% de las ocupadas por sus propietarios. El alquiler está, por tanto, más concentrado en las áreas urbanas y en inmuebles con una mayor densidad residencial.
Las casas alquiladas son, además, más pequeñas. Su superficie media ronda los 75 metros cuadrados, frente a los 89,6 metros cuadrados de las viviendas en propiedad. Madrid y Barcelona se encuentran entre las provincias con los pisos arrendados de menor tamaño y con una utilización más intensa de este tipo de inmuebles, una circunstancia que el estudio vincula con la escasez de oferta y con la fuerte competencia entre los hogares.
También existe una mayor presencia de viviendas antiguas, especialmente de aquellas construidas antes de 1971, y una mayor probabilidad de que se encuentren en edificios sin ascensor. Pese a estas diferencias, el informe no identifica barrios exclusivamente destinados al alquiler. Las viviendas arrendadas se distribuyen, en general, en los mismos edificios y entornos urbanos que las ocupadas por sus propietarios.
La escasez puede desembocar, sin embargo, en una utilización más intensiva de los inmuebles. El estudio menciona la aparición de viviendas «sobrealquiladas», en las que el alquiler por habitaciones o la presencia de más ocupantes permite elevar la rentabilidad por metro cuadrado, pero genera espacios residenciales de baja calidad. Los autores matizan que no han podido confirmar estadísticamente la extensión de este fenómeno, aunque señalan que está documentado en otras investigaciones.
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