El Congreso de los Diputados ha tumbado el real decreto-ley aprobado por el Gobierno el pasado 21 de marzo que contemplaba la prórroga de hasta dos años de todos los contratos de alquiler cuyo vencimiento se produjese entre el 22 de marzo de este año y el 31 de diciembre de 2027. La no convalidación de la norma en la Cámara Baja abre un escenario incierto, en el que, con mucha probabilidad, propietarios de vivienda e inquilinos tengan que dirimir sus diferencias en los tribunales, advierten los juristas.
El Consejo de Ministros dio luz verde a esta medida inédita que contemplaba prórrogas automáticas a petición de los inquilinos. Sin embargo, esta norma no ha logrado el consenso político para salir adelante, como ya anticipó el día de su aprobación el presidente Pedro Sánchez. EL PERIÓDICO ha conversado y recabado la opinión de varios juristas para resolver algunas de las dudas. ¿Qué pasa con mi contrato? ¿Se mantiene prorrogado el alquiler?
El que no pidió la prórroga
El primer caso a estudiar son aquellos inquilinos cuyo contrato vencía dentro del plazo de aplicación del real decreto-ley, entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, que no solicitaron la prórroga dentro del mes que ha estado en vigor hasta su no convalidación en el Congreso de los Diputados. Estos no pueden adherirse ya, porque la norma ya no está en vigor, así que de ninguna forma podrían prorrogar hasta dos años sus alquileres, al igual que tampoco se les permite a los inquilinos cuyos vencimientos se producían fuera de las fechas previstas.
Pedí la prórroga y mi casero me respondió aceptándola
En caso de ser beneficiario y haber pedido la prórroga a través de los diferentes métodos posibles —el burofax es uno de los más aceptados—, hay que analizar si el casero respondió o no. «Si el casero respondió aceptándolo fehacientemente está vinculado«, comenta Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid (UCM). Es decir, si hubo respuesta positiva, ahora estaría comprometido.
Pedí la prórroga y mi contrato vencía entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026
Los casos en los que los contratos de alquiler vencían entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026 es donde hay más consenso. Estos alquileres sí estarían prorrogados durante dos años, ya que es una norma de aplicación «provisional» durante la vigencia del real decreto-ley y serían ‘intocables’. Es decir, del millón de contratos prorrogados —según datos del Ministerio de Consumo—, los pocos que venciesen dentro de este mes que estuvo en vigor y pidieron la prórroga al casero, se mantendrá.
Pedí la prórroga y mi contrato vence entre el 29 de abril de 2026 y el 31 de diciembre de 2027
Los inquilinos que solicitaron la prórroga para contratos con vencimientos desde la decaída del decreto y el 31 de diciembre del próximo año son los más diferencias despiertan. Desde el Ministerio de Consumo, los sindicatos de inquilinos y asociaciones de consumidores insisten en la validez de las prórrogas. «De acuerdo con el artículo 86.2 de la Constitución Española, la no convalidación de esta norma supone la derogación del real decreto-ley, pero no su nulidad. Es decir, se mantienen los efectos jurídicos y derechos que se hubiesen adquirido durante el periodo en el que la norma ha estado vigente. Es decir, la no convalidación de la norma no afecta a los derechos adquiridos durante su plazo de vigencia ni sus efectos», responden desde el ministerio liderado por Pablo Bustinduy.
Pero algunos juristas dudan. «Una norma derogada no puede proyectar efectos más allá del plazo que estuvo en vigor. Es un fraude constitucional. La Constitución no permite al Gobierno hacer leyes que puedan prolongarse más allá de su periodo de convalidación», apunta Matilde Cuena. En cambio, Julio González García, catedrático de Derecho administrativo también de la Universidad Complutense de Madrid, entiende que «el derecho del inquilino ha nacido con su promulgación en el BOE y se puede ejercitar desde este mismo instante, si se encuentra dentro de su ámbito de aplicación. Él considera que «si se ejercita el derecho de petición de cualquiera de las prórrogas, el derecho queda blindado».
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