Isidro Martín Martín, delegado en Canarias de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, advierte de que la crisis residencial de Canarias tiene raíces estructurales y no se resolverá únicamente regulando el mercado. Señala la falta de vivienda asequible y protegida, los retrasos administrativos, el elevado coste del suelo y de los materiales y la escasez de mano de obra como algunos de los principales obstáculos para aumentar la oferta. El sector calcula que las Islas podrían necesitar entre 70.000 y 75.000 viviendas hasta 2030, una cifra que Martín considera incluso insuficiente.
¿Por qué es tan difícil acceder a una vivienda asequible en Canarias?
Tenemos un grave problema con la vivienda social, destinada fundamentalmente a las personas más vulnerables, pero también con la vivienda asequible para familias normalizadas en las que, aun teniendo ingresos, tienen dificultades para acceder a una casa. El problema viene de atrás. Después de la crisis de 2008 y 2009 desaparecieron muchos promotores y constructores, mientras grandes fondos y entidades financieras absorbieron buena parte de las viviendas que quedaron pendientes de construir o que procedían de promotores que no pudieron continuar.
¿Qué pasó después?
Las administraciones públicas deberían haber mantenido las partidas destinadas a vivienda y haber seguido promoviendo vivienda protegida, social y de alquiler y no se hizo suficientemente. Ya entre 2012 y 2014 advertíamos de que había que hacerlo y a partir de 2014, 2015 y 2016 comenzó a absorberse el stock existente. Compradores, inversores y familias que podían adquirir vivienda fueron entrando en el mercado y, hacia 2017, ya había escasez de oferta. Volvimos a advertir de que podía producirse un problema, pero tampoco se actuó con suficiente rapidez. Hoy la situación es muy complicada y el sector inmobiliario prácticamente no tiene propiedades asequibles que ofrecer.
«Hay municipios con cientos de expedientes pendientes desde hace años»
¿Por qué no se está construyendo suficiente vivienda?
Los promotores y constructores están construyendo, pero lo hacen con mucha cautela porque cualquier crisis o acontecimiento externo puede generarles pérdidas importantes. Además, cuando hablamos de vivienda protegida, existe otro problema: los módulos siguen estando por debajo de los costes reales de construcción. Un constructor necesita obtener una rentabilidad porque no puede trabajar como una ONG. Si obtiene una mayor rentabilidad con vivienda libre que con vivienda protegida, evidentemente tenderá hacia la primera. A esto se suma que hay muchos proyectos paralizados en los ayuntamientos porque las licencias tardan muchísimo.
¿La burocracia frena la construcción?
Muchísimo. Hay municipios con cientos de expedientes pendientes desde hace años. Pensemos simplemente qué ocurriría si en decenas de municipios hubiera 20 o 25 proyectos paralizados y cada proyecto pudiera representar desde una vivienda hasta diez, veinte o cuarenta. Si esas licencias salieran adelante, en un año podríamos tener muchas en construcción.
Isidro Martín, delegado en Canarias de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI). | 02/10/2026 | Fotógrafo: María Pisaca Gámez | [idTask=270383] [Pinakes=3788560] / María Pisaca Gámez
¿No puede hacerse nada?
El Gobierno de Canarias aprobó medidas para agilizar las licencias y ayudar a los ayuntamientos, pero muchas administraciones locales no las aplicaron inicialmente. Finalmente se ha tenido que avanzar hacia una norma de aplicación obligatoria. Aun así, hay ayuntamientos que continúan sin cumplir los plazos.
¿La situación es igual en otras comunidades autónomas?
Por nuestra experiencia a través de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, no vemos con carácter general retrasos tan grandes como los que se producen aquí. En otros lugares una licencia puede tardar ocho meses, por ejemplo, pero no años. No puedo afirmar que no exista alguna comunidad en una situación similar, pero en términos generales Canarias tiene un problema especialmente importante.
¿Estamos ante un problema estructural del mercado de la vivienda o uno conyuntural?
Es estructural y también coyuntural. La falta de oferta es un problema estructural que viene desde hace muchos años. A ello se suma la falta de suelo finalista que sea económicamente viable. No todo el suelo disponible es rentable para construir. Y transformar suelo planificado o urbanizable en suelo preparado para edificar puede llevar décadas. Siempre planteamos la misma cuestión: si Canarias dispone de suelo planificado que puede urbanizarse, ¿por qué las administraciones no desarrollan ese suelo para entregarlo ya urbanizado y permitir que los promotores construyan? Necesitamos facilitar suelo urbanizado a precios razonables.
«El sector inmobiliario prácticamente no tiene propiedades asequibles que ofrecer»
¿Es más caro construir en Canarias que en la Península?
Sí. En muchas zonas peninsulares hay abundancia de suelo y además se trata de terrenos prácticamente llanos, que son mucho más sencillos de urbanizar. En Canarias la orografía complica y encarece muchísimo la urbanización. Mientras que en determinados proyectos de la Península el suelo puede representar entre un 10% y un 20% del coste, aquí puede alcanzar el 30% o incluso el 40%. A eso hay que sumar el coste de traer materiales desde la Península. Si añadimos suelo, materiales y construcción, el resultado es que construir en Canarias resulta muy caro. La vivienda nueva ya puede situarse por encima de los 3.000 o 3.500 euros por metro cuadrado en determinados lugares, y eso dificulta muchísimo el acceso de una familia con ingresos medios.
¿Cuánto han aumentado los costes de construcción?
Desde antes de la pandemia hasta ahora calculamos que los costes vinculados a los materiales de construcción han aumentado aproximadamente un 36%. Lo que antes costaba 100.000 euros puede estar costando ahora 136.000, sin contar suelo, determinados costes laborales u otros gastos. Eso explica también por qué es tan difícil promover vivienda asequible. Gran parte de la vivienda nueva termina orientándose a compradores con mayor capacidad económica.
