“Estamos cometiendo algunos de los errores del pasado”. Así de tajante se mostraba, en petit comité, quien hasta hace pocos meses fue uno de los primeros espadas de una de las grandes promotoras del país. La conversación tuvo lugar en uno de los grandes eventos que ha celebrado recientemente el sector inmobiliario. Desde su nueva atalaya, este directivo apuntaba directamente a los primeros excesos que empieza a detectar en el mercado de la vivienda: sobreprecios en la compra de suelo, confianza excesiva en que todo lo que se construye se vende y una peligrosa relajación ante unos precios que cada vez resultan menos accesibles para una parte creciente de la demanda.
Quienes conocieron el mercado inmobiliario antes del gran cataclismo de 2007-2012 recuerdan un sector instalado en la euforia. En el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), no era extraño ver a Antonio Banderas, Ronaldo, Fernando Alonso o Severiano Ballesteros asociados a la venta de viviendas. También había bailarinas repartiendo caipiriñas, sorteos de coches entre compradores y una puesta en escena más propia de una feria de consumo que de un mercado llamado a absorber buena parte del ahorro de las familias.
El sector actual no es aquel, ni en el fondo ni en las formas. La financiación es más prudente, los compradores llegan con más filtros y las promotoras cotizadas están lejos de los niveles de apalancamiento de la anterior burbuja. Pero empiezan a surgir voces que advierten de que algunas dinámicas sí resultan familiares. “Muchas cosas empiezan a parecerse”, alerta otro ejecutivo con varios miles de viviendas desarrolladas a lo largo de su carrera.
“Nos pasamos el día repitiendo el mantra de que hay más demanda que oferta. Y es verdad: se ha generado un déficit entre las viviendas construidas en los últimos años y el número de hogares creados. El problema es que cada vez empieza a haber menos demanda para la oferta disponible. La oferta está expulsando a la demanda”, resume este mismo directivo. Otro profesional inmobiliario, este de fuera del sector residencial, lo expresa de forma más sintética: “En el residencial llevamos varios años al límite. Pero, por ahora, todo aguanta”.
¿Demanda infinita?
Un informe de Sigma Dos para la promotora Culmia reveló hace unos días que dos de cada tres encuestados cuentan con un presupuesto inferior a 200.000 euros para comprar vivienda. Una cifra que, en Madrid y en buena parte de las grandes ciudades españolas, se ha convertido prácticamente en una quimera. Basta una búsqueda rápida en Idealista para comprobar que resulta casi imposible encontrar una vivienda de dos habitaciones por menos de 300.000 euros en, por ejemplo, los Desarrollos del Sureste, los nuevos barrios del sur de Madrid que aspiraban a convertirse en un oasis de la vivienda asequible.
“Hay agotamiento en los precios. Pero lo hay porque es absurdo pagar 5.000 euros por metro cuadrado por un piso en Los Berrocales. Lo es porque para ganar un 5% bruto por el alquiler, un retorno normal, la renta son más de 2.000 euros al mes”, señala uno de los directivos consultados. Ese precio equivale a abonar alrededor de medio millón de euros por una vivienda de 100 metros cuadrados construidos, unos 85 útiles. El barrio al que se refiere todavía se encuentra en fase de urbanización y carece de buena parte de los servicios, transportes e infraestructuras de las zonas consolidadas. Aun así, algunas promociones se comercializan ya a precios superiores a los de barrios plenamente desarrollados de la capital.
«No podemos perder de vista otros dos datos importantes. El primero es la relación entre el precio y la capacidad de compra, que hoy está limitada por la financiación y la rigidez de los bancos, que una subida de los tipos no haría más que empeorar. Por otro lado, la relación entre el precio de las casas y la rentabilidad del alquiler ha dejado de tener sentido, por debajo del 3% o del 2,5% en muchos casos. No tiene sentido y es algo que ya pasó en el ciclo anterior también», agrega el mismo.
