Pagar una vivienda media en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma y Málaga obliga a destinar más de la mitad de un salario medio, según datos de Tinsa, una de las principales tasadoras del país. EL PERIÓDICO ha conversado con cinco académicos de entidades de las cinco localidades para entender directamente desde el territorio cuáles son las problemáticas de acceso que enfrentan, los cuellos de botella y posibles soluciones.
Jose García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra
PREGUNTA. ¿Qué particularidades tiene el mercado de la vivienda barcelonés?
JOSÉ GARCÍA MONTALVO. Barcelona es una ciudad con un gran atractivo turístico. No obstante, no es una ciudad que tenga una proporción elevada de viviendas turísticas —1,06%, menos que Valencia o San Sebastián y mucho menos que Málaga— y, los últimos datos del portal del notariado señalan que, aunque el porcentaje de compradores extranjeros es del 31% —similar a Palma o Valencia, pero superior a Madrid o Málaga—, en el año 2025 se produjeron más ventas que compras de viviendas por extranjeros. La proporción de renta neta destinada al pago de una vivienda en Barcelona (7,23) es similar a Málaga o Palma e inferior a San Sebastián (9,06). Dos puntos interesantes del mercado de la vivienda en Barcelona son que tienen los compradores más jóvenes, de media 43 años, por 48 en Madrid o 46 en San Sebastián, Palma o Málaga, y que la proporción de venta de viviendas usadas, el 95,75%, es superior a todas las otras ciudades.
P. ¿Por qué cree que se ha vuelto tan complicado al acceso?
J. G. M. La causa fundamental es la falta de oferta de vivienda nueva ante el elevado aumento de la población y la formación de familias, y la continuación de la tendencia a la urbanización y la concentración en grandes ciudades y núcleos turísticos. La elasticidad de la oferta en las grandes ciudades se ha reducido mucho por la resistencia política ante la presión de los votantes propietarios. Y esto pasa en todas las grandes ciudades del mundo y por eso comparten los problemas.
P. ¿Cuál sería la primera medida que aplicaría para intentar aliviar este problema?
J. G. M. La primera medida es fomentar la oferta —aumentar densidad, facilitar los cambios de usos para locales y oficinas vacías en los centros urbanos, utilizar la inteligencia artificial para agilizar la tramitación de licencias, comprar viviendas para aumentar el parque público, facilitar la construcción industrializada, etc.— y facilitar el acceso a zonas más amplias de los entornos metropolitanos a partir de unas infraestructuras con un buen funcionamiento, evitando aplicar medidas que son contraproducentes.
Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid
PREGUNTA. ¿Qué particularidades tiene el mercado de la vivienda madrileño?
MATILDE CUENA. Yo resido en Madrid donde el problema de la vivienda es de primera magnitud porque es una ciudad en la que se concentra empleo, universidades, servicios y oportunidades económicas, lo que genera una importante demanda. Ello tensiona un mercado con escasa oferta fruto de la lentitud urbanista por falta de suelo finalista, incremento de costes de construcción y financiación. Si a ello le sumamos el maltrato fiscal que padece la vivienda y la inseguridad jurídica que ha caracterizado el mercado, el resultado es un problema grave de vivienda.
P. ¿Por qué cree que se ha vuelto tan complicado al acceso?
M. C. El acceso a la vivienda se ha vuelto tan complicado porque durante años se ha producido un desequilibrio creciente entre oferta y demanda. La demanda aumenta muy rápido y la oferta no responde al mismo ritmo. Muchas políticas públicas se han centrado en intervenir el mercado, pero sin abordar suficientemente el problema estructural de la escasez de vivienda disponible. Cuando la oferta es insuficiente, los precios suben inevitablemente y quienes más sufren son precisamente los jóvenes y las rentas medias y bajas. También influye el endurecimiento de las condiciones de financiación hipotecaria y la pérdida de poder adquisitivo derivada de la inflación. Con todo, en la Comunidad de Madrid se están dando pasos importantes para aumentar la construcción de vivienda, pero el déficit es muy importante, los tiempos urbanísticos continúan siendo excesivamente lentos y existe una enorme carga regulatoria y fiscal que encarece la construcción.
P. ¿Cuál sería la primera medida que aplicaría para intentar aliviar este problema?
M. C. Aumentar de forma decidida la oferta de vivienda asequible. Para ello es esencial agilizar los procesos urbanísticos y de concesión de licencias, movilizar suelo público con colaboración público-privada y reducir cargas fiscales que encarecen la construcción y el acceso a la vivienda. Sin aumentar la oferta disponible, cualquier otra medida tendrá efectos muy limitados o incluso contraproducentes a medio plazo. Y sobre todo, favorecer la seguridad jurídica evitando cambios normativos abruptos. Echo en falta una política más estable y menos ideologizada. El debate público suele centrarse demasiado en intervenir precios o confrontar políticamente, cuando el problema es mucho más estructural. Sin seguridad jurídica y sin incremento sostenido de oferta será muy difícil estabilizar precios. También sería importante reforzar la vivienda social permanente y mejorar la evaluación real de las políticas aplicadas para saber qué funciona y qué no.
