El acceso a la vivienda se ha convertido en el principal problema para el 42% de los españoles, según el último barómetro del CIS, situándose por encima de otras preocupaciones como la guerra. El experto inmobiliario Fernando Gonzalo analiza esta situación, que define como una crisis de déficit de vivienda, y asegura que la vieja fórmula de que un trabajo permitía comprar una casa ya no funciona. La situación es tan crítica que, según el experto, el problema ha escalado a un nuevo nivel.
El problema ya no es conseguir pagar esa vivienda, es ni siquiera poder empezar a pagarla»
Experto en vivienda
La razón de esta ‘fórmula rota’ reside en un profundo desequilibrio. El número de hogares crece al doble que la oferta de vivienda, impulsado por cambios sociales como el aumento de divorcios, la inmigración y la creación de más hogares unifamiliares. Mientras la demanda se dispara, la oferta no solo no sigue el ritmo, sino que se contrae, creando una tormenta perfecta que ha llevado los precios de compra y alquiler a máximos históricos.
El alquiler de vivienda en España alcanzó precios récord en 2025.
Una crisis de déficit, no de exceso
A diferencia de la crisis de 2008, que fue por un exceso de construcción y facilidad de crédito, la situación actual es la contraria. Gonzalo señala que ahora el problema es un déficit estructural de vivienda. La construcción se enfrenta a un doble cuello de botella. Por un lado, la lentitud en la concesión de licencias y la burocracia retrasan los proyectos durante años.
Por otro lado, el propio sector de la construcción sufre grandes dificultades. «Las obras se retrasan, muchas veces no se terminan y es que muchas veces no son ni rentables», afirma Gonzalo. El aumento del coste de los materiales, la energía y una escasez de mano de obra cualificada provocan que, aunque se concedan licencias, muchas viviendas proyectadas nunca lleguen a terminarse.
El reto de las 4 millones de viviendas vacías
En España existen más de 4 millones de viviendas vacías, una cifra que equivale al 14% del parque inmobiliario. Sin embargo, pensar que son la solución inmediata es un error. Según el experto, solo el 10% de ellas (unas 400.000) se encuentran en zonas de alta demanda. El resto se ubica en la llamada ‘España vaciada‘, donde no hay demanda que las reactive.
La vivienda en Valencia y su área metropolitana, disparada tanto para promotores como para usuarios
Además, de las que sí están en grandes ciudades, muchas no son habitables y necesitan reformas integrales, o se encuentran paralizadas por litigios de herencias. Para Gonzalo, la clave no está solo en construir desde cero, sino en recuperar el patrimonio existente.
La solución no viene únicamente de construir más, sino también de meter en el mercado lo que ya está construido»
Experto en vivienda
Invertir para solucionar el problema
Frente a la visión de que la inversión inmobiliaria es especulación, Gonzalo defiende un modelo que contribuya a solucionar el problema. Distingue entre especular —comprar para guardar esperando que suba el precio— e invertir, que implica aportar valor. «Compro algo que está fuera de mercado, le aporto un valor, lo reformo, meto ahí también mi dinero y mi riesgo, y ¿qué hago? Estoy metiendo vivienda nueva en el mercado», explica.
Esta crisis, concluye el experto, tiene un profundo impacto sociológico. La imposibilidad de acceder a una vivienda retrasa decisiones vitales en los jóvenes, como la emancipación, la vida en pareja o la natalidad. «A nivel de incertidumbre, están condenados a vivir con ella», sentencia Gonzalo, alertando de que se está masacrando a una generación que ve cómo su futuro se aleja cada vez más.