Isidro Martín Martín / María Pisaca
¿Por qué está subiendo tanto el alquiler en Canarias?
Hay muchas causas. Una de ellas, desde nuestro punto de vista, es la inseguridad jurídica que perciben los propietarios. La Administración, en lugar de concentrarse exclusivamente en aumentar el parque de vivienda social y de alquiler público, ha trasladado parte del peso del problema hacia los propietarios privados. En Canarias la mayor parte son pequeños propietarios, personas que tienen una, dos o tres viviendas y que las han conseguido con esfuerzo. Consideramos que la Ley de Vivienda de 2023 les ha generado incertidumbre, especialmente respecto a situaciones de impago y vulnerabilidad.
«En Canarias el suelo puede alcanzar el 30% o incluso el 40% del coste»
¿Regular los precios puede reducir la oferta de alquiler?
—Ese es nuestro temor. Si las medidas no sirven para aumentar el número de viviendas disponibles, difícilmente solucionarán el problema de fondo. Cuando un propietario percibe mayor incertidumbre puede optar por retirar su vivienda del alquiler residencial o exigir mayores garantías al inquilino. Esto puede perjudicar precisamente a las personas con menores ingresos. Si el propietario teme que recuperar la vivienda ante un impago pueda demorarse durante años, pedirá más garantías económicas y eso dificulta el acceso de quienes tienen una situación laboral o económica más débil. Hay que proteger a las personas vulnerables, pero esa protección debería asumirla fundamentalmente la Administración y no trasladarse exclusivamente al propietario particular.
¿Cómo valora las nuevas medidas que estudia el Gobierno de España en materia de vivienda?
Estamos muy preocupados. Habrá que analizar el texto definitivo con profundidad, pero, desde nuestro punto de vista, puede incrementar todavía más la inseguridad jurídica. Nos preocupa también la técnica legislativa. Cuando se utilizan conceptos demasiado indeterminados o expresiones vagas se genera incertidumbre para propietarios, promotores, constructores e incluso para quienes después tienen que interpretar y aplicar las normas. Necesitamos normas claras y seguridad jurídica para todas las partes.
¿Cuánta vivienda social necesita Canarias?
En los registros podemos estar hablando de alrededor de 40.000 demandantes, aunque seguramente no todos terminarían reuniendo las condiciones exigidas. Nuestra estimación es que podrían existir unas 30.000 necesidades reales vinculadas a vivienda social o protegida. Solo para personas especialmente vulnerables podríamos estar hablando de más de 15.000 viviendas. Pero además necesitamos vivienda asequible para familias con ingresos medios que tampoco pueden acceder al mercado libre. En términos generales, hemos manejado cálculos que apuntan a la necesidad de alrededor de 70.000 o 75.000 viviendas de aquí a 2030, y posiblemente nos quedemos cortos.
«Muchos jóvenes no encuentran viviendas disponibles o no pueden pagarlas y tienen que plantearse marcharse fuera»
¿Se están tomando medidas suficientes desde el Gobierno de Canarias?
En los últimos años sí apreciamos un esfuerzo. El Gobierno canario ha aprobado decretos y medidas urgentes en materia de vivienda, algunas planteadas también desde las organizaciones empresariales. El decreto de 2024 nos pareció valiente y, aunque insuficiente, supone un primer paso. También existen proyectos promovidos a través del Instituto Canario de la Vivienda, los cabildos y otras administraciones. Se han entregado viviendas y hay varios miles más en proyecto o promoción. Es insuficiente para cubrir toda la demanda, pero es importante mantener esa línea porque cruzarse de brazos empeoraría todavía más la situación.
¿Puede ayudar la transformación de locales comerciales en viviendas?
Sí, siempre que se cumplan estrictamente las condiciones urbanísticas, de habitabilidad y salubridad. Hay locales comerciales que estaban sin uso y que han podido transformarse en viviendas perfectamente habitables y confortables. Esa medida ha permitido incorporar cientos de inmuebles al mercado en Canarias, pero hay que diferenciar estos casos de quienes transforman ilegalmente locales o incluso trasteros en viviendas sin cumplir los requisitos. Eso debe perseguirse y sancionarse.
«Cuando un propietario percibe mayor incertidumbre puede optar por retirar su vivienda del alquiler residencial»
¿Por qué algunas promociones de vivienda protegida quedan desiertas?
Porque los módulos económicos no siempre están actualizados conforme a los costes reales del mercado. Hay que tener en cuenta el precio de los materiales, el transporte desde la Península, el coste del suelo y también la mano de obra. Si el precio máximo que puede recibir un constructor por una vivienda protegida no cubre adecuadamente esos costes y una rentabilidad razonable, las empresas no pueden asumir determinadas promociones.
¿Hay mano de obra?
No encontramos suficientes profesionales para las obras y cuesta incorporar gente joven al sector y conseguir que participe en los programas de formación. Sin embargo, la construcción puede ofrecer salarios competitivos y posibilidades de progresión profesional. Necesitamos prestigiar nuevamente los oficios y fomentar la formación profesional vinculada al sector.
¿Qué consecuencias está teniendo esta situación para los jóvenes?
Tenemos un problema muy grave porque muchos jóvenes no encuentran viviendas disponibles o no pueden pagarlas y tienen que plantearse marcharse fuera. También hay que pensar en las personas mayores. Canarias necesita suficientes recursos sociosanitarios y residencias adecuadas y una política adecuada en ese ámbito también podría contribuir indirectamente a movilizar viviendas que hoy permanecen ocupadas por personas mayores que quizá preferirían otro tipo de recurso residencial adaptado a sus necesidades, siempre que dispusieran de alternativas de calidad.
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