Los contratos de alquiler incluyen numerosas cláusulas que muchos inquilinos e inquilinos desconocen. Una de las más importantes es la relacionada con el aval, una garantía adicional que los propietarios suelen exigir para protegerse frente a posibles impagos.
Esa garantía puede aportarla el propio inquilino mediante un aval bancario o asumirla un avalista, normalmente un familiar o una persona de confianza, que responde de la deuda si el arrendatario incumple sus obligaciones. Sin embargo, esa responsabilidad no es ilimitada ni puede mantenerse indefinidamente.
Esto es lo que ocurre con los avales del alquiler / ED
El Código Civil establece que, en determinadas circunstancias, el propietario puede perder el derecho a reclamar al avalista las cantidades adeudadas por el inquilino. Esto ocurre cuando el contrato de arrendamiento se prorroga o modifica sin el consentimiento expreso del fiador. La ley fija estos límites para evitar que una persona quede obligada a responder de una deuda que nunca aceptó garantizar en esas nuevas condiciones.
La protección del avalista ante las prórrogas del alquiler
El principal respaldo legal se encuentra en el artículo 1851 del Código Civil, que establece que la prórroga concedida al deudor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.
Esto significa que si propietario e inquilino acuerdan ampliar la duración del contrato o este continúa mediante alguna de las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sin que el avalista firme esa ampliación, la garantía personal puede dejar de tener efecto.
El fundamento de esta norma es sencillo: el avalista aceptó responder durante un plazo concreto y por unas condiciones determinadas. Si esas condiciones cambian, la ley entiende que no puede obligársele a seguir respondiendo automáticamente.
Otro de los artículos clave es el 1827 del Código Civil, que recuerda que la fianza debe interpretarse de forma restrictiva y que no puede extenderse más allá de lo que figure expresamente en el contrato.
Por ello, si el documento firmado únicamente garantiza el contrato inicial, no puede darse por hecho que el avalista acepta también responder durante las prórrogas posteriores. Además, el fiador no tiene capacidad para decidir sobre el futuro del alquiler. No puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda ni impedir que propietario e inquilino acuerden continuar con el arrendamiento.