Ricardo Urrestarazu, profesor asociado de Política Económica de la Universidad de Málaga
PREGUNTA. ¿Qué particularidades tiene el mercado de la vivienda malagueño?
RICARDO URRESTARAZU. Desde la oferta, el mercado inmobiliario malagueño está dominado por promotoras ligadas a fondos internacionales, sobre todo norteamericanos y europeos, mientras las locales apenas se recuperaron tras 2008. Málaga combina sectores dinámicos como el turismo, que genera demanda de inversores para alquiler turístico o residencial y de trabajadores hosteleros que necesitan vivienda, con un sector tecnológico en expansión, impulsado por ‘startups’, grandes empresas y migrantes digitales con alto poder adquisitivo. Las políticas públicas han favorecido esta transformación mediante inversiones en infraestructuras —AVE, metro, puerto, aeropuerto, autovías y museos—, fondos europeos para regeneración urbana, especialmente en el centro histórico, y apoyos al sector tecnológico. También se han promovido bonificaciones fiscales, simplificación urbanística y recalificación de suelos para relanzar la vivienda nueva bajo una lógica de libertad inversora. Sin embargo, la vivienda asequible apenas supone el 2% de la obra nueva reciente y no se han aplicado medidas de la ley de vivienda de 2023, como límites de precios, restricciones a fondos o regulación del alquiler turístico.
P. ¿Por qué cree que se ha vuelto tan complicado al acceso?
R. U. Ha aumentado tanto la demanda de vivienda para vivir como para invertir. Quienes no pueden comprar por los altos precios alimentan la demanda de alquiler, lo que vuelve a encarecer el mercado en un círculo vicioso. La demanda actual procede de nuevos hogares residentes, trabajadores migrantes del turismo y la tecnología, e inversores pequeños e institucionales que compran para alquilar. La oferta es insuficiente y, además, inasequible: no basta con construir más, sino viviendas que la gente pueda pagar. Las políticas públicas han favorecido la inversión inmobiliaria, generando riqueza para propietarios y empresas, y atrayendo capital exterior que ha impulsado otros sectores y el crecimiento económico local. Sin embargo, esta orientación apenas ha limitado sus efectos sociales. Las autoridades autonómicas y locales han priorizado el mercado, sin aplicar medidas de control de precios, fiscalidad o gasto público en vivienda asequible. Así, algunos sectores han ganado, otros se han mantenido y una parte de la sociedad malagueña ha perdido, al dedicar más ingresos a la vivienda o retrasar su emancipación.
P. ¿Cuál sería la primera medida que aplicaría para intentar aliviar este problema?
R. U. En política económica lo ideal es aplicar un conjunto coherente de medidas normativas, fiscales, de gasto público, colaboración administrativa y público-privada, pedagogía, transparencia y actuaciones tanto a corto como a largo plazo. Entre ellas, incluiría una tributación diferencial de la riqueza inmobiliaria: mínima para el sector privado que ofrezca alquiler asequible y más elevada para grandes patrimonios que obtengan rentas por alquiler turístico, comercial o residencial. Estos ingresos deberían financiar vivienda asequible y desincentivar la acumulación de propiedades. También aplicaría límites al alquiler en zonas tensionadas, construcción de vivienda asequible pública o concertada, y una fiscalidad de la vivienda turística equiparable a la hotelera.
Ibon Tellería, profesor en la escuela de arquitectura de la Euskal Herriko Unibertsitatea, la universidad pública del País Vasco
PREGUNTA. ¿Qué particularidades tiene el mercado de la vivienda en San Sebastián?
IBON TELLERÍA. San Sebastián tiene limitaciones orográficas que condicionan su expansión. Aunque la capital cuenta con una superficie considerable, los barrios más céntricos están colmatados. Es la zona más cara, donde se superan los 9.000 euros por metro cuadrado, no hay capacidad de desarrollo y es imposible construir más, factor que se suma a la gran demanda turística, que también tensiona el mercado. También hay inversiones extranjeras que aumentan la demanda, lo que provoca que para la población local sea casi inabarcable comprar un piso. En el centro, una vivienda normal puede rondar el millón de euros. Aun así, hay zonas periféricas con opciones algo más accesibles, pero los precios siguen subiendo y el problema no se detiene, porque los factores que lo alimentan continuarán. La ciudad además se vende como segura, limpia y con alto nivel de vida, lo que atrae más interés.
