Las claves
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La contundente apuesta de Málaga por poner freno durante tres años a la construcción de hoteles, albergues y apartamentos turísticos sobre suelos residenciales da el paso definitivo.
Apenas dos semanas después de que el proceso tuviese una primera aprobación por parte de la Junta de Gobierno Local, la modificación del Plan General de Ordenación Urbanística necesaria para encajar legalmente esta iniciativa va a ser sometida y aprobada por un Pleno extraordinario este jueves.
Un movimiento con el que el equipo de gobierno sigue completando la hoja de ruta trazada para echar el cerrojo a la proliferación de los usos turísticos sobre parcelas concebidas en origen para la construcción de viviendas.
La medida forma parte de la tercera fase del plan municipal para regular los usos turísticos y reforzar el acceso a la vivienda.
El ajuste urbanístico, denominado pormenorizado número 28, introduce un cambio clave: el uso de hospedaje dejará de ser compatible o alternativo al residencial de forma automática en todas las ordenanzas de uso residencial de la ciudad.
Grosso modo, esto supone que hoteles, hostales, apartamentos turísticos, albergues o pensiones no podrán instalarse libremente en edificios residenciales como venía ocurriendo hasta ahora.
De manera precisa, en el texto se incide en que el propósito es «mitigar el impacto negativo de la presión turística actual sobre el uso residencial, evitar la sustitución de inmuebles enteros destinados a vivienda por otros destinados íntegramente a servicios de hospedaje, facilitar el acceso a vivienda para los residentes permanentes, así como regular los cambios de uso de las plantas bajas en edificios plurifamiliares».
A partir de la publicación del acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP), cualquier proyecto que pretenda implantar alojamiento turístico en suelo residencial tendrá que justificar su interés público mediante un estudio de ordenación o una modificación específica del PGOU.
La nueva regulación afectará a la Ciudad Histórica, las zonas de manzana cerrada, ordenación abierta, Ciudad Jardín, unifamiliar aislada, adosada y colonias tradicionales populares.
A juicio de los responsables municipales, con esta acción se preservará el equilibrio de usos y se evitará que la expansión turística siga desplazando al residencial en determinados barrios.
La suspensión tendrá carácter temporal: estará vigente durante un máximo de tres años o hasta la aprobación definitiva de la modificación urbanística, actualmente en tramitación desde agosto de 2025.
Eso sí, el Consistorio aclara que esta restricción no afectará a quienes ya hubieran solicitado licencia o tengan en marcha un instrumento de planeamiento con uso turístico antes de la publicación oficial del acuerdo.
Contestación de la oposición
La propuesta de modificación del PGOU ha sido objeto de alegaciones por parte de los grupos municipales en la oposición. PSOE, Vox y Con Málaga registraron propuestas que han acabado siendo desestimadas por la Gerencia de Urbanismo.
- VOX presentó una enmienda a la totalidad argumentando que la moratoria es una «medida improvisada» que paraliza inversiones y genera inseguridad jurídica sin construir una sola vivienda asequible. Frente a esta idea, Urbanismo respondió que la medida busca blindar el suelo residencial existente y recuerda que el Consistorio ya tiene en carga diversos sectores urbanísticos para aumentar la oferta residencial.
- Con Málaga exigía una moratoria de cinco años (aprobada previamente por unanimidad política en el Pleno) y que la prohibición de hospedaje se extendiera a suelos terciarios y equipamientos públicos para evitar que el turismo se desplace allí. Los técnicos municipales la desestiman aclarando que la ley urbanística andaluza (LISTA) limita la suspensión cautelar de licencias a un máximo estricto de tres años, por lo que fijar cinco años sería ilegal.
- El PSOE proponía que el Patrimonio Municipal de Suelo se destinase prioritariamente a viviendas de protección oficial (VPO) y endurecer el régimen de suspensión de licencias para que afectase de manera retroactiva a los proyectos ya presentados. Urbanismo también desestima la propuesta señalando que el destino de las parcelas municipales a VPO ya está blindado por el propio PGOU de 2011 y por la LISTA, y que aplicar la suspensión con carácter retroactivo a solicitudes previas con documentación sustancial obligaría al Ayuntamiento a pagar indemnizaciones millonarias por el coste de los proyectos abortados.
Suspensión temporal de licencias
Para evitar un «efecto llamada» de promotores que intenten registrar proyectos antes de la aprobación definitiva de la nueva norma, el Ayuntamiento decretará una medida cautelar de suspensión de licencias y declaraciones responsables que contradigan el nuevo régimen.
Esta suspensión tendrá un plazo máximo de tres años y entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP). No obstante, respetando las garantías jurídicas y para evitar reclamaciones de responsabilidad patrimonial contra las arcas públicas, las solicitudes presentadas con anterioridad a dicha publicación que cuenten con toda la «documentación sustancial» exigida por la ordenanza municipal continuarán su tramitación ordinaria y quedarán libres del bloqueo.
La reforma urbanística también endurece otra práctica al alza en Málaga: transformar locales comerciales en viviendas.
A partir de ahora no se permitirá este cambio de uso en calles de primer y segundo orden ni en locales con fachada a plazas. Además, los inmuebles deberán cumplir nuevas exigencias de habitabilidad, iluminación y ventilación.
Entre ellas, destaca que el fondo del local no podrá superar el doble del ancho de la fachada para garantizar la entrada de luz natural, y que las futuras viviendas no podrán colindar con trasteros dentro de la misma parcela registral.
También se regulan con más precisión los altillos y entreplantas: deberán tener una altura libre mínima de 2,30 metros en la parte superior y 2,50 metros en la inferior, además de una superficie mínima de 8,75 metros si se destinan a vivienda.
