«Nos encontramos con muchas donaciones de vivienda condicionales, donde el que recibe el piso tiene que cumplir una serie de pactos que se hayan adquirido entre el donante y el donatario y que, si no se cumplen, pueden llevar a la revocación. Tuvimos un caso en Madrid de una abuela y una nieta que se llevaban muy bien y ella le donó la casa con el compromiso de que esta última acabara la carrera y el máster. Se la donó para garantizar que ella finalizara su formación. También nos encontramos cada vez con más donaciones condicionadas al cuidado de las mascotas«. Quien habla es Manuel Hernández, CEO de Vilches Abogados, uno de los bufetes más reconocidos de Madrid por el que pasan decenas de donaciones de vivienda al año, una figura legal que va al alza en España, con un aumento del 67,8% en siete años.
De los 32.623 actos de donación de vivienda que el Consejo General de Notario registró en 2017 se ha pasado a 54.735 en 2024, un notable aumento provocado principalmente por la dificultad que tienen los jóvenes para acceder a una vivienda a causa de los precios al alza del ladrillo. Los datos que ofrece el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España son demoledores: el 85% de los menores de 30 años no se puede emancipar y siete de cada diez jóvenes con empleo viven con sus padres.
De ahí que la donación se haya convertido, según María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, en un «mecanismo jurídico de solidaridad intergeneracional»: «Las generaciones mayores ayudan a las más jóvenes a poner en marcha sus proyectos de vida». Sin embargo, estas donaciones, frecuentemente, no son a cambio de nada, simplemente porque haya parentesco.
Mantener el usufructo
La donación es considerada legalmente un contrato y, como tal, puede llevar condicionantes. Una de las fórmulas más usadas es donar la vivienda en nuda propiedad a hijos, nietos o personas cercanas, lo que ocurre en la gran mayoría de casos, según varios abogados consultados. Esto permite transmitir la titularidad de un inmueble manteniendo el donante el usufructo vitalicio, lo que le asegura el derecho a seguir viviendo en ella o rentabilizar su alquiler hasta el fallecimiento, en el caso de que, por ejemplo, se vaya a vivir a una residencia.
«Llevamos el caso de un hombre que donó su casa en usufructo a una amiga si cuidaba a sus perros: si esta condición no se cumplía, la decisión se podía revocar»
«Nos encontramos –apunta Hernández– con donaciones a personal de confianza, como cuidadores. Cuando el señor o señora fallece el piso donde vivía pasa a la cuidadora y los herederos no ven nada. Estos casos se están dando porque las personas valoran mucho la atención que han tenido en los últimos días de su vida».
En este supuesto, la donación puede tener carácter inoficioso cuando perjudican a la legítima de los herederos forzosos, que son dos tercios de la herencia. Es decir, si una persona dona el piso a su personal cuidador, este deberá abonar dos tercios del precio del inmueble a los herederos legítimos si quiere quedarse con él. «Nosotros asesoramos al cliente, y hay fórmulas para evitarlo, como hacer una donación remunatoria [con efectivo], que no se puede hacer inoficiosa».
Manuel Hernández, CEO de Vilches Abogados, uno de los bufetes más reputados de Madrid. / EL PERIÓDICO
Otro fenómeno que se está dando cada vez más viene derivada de la «humanización» de las mascotas por parte de sus dueños. «Hay casos en que se dona la casa con la condición de que el que la reciba cuide de su mascota el tiempo que esté viva. Eso le garantiza que si fallece su mascota va a estar cuidada. Esta cláusula también se puede hacer por herencia, haciendo un legado condicional», señala el experto.
En ese sentido, precisa que tuvieron un caso en Madrid donde un hombre donó su casa a una amistad a cambio de que cuidara a sus tres perros, «de diferente raza». «Tenía poca conexión con sus hijos y le tenía mucho cariño a los animales, así que donó su casa en usufructo a una amiga, más joven, si cuidaba a sus perros. Si esta condición no la cumplía se podía instar al procedimiento de revocación».
Dentro de la diferente casuística, hay casos de todo tipo, como una señora en el País Vasco que había enviudado siendo muy joven y, tras comenzar una relación con una persona más joven, decidió donar en vida todo el patrimonio a sus tres hijos. «Quería que ese amor no entorpeciera nada y, bien asesorada, hizo la donación en vida a sus hijos de la nuda propiedad de su vivienda y otras que tenía, quedándose en usufructo la vivienda habitual», explica Iker Gracia Martínez, experto financiero de Grupo Bárymont, una empresa especializada en asesoría fiscal y financiera 360. «Ante la más mínima duda, la mujer se quiso cubrir y donar en vida a sus hijos, y disfrutar de la vivienda hasta su muerte».
«Las donaciones salen muy caras. Mucha gente que pretende donar, pero cuando conoce los detalles, rechaza hacerlo»
De igual manera, también se han encontrado con casos donde se dona la casa a los empleados del hogar, «con los que durante años han estado compartiendo vida», y que, cuando mueren, se queda con el usufructo de la vivienda condicionada a la nuda propiedad de sus hijos para que, por ejemplo, a «esta persona se le dé un tiempo razonable, un año, o el tiempo que sea, para que se busque otra vivienda», apunta Gracia Martínez. La fórmula elegida habitualmente es lo que se llama «un pacto de socios condicionado a esa nuda propiedad».
Iker Gracia Martínez, experto financiero del Grupo Bárymont. / EL PERIÓDICO
«Todo se puede planificar, sobre todo las donaciones en vida, son una manera muy correcta y muy previsora de dejarlo todo arreglado», aconseja Gracia Martínez, que añade que, en los casos más frecuentes, «la mayoría de las personas quieren ayudar a sus hijos adelantando la herencia, pero no quieren quedarse desprotegidas. Por eso lo más habitual es reservarse el usufructo vitalicio: el hijo recibe la propiedad, pero los padres mantienen el derecho a vivir en la casa o alquilarla. Es una forma de donar sin perder seguridad».
Conflictos familiares
En cualquier caso, los expertos aconsejan siempre asesorarse bien sobre las particularidades de cada donación, ya que si bien las monetarias cuentan con «unas bonificaciones muy altas» y además no conllevan «imputación en el IRPF» para el donante, las de vivienda sí la tienen y también hay que pagar la plusvalía municipal. «Las donaciones salen muy caras. Mucha gente pretende donar, pero cuando conoce los detalles, rechaza hacerlo», aprecia Hernández, que también apunta a que, si se dona en vida un inmueble a uno de los herederos, se pueden generar conflictos luego cuando se produzca el fallecimiento del padre con el resto de los hijos.
Existen, aun así, circunstancias que son más ventajosas, como que el donante tenga más de 65 años y lo que done sea su vivienda habitual –que haya residido en ella al menos tres años–, en cuyo caso está exento de pagar la ganancia patrimonial. Salvo que se dé este caso, Hernández recomienda hacer testamento por legado de adjudicación directa y que haya un contador-partidor que haga el reparto de la herencia».
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