La falta de vivienda disponible seguirá marcando la evolución del mercado residencial español durante los próximos años. Un informe de BBVA Research prevé que la demanda continúe apoyada por unos tipos de interés relativamente bajos, el crecimiento del empleo y de los salarios reales, la intensa creación de hogares vinculada a la inmigración y el mantenimiento de una demanda extranjera relevante. Sin embargo, el fuerte incremento de los precios y la escasez de oferta limitarán el número de operaciones.
Tras una evolución del mercado más débil de lo previsto durante los primeros meses del año, el servicio de estudios de BBVA ha revisado a la baja su previsión de compraventas para 2026. Ahora estima una caída del 7,3%, aunque las operaciones seguirán en niveles históricamente elevados. Para 2027, BBVA Research espera una recuperación moderada, con un crecimiento del 0,6%, que situaría las compraventas ligeramente por encima de las 700.000 viviendas.
El principal problema seguirá estando en la oferta. La construcción residencial aumentará durante los próximos dos años, pero a un ritmo insuficiente para cubrir la formación de nuevos hogares. Los visados de obra nueva crecerán un 10,1% en 2026 y un 12,6% en 2027, mientras que las viviendas iniciadas pasarán de las 139.000 de 2025 a 153.000 este año y a 170.000 en 2027.
Este aumento de la actividad constructora elevará la inversión residencial hasta el 5,7% del PIB en 2026 y el 6% en 2027. Sin embargo, la producción de nuevas viviendas seguirá muy por debajo del ritmo al que se crean nuevos hogares. Estiman que se formarán 223.000 hogares este año y otros 217.000 en 2027.
La consecuencia será un incremento del déficit de vivienda, que alcanzará unas 885.000 unidades en 2027. La escasez será especialmente acusada en las zonas donde la presión de la demanda es mayor, lo que mantendrá la tensión sobre el mercado residencial.
Los precios seguirán subiendo
El desequilibrio entre oferta y demanda continuará trasladándose a los precios. El informe prevé que la vivienda se encarezca un 12% en 2026 y un 5,7% adicional en 2027. El organismo considera que la combinación de una demanda todavía sólida y una oferta insuficiente seguirá ejerciendo presión al alza sobre los precios, pese a la menor actividad en el número de compraventas.
Las tensiones comerciales internacionales añaden además un nuevo riesgo para la construcción. Un eventual encarecimiento de los materiales podría elevar los costes de los proyectos, retrasar la respuesta de la oferta y reducir la viabilidad de determinadas promociones residenciales.
En este contexto, BBVA Research considera que el aumento de la construcción no será suficiente para resolver el déficit acumulado. El informe estima que ya en 2025 existía un déficit de unas 700.000 viviendas y advierte de que los obstáculos para incrementar la oferta siguen siendo numerosos: desde la escasez de suelo finalista y la falta de mano de obra hasta la incertidumbre regulatoria y la complejidad de los procesos urbanísticos.
El Plan Estatal de Vivienda, insuficiente
El servicio de estudios de BBVA valora positivamente el diseño del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, especialmente por su mayor dotación presupuestaria, el objetivo de consolidar un parque público permanente y las medidas destinadas a impulsar la industrialización, la urbanización de suelo y una mayor transparencia del mercado.
Sin embargo, considera que estas medidas no bastarán por sí solas para corregir el déficit de vivienda. La efectividad del plan dependerá, según el informe, de la coordinación entre las distintas administraciones y de su capacidad para movilizar inversión privada.
A los problemas de suelo, regulación y capacidad constructora se suma ahora otro posible cuello de botella: la red eléctrica. BBVA Research identifica la falta de capacidad disponible como un factor que ya puede estar condicionando el desarrollo de algunos proyectos residenciales.
La ampliación de la red necesaria para atender grandes desarrollos urbanísticos puede requerir entre cinco y ocho años. Mientras tanto, más de 80.000 viviendas previstas dependen de nuevas infraestructuras eléctricas para poder desarrollarse.
El problema es especialmente relevante en los nudos de distribución. Según el estudio, el 88% dispone de menos de un megavatio de capacidad libre, una limitación que dificulta la conexión de nuevos proyectos residenciales de cierta dimensión.
Suscríbete para seguir leyendo
