El mercado inmobiliario no es capaz de aplacar las necesidades de vivienda actuales. Cuando se habla de la crisis habitacional que sufre el Archipiélago y el resto del país, el foco suele dirigirse hacia la oferta. Su escasez, el encarecimiento, la necesidad de poner nuevos inmuebles a disposición de los ciudadanos y las condiciones de las casas que hay en el parque inmobiliario son a menudo las razones que más se esgrimen para explicar qué está ocurriendo con el acceso a la vivienda y por qué existe un desajuste. Pero, ¿qué pasa con la demanda? ¿Quién está impulsando hoy la necesidad de vivienda y cómo ha cambiado y cambiará en los próximos años? Los hogares conformados por una única persona serán casi un tercio de los que demanden vivienda en el Archipiélago dentro de 15 años. Un cambio en la tipología de familia que, sin duda, tendrá efecto en el mercado inmobiliario.
Comprender esta cara de la moneda que juega un papel fundamental en esta crisis es determinante para diseñar políticas eficaces para acabar con el problema. Porque la demanda de hogares ya no responde a los patrones tradicionales, donde la natalidad o el crecimiento vegetativo de la población eran los principales motores. Hoy, los factores determinantes son otros: la inmigración y un profundo cambio en el comportamiento social.
La creación de nuevos hogares se ve modulada por un factor, menos visible, pero igual de determinante, basado en el comportamiento social: cada vez vivimos más solos. Ya sea por elección o por circunstancias de la vida, los hogares unipersonales están al alza y la tendencia irá a más en el futuro. Varios de los motivos son que cada vez hay más personas que no tienen hijos; que se independizan de sus padres, pero retrasan formar una familia; que solo viven en pareja o que vuelven a vivir solos después de separarse. A ellos se unen aquellos que se quedan viudos, que emigran a Canarias o que aunque compartan su vida con otra persona, no quieren compartir también su domicilio. Circunstancias vitales ahora cada vez más habituales que antes no lo eran tanto, por lo que el parque actual de viviendas no había pensado en ello.
Ganan peso
En Canarias lo hogares unipersonales representaban el año pasado un 27,3% del total, de acuerdo con los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Ya se han convertido en la tipología más numerosa, pero el peso que representan respecto al total de familias irá en aumento. Dentro de 14 años, en 2039, los hogares en los que viva una única persona serán ya un 31,6%, mientras que los conformados por tres o más personas no sobrepasarán el 20%.
En las grandes ciudades españolas se sigue la misma tendencia y cada vez más personas viven solas. Según el INE, en 2039 los hogares unipersonales superarán cualquier otra modalidad de convivencia, alcanzando los 7,7 millones, el 33,5% del total. Una realidad que ya está aquí, pues en ciudades como Barcelona o Madrid, las viviendas ocupadas por una sola persona representan hoy el 31% y el 30,5% del parque habitacional, respectivamente.
Tradicionalmente, quienes vivían solos eran personas mayores, viudas o jubiladas. Pero las estadísticas más recientes revelan un nuevo perfil: personas divorciadas, jóvenes emancipados que no desean compartir, y solteros de larga duración. Un informe del centro de análisis económico Funcas sobre el censo de 2022 señala que solo el 43% de las mujeres de entre 30 y 34 años nacidas en España vive en pareja. En 1970, ese porcentaje superaba el 85%. En los hombres, el descenso es aún más brusco: del 81% al 32%.
Hipotecas
El fenómeno también se refleja en la financiación. Según datos del Banco de España, entre junio de 2024 y marzo de 2025, el porcentaje de hipotecas con un único titular subió hasta el 47,2%, lo que marca un récord. Aunque muchas de estas operaciones responden a compras por inversión, desde el portal Fotocasa reconocen que el perfil de comprador individual es cada vez más común, ya sea para una primera vivienda o una residencia secundaria.
Vivir en solitario, sin embargo, no es accesible para cualquiera. El servicio de estudios BBVA Research considera que el grave desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda se va a seguir traduciendo en un aumento de los precios y en la expulsión del mercado de compra de los segmentos de población con menor nivel de renta. Así lo refleja su informe Situación España, en el que anticipan que el precio de la vivienda continuará aumentando. Lo hará en el 7,3% este año y el 5,3% en 2026 (casi un 13% de forma acumulada).
En este contexto, el portal inmobiliario Idealista, según datos propios de junio de 2025, explica que para poder comprar un estudio –la tipología más barata del mercado– una persona necesitaría al menos 26.360 euros en la provincia tinerfeña y 20.680 en la de Las Palmas. Ingresos suficientes para asumir una cuota hipotecaria de 659 y 517 euros, que sería bastante para pagar un piso medio cuyo coste oscilaría entre los 154.000 y 196.000 euros. En cambio, si se opta por el alquiler, los ingresos necesarios ascienden a 32.000 euros netos anuales, para no superar los 800 euros mensuales recomendados por los expertos.
Ingresos necesarios
Los números cambian –y mucho– por ciudad. En compra, el umbral más alto se da en Madrid (32.160 euros netos), seguido de San Sebastián (27.480), Valencia (27.120), Granada (26.360) y Barcelona (26.280). En alquiler, el reto se dispara: vivir solo en Barcelona exige al menos 47.000 euros netos anuales, en Madrid 40.880 y en Valencia 40.000. Así, aunque la demanda exista, no todos pueden satisfacerla. El resultado es un mercado tensionado, donde los jóvenes se ven obligados a compartir vivienda, aunque no lo deseen. Según HousingAnywhere, el 46% de los jóvenes en España que comparten piso preferirían vivir solos. A nivel europeo, ese porcentaje sube al 61% entre quienes tienen entre 30 y 34 años.
Porque al factor social, cuando se habla de déficit de vivienda, hay que sumarle el peso de la inmigración. Según datos del INE recogidos por Módenes, la inmigración llegó a explicar hasta la mitad de los cerca de 500.000 hogares que se creaban cada año hacia 2005. Hoy se ha convertido en el principal factor para estimar cuántas viviendas nuevas harán falta en el futuro. En Canarias la población crece año a año, no tanto por la inexistente explosión de natalidad de los residentes, sino por la llegada de personas procedentes de otros territorios –sobre todo del resto de Europa y América Latina–, que ven en el Archipiélago un lugar que les ofrece alternativas laborales o un retiro dorado.
Construcción
Ante una demanda cambiante y fragmentada, desde la asociación de promotores y constructores de España (APCE), su presidente, Xavier Vilajoana, traslada que desde el sector son conscientes de estos cambios. Sin embargo, en lo que a construcción de obra nueva se refiere, apenas hay variaciones. «La mayoría de las promociones siguen incorporando dos o tres habitaciones», explica, «pues la regulación limita la densidad máxima de viviendas admitidas».
Lo que sí se empieza a ver más es la aparición de viviendas flexibles con paredes móviles, aunque solo es factible en algunos edificios industrializados. Otra tendencia es la creciente construcción de cocinas americanas o abiertas. Lo que antes era una excepción dada en pisos de una habitación, ahora es la norma en pisos de dos o más dormitorios.
Por eso, se debe ampliar las herramientas de planificación haciéndolas más flexibles. No solo ampliando el parque de viviendas sino incentivando que las viviendas que se vayan liberando por el fallecimiento de sus moradores permanezcan en el mercado.
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