El Congreso de los Diputados ha tumbado la prórroga obligatoria de dos años en los contratos de alquiler, una medida que afectaba directamente a miles de propietarios en toda España. La norma, incluida en el Real Decreto-ley 8/2023, obligaba a los arrendadores a extender los contratos hasta dos años más si el inquilino lo solicitaba, incluso si el propietario ya había comunicado su intención de no renovar. Sin embargo, el voto en contra de PP, Vox y Junts ha provocado la caída del decreto, eliminando esta obligación y devolviendo la potestad a lo que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
A pesar de la anulación, la situación no es igual para todos los propietarios, y el economista José María Páez advierte de que existen matices importantes que no se están comunicando. «No todos los propietarios están en la misma situación», señala, abriendo un escenario de incertidumbre legal que depende del momento en que venció o vencerá el contrato de arrendamiento. Esta nueva realidad genera dos escenarios muy diferentes con respuestas legales distintas para cada uno.
¿Qué pasa si el contrato ya ha vencido?
El primer supuesto afecta a aquellos propietarios cuyo contrato de alquiler venció entre el 22 de marzo y la fecha actual de la anulación del decreto. Si durante ese período el inquilino solicitó formalmente la prórroga de dos años amparándose en la norma ahora derogada, el propietario se enfrenta a un «problema real». Según los expertos, es muy probable que esa prórroga sea considerada válida por los tribunales.
Esa prórroga probablemente sea válida»
Economista
En estos casos, la solicitud se realizó bajo el paraguas de una ley que estaba en vigor, por lo que, aunque haya sido tumbada posteriormente, los actos jurídicos realizados durante su vigencia podrían mantener su validez. Esto sitúa a los arrendadores en una posición complicada, ya que podrían verse obligados a cumplir con una extensión que ya no forma parte del ordenamiento jurídico actual, pero que fue solicitada de manera legítima en su momento.
El burofax preventivo: un limbo legal
Una segunda situación, mucho más compleja, es la de los propietarios cuyo contrato aún no ha vencido, pero que han recibido un «burofax preventivo» por parte de sus inquilinos solicitando la prórroga. Este escenario ha generado un «debate jurídico real», con posturas enfrentadas entre los especialistas del sector inmobiliario. No existe un consenso sobre la validez de dicha comunicación previa.
Se alquila, cartel disponible para alquilar con espacio para texto, en el edificio de la casa en el casco antiguo de Madrid.
Aquí hay un debate jurídico real»
Economista
Algunos juristas argumentan que el burofax no tiene ningún efecto, ya que la ley en la que se basaba ha sido derogada antes de que el contrato finalizara y, por tanto, antes de que la prórroga pudiera hacerse efectiva. Por otro lado, otros expertos sostienen que la solicitud crea una expectativa de derecho para el inquilino que podría ser reconocida. La clave, como advierte Páez, es que «ningún tribunal ha fallado todavía» al respecto, lo que sume a estos propietarios en un limbo legal hasta que la jurisprudencia se pronuncie y aclare el camino a seguir.
