Nueve de cada diez viviendas que salen al mercado del alquiler encuentran inquilino en el mismo trimestre. Esa es una de las principales conclusiones de la sexta edición del ULI Spain Living Rental Report, un estudio que analiza la evolución de la demanda, la oferta y la capacidad de pago en nueve capitales españolas: Alicante, Barcelona, Bilbao, Madrid, Málaga, Murcia, Sevilla, Valencia y Zaragoza.
En concreto, la tasa de absorción de la oferta de segunda mano se mueve entre el 81% y el 93% dependiendo de la ciudad. Esto significa que alrededor del 90% de las viviendas disponibles para alquiler de larga duración se arrienda antes de terminar el trimestre. ULI considera que el mercado se encuentra cerca de su máximo estructural de absorción, al tiempo que continúa retirándose producto de la oferta.
La presión es especialmente elevada en Zaragoza, donde la absorción alcanza el 93,7%. Le siguen Barcelona, con un 91,7%; Sevilla, con un 91,2%; Bilbao, con un 90,6%, y Murcia, con un 89,6%. En Madrid se alquila el 88,1% de las viviendas ofertadas durante el trimestre, un porcentaje muy similar al 88,3% registrado en Málaga.
El informe relaciona esta velocidad de absorción con el dinamismo de las ciudades estudiadas. El número de hogares se encuentra en máximos de los últimos cinco años en las nueve capitales y continúa aumentando. También la afiliación a la Seguridad Social alcanza niveles récord, mientras que la renta neta disponible por hogar ha crecido entre un 17,6% en Zaragoza y un 26,7% en Málaga durante el último lustro.
La oferta no acompaña a la demanda
El avance de la demanda no está siendo correspondido con una ampliación suficiente de la oferta. ULI señala que siguen retirándose viviendas del mercado y que persisten los obstáculos para desarrollar nuevas promociones destinadas al alquiler: el elevado coste del suelo y de la construcción, la fiscalidad, la lentitud administrativa y la limitada capacidad industrial.
A estas dificultades se añade la diferencia de rentabilidad entre los distintos destinos de una promoción residencial. El panel de expertos sostiene que «la vivienda en venta genera rentabilidades más atractivas que la vivienda en alquiler», una situación que reduce los incentivos para producir nuevo parque arrendado. La consecuencia, según el propio documento, es que «esta escasez está empujando al alza el precio de las viviendas disponibles en alquiler».
Los expertos reclaman más suelo residencial, inversión pública y privada, seguridad jurídica, colaboración público-privada y una mayor eficiencia en la construcción. El objetivo es que desarrollar vivienda para alquilar resulte tan atractivo como promover para vender, algo que actualmente, reconoce el informe, «a menudo no ocurre».
La falta de oferta también está modificando el tipo de producto que sale al mercado. Las viviendas que hoy se alquilan son entre un 13,5% y un 16,2% más pequeñas que la media del parque residencial medio en ciudades como Valencia, Alicante o Barcelona. Esta diferencia supera el 20% en Sevilla, Madrid y Málaga, y roza entre el 30% y el 35% en Murcia y Zaragoza.
Los hogares con menos ingresos quedan fuera
La principal consecuencia del desequilibrio recae sobre las familias de rentas bajas y medias-bajas. El encarecimiento de la compraventa está llevando hacia el alquiler a hogares con ingresos medios y medios-altos, que cuentan con mayor capacidad para competir por la escasa oferta disponible. ULI advierte de que «las subidas del alquiler están excluyendo a los segmentos de menores ingresos».
El informe considera asequible una vivienda cuando el alquiler no supera el 35% de la renta neta disponible del hogar. Con este criterio, solo el 29% de la oferta de Barcelona y el 29,3% de la de Valencia resulta accesible. En Madrid, el porcentaje asciende al 53,6%, mientras que Murcia y Zaragoza se acercan al 90%.
ULI alerta de que la mejora de algunos indicadores medios de esfuerzo puede ocultar la expulsión de hogares del mercado. A medida que los precios crecen en las ciudades más dinámicas, más familias eligen o se ven obligadas a vivir de alquiler. Sin embargo, los hogares con menores ingresos no pueden comprar y encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda arrendada. El panel de expertos considera que la mayor parte de la demanda insatisfecha se concentra precisamente entre las rentas bajas y medias-bajas. Son hogares que únicamente pueden acceder a vivienda asequible y que están quedando fuera del mercado libre.
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