El mercado del alquiler comienza a mostrar señales de agotamiento en Madrid y Barcelona después de varios años de fuertes subidas. Las rentas residenciales cerraron el segundo trimestre de 2026 en 23,6 euros por metro cuadrado al mes en Barcelona y en 23 euros en Madrid, según el Barómetro del Mercado Residencial elaborado por la tasadora Gloval Analytics. En ambos casos, los precios bajaron respecto a los tres primeros meses del año, aunque la evolución interanual es distinta entre las dos ciudades.
Barcelona protagoniza el ajuste más acusado. El alquiler medio descendió un 3,3% trimestral y un 4,1% frente al mismo periodo de 2025, cuando alcanzaba los 24,6 euros por metro cuadrado. En Madrid, las rentas todavía se sitúan un 3,6% por encima de las registradas hace un año, pero retroceden un 0,9% respecto al primer trimestre, desde 23,2 hasta 23 euros por metro cuadrado.
Gloval pide, no obstante, cautela a la hora de interpretar estos movimientos. «Estos movimientos deben interpretarse como una variación puntual de la serie analizada y no como una caída estructural del mercado de alquiler«, señala el informe. La tasadora subraya que las rentas siguen en niveles elevados en las dos capitales, sostenidas por una demanda intensa y una oferta limitada.
No obstante, la fotografía refleja una pérdida clara de impulso: Barcelona ha pasado de rozar los 25 euros por metro cuadrado a finales de 2025 a situarse en 23,6 euros seis meses después y Madrid, por su parte, encadenó subidas desde los 22,2 euros del segundo trimestre de 2025 hasta los 23,2 euros al inicio de este año, antes de registrar la ligera corrección actual.
La compraventa sigue al alza
La moderación del alquiler contrasta con la evolución del mercado de compraventa, donde los precios continúan avanzando a tasas de dos dígitos. Madrid capital alcanzó en junio los 5.429 euros por metro cuadrado, un 11,8% más que un año antes; mientras, en Barcelona, el valor medio llegó a 4.786 euros, con una subida interanual del 10,1%.
El encarecimiento es todavía mayor en las coronas metropolitanas. El área metropolitana de Madrid registró un incremento anual del 16,8%, hasta los 3.718 euros por metro cuadrado, mientras que la de Barcelona avanzó un 14,7%, hasta los 3.289 euros. En el entorno madrileño destacan Móstoles, con una subida del 22,6%; Getafe, con un 21,6%; Coslada, con un 20,9%, y Alcorcón, con un 20,7%. En Barcelona, los mayores aumentos se concentran en Badalona, con un 20%; Sant Adrià de Besòs, con un 19,9%, y L’Hospitalet de Llobregat, con un 18,2%.
Menos rentabilidad para el propietario
La combinación de precios de compra al alza y alquileres con menor recorrido está comprimiendo la rentabilidad bruta de la vivienda. En Barcelona se situó en el 5,9% durante el segundo trimestre, frente al 6,8% de hace un año. La caída alcanza así 0,9 puntos porcentuales en términos interanuales y 0,4 puntos frente al trimestre anterior. En Madrid, la rentabilidad bruta bajó hasta el 5,1%, cuatro décimas menos que un año antes y una décima por debajo del primer trimestre. Barcelona continúa ofreciendo un rendimiento superior, pero también registra un ajuste bastante más intenso, según Gloval.
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