- Capacidad física para cubrir déficit y demanda futura
- Problema del suelo disponible y localización
- Ritmo de construcción necesario para corregir el déficit
- Distribución del déficit nacional por provincias
- Diferencias significativas entre territorios
- Ritmo de construcción y presión residencial por provincias
- Problema de la vivienda en España: cantidad y localización
- Dificultades para aumentar la construcción
- Paradoja de la demanda y la oferta de vivienda
- Medidas propuestas para revertir la situación
- Escenario futuro de la demanda y el déficit acumulado
- Dificultades específicas en Madrid y Barcelona
- Problema de la vivienda protegida y el parque público
- Conclusiones del informe sobre los retos urbanísticos
Capacidad física para cubrir déficit y demanda futura
El informe consultado por ECD llega a una conclusión especialmente relevante para las zonas con mayor presión inmobiliaria. Madrid, Barcelona y Baleares no tendrían capacidad física para cubrir tanto el déficit de vivienda que ya acumulan como la nueva demanda que se generará en el futuro, incluso en un escenario optimista en el que se movilizaba todo el suelo que actualmente tienen en gestión.
Problema del suelo disponible y localización
La advertencia no significa que Madrid y Barcelona se hayan quedado literalmente sin suelo sobre el que construir. El problema es otro: el suelo que está actualmente disponible o en proceso de desarrollo no permitiría generar suficientes viviendas para atender al mismo tiempo las necesidades actuales y las que aparecerán en los próximos años.
Es una diferencia importante porque el problema de la vivienda no se resuelve únicamente construyendo más casas. También importa dónde se construyen.
Ritmo de construcción necesario para corregir el déficit
El informe calcula que España necesita elevar de forma considerable su ritmo de construcción para poder corregir el déficit acumulado. Para alcanzar una situación de equilibrio en torno a 2037 sería necesario mantener una producción superior a 230.000 viviendas anuales. Esa cifra supone aproximadamente un 128% más que las viviendas terminadas en 2024, que fueron el máximo de la última década.
Distribución del déficit nacional por provincias
El déficit está especialmente concentrado en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia acumulan el 48% del déficit nacional. El informe apunta así a un problema de distribución de la oferta: España no solo necesita construir más, sino hacerlo en aquellos lugares donde existe una mayor necesidad residencial.
Diferencias significativas entre territorios
La diferencia entre territorios es especialmente llamativa. En Castellón y Tarragona sería necesario multiplicar por seis el ritmo de construcción de los últimos años para responder a la creación de nuevos hogares. En Valencia, Almería, Lugo, Murcia y Lleida habría que multiplicarlo por cuatro. Además, aproximadamente la mitad de las provincias necesitarían, como mínimo, duplicar su ritmo de construcción actual.
Ritmo de construcción y presión residencial por provincias
Por el contrario, algunas provincias están construyendo a un ritmo mucho mayor en relación con su población. Navarra, Madrid y La Rioja encabezan la construcción de viviendas terminadas por cada 100.000 habitantes, mientras Galicia y Canarias se encuentran en el extremo contrario.
Problema de la vivienda en España: cantidad y localización
La conclusión del informe es clara: el problema de la vivienda en España no es únicamente de cantidad, sino también de localización. La oferta crece en algunos lugares donde la presión es menor, mientras que se atasca precisamente en los mercados donde más personas necesitan una vivienda.
Dificultades para aumentar la construcción
La dificultad para aumentar la construcción tampoco termina cuando existe suelo disponible. El informe dedica un apartado específico a las infraestructuras necesarias para desarrollar nuevas viviendas y señala que la falta de electricidad y transporte dificulta la construcción residencial.
A esto se suma la lentitud de los procedimientos urbanísticos. La oferta de vivienda nueva está condicionada por la escasez de suelo finalista en las zonas con mayor presión residencial y por unos procesos administrativos que, en algunos casos, pueden prolongarse durante más de una década. También influyen los mayores costes de producción, las exigencias normativas y la falta de trabajadores cualificados.
Paradoja de la demanda y la oferta de vivienda
El resultado es una situación paradójica: hay una fuerte demanda de vivienda precisamente en las zonas donde resulta más difícil aumentar la oferta.
Medidas propuestas para revertir la situación
El informe considera que para cambiar esta situación habría que agilizar la tramitación urbanística, liberar suelo edificable y revisar algunos de los costes asociados a la construcción. También plantea la necesidad de mejorar las infraestructuras y facilitar la actividad promotora.
Escenario futuro de la demanda y el déficit acumulado
La situación puede agravarse en los próximos años porque el problema actual no se limita a las viviendas que ya faltan. España tendrá que atender también la creación de nuevos hogares.
El informe calcula que, si se pretende absorber el déficit acumulado durante la última década y atender al mismo tiempo la nueva demanda prevista entre 2026 y 2037, será necesario mantener durante años un ritmo de construcción superior a las 230.000 viviendas anuales.
Dificultades específicas en Madrid y Barcelona
Esto explica la dificultad particular de Madrid y Barcelona. Son dos de los mercados donde existe una mayor presión de demanda, pero el informe considera que ni siquiera la movilización completa del suelo actualmente en gestión sería suficiente para cubrir sus necesidades acumuladas y futuras.
En otras palabras, el problema no consiste simplemente en desbloquear el suelo que ya existe. En determinados mercados será necesario plantear cómo aumentar la capacidad residencial a largo plazo y cómo acompañarla de las infraestructuras necesarias.
Problema de la vivienda protegida y el parque público
El informe también alerta de la escasez de vivienda protegida. Según el documento, la VPO está actualmente en niveles muy reducidos en España. Parte de las viviendas protegidas construidas en décadas anteriores perdieron su condición de protegidas y pasaron posteriormente al mercado libre. Al mismo tiempo, la Administración no ha mantenido una promoción sostenida de vivienda pública en alquiler.
El resultado es que el mercado privado soporta prácticamente todo el peso de la oferta, mientras el parque público de alquiler social sigue siendo muy reducido. El informe sitúa este parque en torno al 1,5% de las viviendas principales.
Conclusiones del informe sobre los retos urbanísticos
La combinación de todos estos factores dibuja un escenario complicado para las grandes ciudades. La demanda se concentra en ellas, el suelo en gestión no permite cubrir todas las necesidades, los trámites pueden alargarse durante años y las infraestructuras condicionan qué terrenos pueden convertirse realmente en barrios residenciales.
Por eso, la conclusión del informe va más allá de reclamar que se construyan más viviendas. España necesita replantear dónde se construye, cuánto suelo puede desarrollarse, qué infraestructuras acompañan a las nuevas promociones y cuánto tiempo se tarda en convertir un terreno en una vivienda.
En el caso de Madrid y Barcelona, la advertencia es especialmente relevante: aunque se consiguiera movilizar todo el suelo que actualmente está en gestión, el informe considera que seguiría sin ser suficiente para cubrir conjuntamente el déficit acumulado y las necesidades futuras.
