Vender una vivienda a un hijo por un euro puede parecer una forma de dejar ese inmueble fuera de una futura herencia, pero la operación no siempre produce ese efecto. Si el precio nunca llegó a pagarse y la compraventa fue solo aparente, puede ser considerada una compraventa simulada y llegar a declararse nula.
El abogado David Jiménez explica que el punto clave está en determinar si existió realmente una venta. El hecho de que una escritura recoja la transmisión de una vivienda no basta por sí solo si detrás de la operación no hubo un precio real.
El Código Civil establece que todos los contratos deben tener una causa. En una compraventa, esa causa está directamente relacionada con el precio. Si ese precio no existe o únicamente aparece sobre el papel, la operación puede ser cuestionada.
En concreto, el artículo 1276 del Código Civil señala que una causa falsa puede dar lugar a la nulidad del contrato.
¿Y si realmente se quería regalar el piso?
En algunos casos se puede argumentar que aquella compraventa por un euro era, en realidad, una donación encubierta. Sin embargo, tampoco basta con cambiar el nombre de la operación.
La donación de un inmueble debe formalizarse en escritura pública, con expresión de los bienes donados y aceptación de la persona que los recibe, según establece el artículo 633 del Código Civil.
Por tanto, una escritura de compraventa no cumple necesariamente con los requisitos exigidos para una donación. Jiménez recuerda además que el Tribunal Supremo ya se pronunció sobre este tipo de situaciones en una sentencia de Pleno de 2007. En ella estableció que una donación de un inmueble disimulada bajo una compraventa puede ser nula por no cumplir los requisitos de forma exigidos.
La consecuencia puede ser especialmente importante cuando llega el momento de repartir una herencia.
Si la compraventa es declarada nula, la vivienda puede considerarse como si nunca hubiera salido del patrimonio del fallecido. De esta forma, volvería a integrarse en el caudal hereditario y tendría que repartirse conforme al testamento o, si no existe, según lo establecido por la ley.
Demostrar que el precio no se pagó
El hecho de que una vivienda se venda por una cantidad muy baja no implica automáticamente que exista una simulación. Quien quiera impugnar la operación deberá aportar pruebas de que ese precio nunca llegó realmente a pagarse.
Entre los elementos que pueden ayudar a demostrarlo están los movimientos bancarios, la capacidad económica del comprador, quién continuó pagando el IBI o quién siguió viviendo en el inmueble después de la venta. «Si nada cambió después de la venta, es que no hubo venta», explica Jiménez.
También hay que tener en cuenta cuándo puede producirse la reclamación. Según señala el abogado, mientras el padre siga vivo no existe todavía un derecho actual sobre la legítima, sino una expectativa. La acción relacionada con la herencia surge tras el fallecimiento.
Otro factor importante aparece cuando la vivienda ya ha sido revendida a un tercero de buena fe. En ese supuesto, la reclamación podría pasar a ser económica, en lugar de afectar directamente al inmueble.
Por ello, una de las primeras comprobaciones en una situación de este tipo pasa por pedir una nota simple del Registro de la Propiedad y conocer quién figura actualmente como propietario.
La cuestión central será entonces determinar si detrás de aquella venta por un euro existió una compraventa real o si el precio únicamente figuraba en los documentos sin llegar a pagarse.
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