Las hipotecas no se entienden sin el ahorro, fundamental para acceder a un crédito hipotecario y convertido en un obstáculo para jóvenes menores de 35 años, especialmente acusado en las grandes ciudades y en las zonas turísticas. Según se desprende de una encuesta del Observatori Metropolità de l’Habitatge (O-HB) en el área de Barcelona, una de las más tensionadas de España, un 69,9% de personas se decantan por el alquiler debido a la imposibilidad de asumir la entrada para una hipoteca, aunque sí que podrían hacer frente a las cuotas mensuales de la misma de poder acceder.
Para reducir esta barrera que impide el acceso a la vivienda, una cuestión estructural en España, existen distintos programas de avales públicos que permiten a las entidades financieras conceder hipotecas con un nivel de financiación superior al habitual, facilitando el acceso a la primera vivienda habitual a jóvenes que, pese a ser solventes, no disponen del ahorro suficiente para afrontar la entrada de una hipoteca.
Línea de avales ICO
«Alguien que quiera acceder a la vivienda necesita tener ahorrado un 30% del valor de la vivienda que desee comprar. Y esto, para muchos jóvenes, ya es un problema», expone Ramon Faura, director de Propuesta de Valor de Banca Retail de CaixaBank, que señala que «encuentran trabajo tarde y hasta que no pueden constituir una base de ahorro no se pueden independizar». El principal instrumento en España para facilitar la primera vivienda es la Línea estatal de avales gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), los avales ICO, que permiten financiar hasta el 100% del valor del inmueble mediante un aval público gratuito que dura los 10 primeros años del préstamo.
Este aval elimina la necesidad de tener un 20% o 25% ahorrado (los avales públicos no eliminan los gastos de compraventa), un alivio financiero sin el que para muchos sería imposible hipotecarse y que, según datos de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), el 70% de los españoles desconocía en 2025 pese a que la iniciativa fue lanzada en noviembre de 2024 por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y que ya ha avalado más de 8.500 operaciones hasta el 31 de octubre de 2025.
Para acceder a esta cobertura, que puede ascender hasta el 25% si la vivienda cuenta con una calificación energética D o superior, los beneficiarios deben tener menos de 35 años o, alternativamente, tener hijos menores a cargo. Los ingresos anuales no deben superar los 37.800 euros en el caso de un comprador individual y los 75.600 euros anuales en caso de dos compradores. Debe ser la primera vivienda que adquieren y debe ser su residencia habitual. El precio máximo de la vivienda está establecido por comunidad autónoma (por ejemplo, Madrid 325.000 euros, Catalunya 300.000 euros, Andalucía 225.000 euros, Comunidad Valenciana 250.000 euros).
Préstamos ICF y otros programas
En paralelo, varias comunidades autónomas han desarrollado programas propios de garantías públicas para la compra de primera vivienda, con diseños y requisitos distintos. Cabe destacar, por pionera en el conjunto del Estado, los préstamos ICF Habitatge Emancipació de la Generalitat de Catalunya, que en enero de este año ya había facilitado la compra de 426 viviendas. Estos avales, que mantienen el mismo límite de edad del ICO, no ponen un precio máximo para la vivienda y los ingresos máximos llegan hasta unos 83.400 euros/año para una persona.
A diferencia de otros préstamos, en este caso el banco concede la hipoteca al 80% y el propio Institut Català de Finances (ICF) otorga otro préstamo sin intereses por el 20% restante, que se activa cuando se termina de pagar el primer préstamo, al cabo de 30 años. Además, esa vivienda bajo hipoteca pasa a formar parte del parque de vivienda de protección oficial, lo que asegura cara al futuro un parque de vivienda no sujeto a las volatilidades del mercado.
«Es un diseño muy acertado, ya que permite solucionar un fallo de mercado, que los jóvenes no tienen suficiente ahorro para acceder a la vivienda y, a su vez, durante unos años no la puedes vender y después, en caso de que la tengas que vender, no sube el valor por encima del IPC. Es una muy buena medida para no calentar el mercado en exceso y poner más demanda, está teniendo muy buena acogida».
Distintas comunidades autónomas además de Catalunya han lanzado también sus propios programas, todos ellos incompatibles con el programa estatal: Andalucía, Baleares, Castilla y León, Extremadura, Madrid, Murcia y Comunidad Valenciana. Estos programas varían ligeramente los requisitos exigidos, pero tienen un funcionamiento similar. En la Comunidad de Madrid y Andalucía, el límite de edad se eleva hasta los 40 años, no exige ingresos máximos y el precio de la vivienda es algo superior. En Valencia, la edad se alarga hasta los 45 años y tampoco exige límite de ingresos máximos.