Sobrepagar por el suelo
El primer ejecutivo citado puso hace unas semanas sobreaviso a algunos colegas del sector de los primeros excesos que empieza a ver. En concreto, en el suelo. Este apuntaba hacia una promotora —aliada con un gran fondo de inversión canadiense— había pagado 1.800 euros por metro cuadrado edificable por un suelo precisamente en Berrocales, gastos de urbanización aparte, hecho que elevará el coste total por encima de los 2.000 o 2.100 euros. «Es una locura. Nosotros dejamos de plantearnos comprar cuando superó los 1.400 o 1.500 euros», señala otro promotor consultado.
El suelo, la materia prima del sector, empieza a alcanzar niveles que varias compañías consultadas califican de “absurdos”. Su escasez, unida a la necesidad de las promotoras de mantener producto en cartera para seguir trabajando y sostener sus equipos, ha generado un equilibrio cada vez más difícil de explicar. Porque el precio máximo que puede pagarse por un terreno depende, en última instancia, del precio al que se podrá vender la vivienda terminada. Y esa ecuación empieza a ser cada vez más discutible.
La banca también ha comenzado a detectar estas tensiones. Varias promotoras confirman que las entidades financieras están actuando con más prudencia, tanto en la financiación de la construcción como en la concesión de hipotecas a particulares. “Aunque la situación es diferente, la crisis de 2007 llegó cuando los bancos cortaron las líneas de crédito. Ahora las entidades están más restrictivas. Empiezan a tener en cuenta el riesgo de tasación”, explica una de las fuentes consultadas.
Ese riesgo consiste en que las valoraciones de los activos se realizan tomando como referencia operaciones recientes de mercado. Si los precios de venta suben de forma acelerada, las tasaciones pueden terminar alimentando una espiral cada vez más elevada. Una suerte de castillo de naipes poco preparado para resistir un cambio brusco de ciclo. Quienes tasaron su vivienda en 2008 y volvieron a hacerlo en 2013 conocen bien la diferencia entre una valoración en plena euforia y otra en plena digestión de la crisis.
La estocada del INE
La última estocada al relato del sector, quizá más simbólica que inmediata, llegó de la mano del Instituto Nacional de Estadística. Durante los últimos años, muchas voces del inmobiliario han repetido hasta la saciedad que la demanda de vivienda era prácticamente infinita porque España crearía más de 250.000 hogares al año hasta 2040, según las proyecciones demográficas del organismo. Esa previsión era uno de los grandes argumentos para justificar la necesidad de construir más vivienda y para defender que el mercado tenía recorrido suficiente para absorber nuevas promociones.
Pero el INE ha recortado sus previsiones. El nuevo cálculo reduce en alrededor de 1,5 millones el número de hogares previstos respecto al pronóstico anterior. Frente a las estimaciones que apuntaban a la creación de entre 200.000 y 250.000 hogares anuales, el nuevo escenario rebaja esa cifra hacia el entorno de los 150.000. El cambio no elimina el problema de oferta que arrastra el mercado español, especialmente en las grandes ciudades. Pero sí introduce un matiz relevante: la demanda no es ilimitada. Y, sobre todo, no toda la demanda puede pagar los precios a los que se está lanzando buena parte de la vivienda nueva.
Otro de los directivos consultados recuerda lo que ocurrió tras el estallido de la anterior burbuja, cuando el parón de la construcción coincidió con la salida de España de cientos de miles de inmigrantes. La población extranjera ha vuelto a convertirse en uno de los grandes apoyos de la demanda residencial, pero persiste una incógnita: qué ocurrirá cuando la economía española vuelva a entrar en recesión.
“Porque llegará una crisis, tarde o temprano. No lo dudes. Cuando las cosas van bien, nadie se acuerda de los ciclos económicos. Pero cada día que pasa estamos más cerca. Es pura teoría económica”, advierte otro de los ejecutivos consultados. Nadie sabe la causa, será distinta. Y será económica, pero también tendrá sus consecuencias en el inmobiliario. «El cataclismo sería que pueda venir por una crisis de deuda, con una subida de tipos que dificultara más la entrada a compradores, algo que iría contra el precio de la vivienda y, entre sus consecuencias, estaría la huida del capital extranjero que sustenta la inversión actual», concluye otro entrevistado. Nadie sabe si el pronóstico será acertado, pero la posibilidad existe, especialmente en contextos de euroforía como el actual.
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