Según publicó Europa Press, la Dirección General de Tributos permite a los mayores de 65 años donar su vivienda habitual a sus hijos sin tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada. La medida se aplica en 2026 cuando se cumplen los requisitos exigidos, entre ellos haber vivido en el inmueble durante al menos tres años. La transmisión no elimina, sin embargo, la obligación fiscal de los hijos.
La exención del IRPF se aplica al propietario mayor de 65 años
La confirmación procede de la consulta vinculante V1261-25, emitida por la Dirección General de Tributos el 9 de julio de 2025. En ella, el organismo aclara que una persona mayor de 65 años puede donar su vivienda habitual a sus hijos sin incluir en el IRPF la ganancia patrimonial derivada de esa operación, siempre que se respeten las condiciones previstas para aplicar la exención.
El beneficio fiscal se refiere a la ganancia patrimonial que, con carácter general, puede producirse cuando el valor de transmisión de un inmueble es superior al valor por el que fue adquirido. En el supuesto analizado por la Dirección General de Tributos, la donación de la vivienda habitual no obliga al propietario que supera los 65 años a tributar en el IRPF por esa diferencia, según recoge la consulta vinculante.
La información difundida por Europa Press sitúa el requisito de permanencia en la vivienda en un mínimo de tres años. El inmueble debe tener la consideración de vivienda habitual para que pueda aplicarse el tratamiento fiscal confirmado por Hacienda. La edad del donante y el uso habitual de la casa son, por tanto, elementos centrales del supuesto.
La exención no queda limitada a una única forma de transmisión. La Dirección General de Tributos también contempla la donación del pleno dominio, es decir, de la propiedad completa, y la transmisión de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio para el donante.
La donación puede reservar el usufructo vitalicio
La posibilidad de transmitir la nuda propiedad permite separar dos derechos. Por un lado, el hijo recibe la titularidad que corresponda sobre el inmueble; por otro, el progenitor puede conservar el usufructo vitalicio, según el criterio recogido en la consulta V1261-25. La fuente no limita esta alternativa a los casos en los que se entrega de inmediato el pleno dominio.
La reserva del usufructo vitalicio permite que el donante mantenga ese derecho durante su vida, mientras la nuda propiedad pasa a los hijos. La Dirección General de Tributos incluye esta fórmula dentro de las transmisiones que pueden beneficiarse de la exención estatal del IRPF cuando se cumplen los requisitos establecidos.
El criterio también contempla situaciones de dependencia severa. La consulta vinculante menciona expresamente este supuesto junto a la transmisión del pleno dominio y a la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. La aplicación concreta depende, en todo caso, de que la operación encaje en las condiciones descritas por el organismo tributario.
La consulta vinculante fija así el tratamiento de la ganancia patrimonial para el donante mayor de 65 años. Su alcance se limita al IRPF, que es el impuesto estatal que grava, entre otros conceptos, las ganancias patrimoniales obtenidas por las personas físicas. La existencia de esta exención no significa que la transmisión quede libre de cualquier otra obligación tributaria.
Los hijos deben liquidar el impuesto de Sucesiones
La principal diferencia fiscal se encuentra en la posición de quien recibe la vivienda. Mientras el progenitor puede quedar exento de tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial, los hijos deben liquidar el impuesto de Sucesiones y Donaciones, según la información publicada por Europa Press.
Ese gravamen corresponde a la transmisión gratuita de la vivienda y no al IRPF del donante. La donación en vida de la casa a los hijos activa, por tanto, una obligación tributaria distinta de la que queda cubierta por la exención confirmada por la Dirección General de Tributos.
La fuente señala que el impuesto de Sucesiones y Donaciones tiene carácter autonómico. Por ese motivo, la liquidación que deben realizar los hijos se encuadra en la normativa aplicable en la comunidad autónoma que corresponda. La exención estatal del IRPF para el mayor de 65 años no sustituye ni elimina ese trámite.
La operación presenta dos posiciones fiscales diferenciadas. El donante puede acogerse a la exención prevista para la transmisión de la vivienda habitual cuando supera los 65 años y cumple los requisitos, mientras que el beneficiario debe hacer frente al impuesto vinculado a la donación. La consulta de la Dirección General de Tributos aclara el primer aspecto, pero no convierte la transmisión en una operación fiscalmente neutra para los hijos.
La confirmación afecta tanto a la entrega de la propiedad completa como a la transmisión de la nuda propiedad con usufructo vitalicio. En ambos casos, la obligación de los hijos de liquidar el impuesto de Sucesiones y Donaciones permanece separada de la exención del IRPF reconocida al progenitor.
La consulta vinculante V1261-25, emitida el 9 de julio de 2025, es el criterio citado para aplicar esta interpretación durante 2026. La operación exige distinguir entre el impuesto estatal que puede quedar exento para el donante y el gravamen autonómico que deben liquidar los hijos por recibir la vivienda mediante una donación.