P. ¿Por qué cree que se ha vuelto tan complicado al acceso?
I. T. El turismo ha influido, pero San Sebastián siempre ha sido una ciudad con una buena predisposición para la inversión inmobiliaria. Para mucha gente de la zona, con un nivel adquisitivo medio o alto, comprar una casa en San Sebastián era una forma de colocar su dinero. Adicionalmente, el turismo ha aumentado mucho, aunque es inerte a la ciudad, que siempre ha sido una zona receptora de franceses, madrileños y de un turismo aristocrático. Esto generó expectativas altas en la ciudad. Pamplona, por ejemplo, o Vitoria, han ido generando nuevos barrios, donde el suelo sí ha podido expandirse. San Sebastián, en cambio, está muy limitada y saturada.
P. ¿Cuál sería la primera medida que aplicaría para intentar aliviar este problema?
I. T. Una de las medidas que propondría sería descentralizar el foco que tenemos puesto en esta área. Contamos con una provincia bastante densa, con valles y espacios en los que, en poca superficie, suceden muchas cosas. Hay muchas zonas a 15 minutos con buenas posibilidades. Desde el punto de vista del turismo, tanto la infraestructura como los usos públicos están muy centrados en el centro de San Sebastián: la fiebre de la gastronomía, el Festival de Cine… Todo se dirige hacia el mismo foco. Sería posible trasladar parte de esa actividad a zonas más periféricas. Desde las instituciones públicas también podrían impulsarse políticas de alquiler y cesión de suelos. Además, puede haber otras fórmulas para acceder a la vivienda que no pasen necesariamente por la compraventa.
Sònia Vives Miró, doctora de la Universitat de les Illes Balears
PREGUNTA. ¿Qué particularidades tiene el mercado de la vivienda en Palma de Mallorca?
SONIA VIVES. La principal particularidad de Palma es la intensificación del proceso de turistización. Este fenómeno se ve muy favorecido por la gran conectividad de la ciudad con Europa, que es cada vez más amplia e intensa. De hecho, año tras año se baten récords en el número de turistas que visitan la ciudad. Además, Palma presenta una elevada concentración de infraestructuras y actividades vinculadas al turismo, como hoteles, viviendas de alquiler turístico tipo Airbnb y cruceros, cuyo crecimiento sigue sin estar suficientemente regulado. Otro aspecto importante es la fuerte inversión extranjera, especialmente concentrada en determinados barrios como Santa Catalina o el centro histórico. Esto ha provocado un aumento del precio de la vivienda muy por encima de otras zonas de la ciudad y ha consolidado procesos de gentrificación en estos barrios, generando además presión sobre los barrios colindantes. Finalmente, también se observa un crecimiento del turismo de lujo, que contribuye todavía más al incremento de los precios y a la transformación socioeconómica de la ciudad.
P. ¿Por qué cree que se ha vuelto tan complicado al acceso?
S. V. El acceso a la vivienda en Palma se ha vuelto cada vez más complicado por el fuerte incremento de los precios, impulsado especialmente por la turistificación, la inversión extranjera y la consideración de la vivienda como un activo financiero. La vivienda ha dejado de entenderse solo como un bien de uso y se ha convertido en una fuente de rentabilidad económica. Cada vez resulta más rentable poseer una vivienda y obtener ingresos mediante el alquiler que a través de otras actividades laborales. Por ello, muchos propietarios que han heredado viviendas familiares optan por alquilarlas y extraer el máximo beneficio posible. Esto ha creado una fuerte división de clase entre rentistas, propietarios e inquilinos, mientras aumenta la población sin hogar o que vive en caravanas. Además, el modelo turístico genera una gran demanda de trabajadores poco cualificados, lo que mantiene salarios relativamente bajos y amplía la brecha entre ingresos y precio de la vivienda. A ello se suman la escasez de vivienda pública y la falta de alternativas residenciales. Como consecuencia, la mayoría de la población depende del mercado privado, acentuando la polarización social entre multipropietarios rentistas e inquilinos cada vez más empobrecidos.
P. ¿Cuál sería la primera medida que aplicaría para intentar aliviar este problema?
S. V. Creo que una primera medida, aunque no definitiva porque el problema de la vivienda es muy complejo, sería la fijación de precios del alquiler. Esto podría aplicarse declarando Palma como zona tensionada, algo que considero que cumple claramente. También serían necesarias medidas orientadas a la desfinanciarización de la vivienda. En este sentido, sería importante aumentar la fiscalidad sobre grandes sociedades de inversión inmobiliaria, como las socimis, que se han convertido en algunos de los principales propietarios de vivienda y también invierten en Palma. Estas inversiones se concentran especialmente en barrios vulnerables o degradados, donde las desigualdades sociales y de renta son más elevadas. Gravar fiscalmente a estas empresas podría limitar los procesos especulativos. Además, estas medidas deberían afectar también a propietarios particulares que obtienen rentas elevadas mediante el alquiler, penalizando fiscalmente la extracción de rentas por encima de los precios regulados. También serían necesarias deducciones o desgravaciones para los inquilinos.
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