Los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados por el Gobierno este martes en el Consejo de Ministros (que deberán ser convalidados este mismo viernes en el Congreso de los Diputados) abre el debate de si el Ejecutivo español está planteando una solución estructural al problema de la vivienda o, por el contrario, solo se están colocando parches a una situación difícilmente sostenible.
Según los últimos datos del Banco de España, entre 2021 y 2025 se acumuló en el país un déficit de unas 750.000 viviendas. ¿Cómo llegan a este cálculo? Tomando primero como referencia cuántos hogares se han creado y comparándolo con la nueva oferta residencial, que se ha quedado muy por debajo. Y la situación no tiene visos de corregirse. Hace unas pocas fechas, la subgobernadora del organismo, Soledad Núñez, alertó de que la brecha podría crecer en otras 300.000 viviendas entre 2026 y 2028, elevando el déficit por encima de la cifra redonda del millón de casas, que además se concentran en las grandes ciudades, especialmente Barcelona y Madrid.
La gran pregunta es: ¿los decretos del Gobierno sientan las bases para invertir este déficit? ¿Permitirán la salida al mercado de un millón de viviendas, bien sean nuevas o bien ya estén construidas? El resumen de los expertos consultados por EL PERIÓDICOS es rotundo: no.
José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, una de las grandes referencias académicas en vivienda, resalta: «El problema está en el mercado del alquiler. Necesitamos oferta en alquiler, construcción de viviendas para alquilar, tanto social y protegida, como libre«.
Si bien el primero de los decretos incluye medidas dirigidas a aumentar la oferta, como incentivos fiscales para vivienda protegida, financiación o instrumentos para impulsar el alquiler asequible, Montalvo cree que el problema empieza antes de colocar el primer ladrillo. «Tienes que tener dinero para construirla y movilizar el suelo. La no reforma de la legislación del suelo provoca unos retrasos enormes», explica.
Precisamente ahí pone el foco Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña, la patronal nacional de los promotores, que lamenta que una de las reformas que considera verdaderamente estructurales haya desaparecido del texto definitivo: «Hubiera sido deseable que el decreto hubiera incorporado la reforma de la ley del suelo, cuyo borrador de julio sí contemplaba. Esa hubiera sido una auténtica medida estructural de impacto para solventar el déficit estructural de vivienda, pero con el redactado actual se sigue agravando el problema». «Con prórrogas y límites no se construye ni una sola vivienda más», añade.
¿Por qué se considera tan fundamental la reforma de la ley del suelo? Para que un terreno pueda destinarse a vivienda debe superar numerosos hitos administrativos hasta convertirse en suelo finalista. En ese proceso se acumulan informes, trámites y autorizaciones que pueden prolongarse durante más de una década. El problema es que, con la regulación actual, un solo defecto, incluso meramente formal, puede provocar la anulación de todo el planeamiento y obligar a empezar de nuevo. Actualmente, en España hay suelo disponible para levantar 1,8 millones de viviendas, de las que solo en Madrid serían más de 600.000. En Barcelona, su compleja horografía, solo permitiría construir 6.300 pisos.
El riesgo de perder alquiler por el camino
Pero para cerrar el déficit del millón de viviendas no solo sirve construir. También importa movilizar y poner en el mercado la vivienda que ya existe, y es en este punto donde aparecen las mayores advertencias sobre las consecuencias de los decretos. Montalvo recuerda que el alquiler español continúa siendo un mercado muy atomizado, en el que muchos caseros son particulares con una o dos propiedades. «Para un particular con una o dos viviendas, el riesgo es lo que más le importa», señala. Un fondo con cientos de inmuebles puede diversificar un eventual impago; un propietario con un único piso alquilado, no.
Para el profesor, ahí existe una contradicción. Si se quiere aumentar la oferta hay que conseguir que más propietarios estén dispuestos a alquilar, pero algunas de las medidas dirigidas a proteger a los inquilinos pueden aumentar el riesgo que percibe el casero. «Tienes que poner de acuerdo a dos grupos, uno que quiere que se acaben los desahucios y otro que quiere que aumente la rentabilidad del propietario. Eso es como soplar y sorber», resume.
No todas las valoraciones son negativas. El Sindicato de Inquilinos, UGT o CCOO han pedido la convalidación de los dos decretos y consideran que «suponen un avance hacia un mayor equilibrio» en el mercado de la vivienda. Los sindicatos destacan especialmente la regulación del alquiler temporal y por habitaciones, la protección frente a determinados desahucios, el blindaje del parque público y la renovación automática de los contratos. Aun así, reclaman profundizar en las políticas públicas de vivienda.
Helena Beunza, presidenta de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), plantea el mismo problema en términos todavía más contundentes. «Este decreto no pone una sola vivienda más en el mercado. Y ahí está su principal carencia: España necesita cerca de un millón de viviendas y el problema de fondo es la falta de oferta», señala.
A su juicio, además, las nuevas obligaciones pueden terminar reduciendo el parque disponible. «Seguir cargando sobre los propietarios nuevas prórrogas, obligaciones e indemnizaciones no construye ni una sola vivienda. Al contrario, erosiona la confianza, retrae la inversión y reduce la oferta de alquiler». Beunza reclama, en cambio, «movilizar suelo, agilizar licencias, abaratar costes y garantizar la seguridad jurídica que atrae a quien invierte». Su conclusión resume la posición de los propietarios: “Sin oferta nueva, cualquier norma será un parche».
También Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, cree que las medidas actúan principalmente sobre las consecuencias de la escasez. «La esencia del problema es muy anterior a la actualización o la duración de los contratos y tiene que ver con la inmensa falta de vivienda disponible en el mercado», sostiene. Y advierte de que «prorrogar la duración de los contratos, hacerlos indefinidos o limitar la subida de las rentas no pone en el mercado ni una sola casa, sino todo lo contrario».
El paquete sí incorpora además algunas medidas para aumentar la oferta. Entre ellas, el IVA superreducido del 4% para determinadas viviendas protegidas. Son precisamente algunas de las medidas que APCE ha valorado positivamente, aunque la patronal insiste en que sin suelo, licencias más ágiles y seguridad jurídica será difícil elevar de forma significativa la producción.
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