El mercado hipotecario registrará gran actividad durante el próximo año, gracias a la paulatina bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y de la solidez de la demanda en la compra de viviendas, que en los últimos meses ha registrado números no vistos desde 2007, último año antes del estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera.
«El mercado español sigue mostrando signos de estabilidad. Podemos predecir que cerraremos 2024 con más de 400.000 hipotecas, lo que supone un aumento del 5% con respecto a 2023, aunque aún por debajo de las registradas en 2022″, resume Ricard Garriga, consejero delegado del ‘bróker’ hipotecario Trioteca. Por su parte, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), financiera especializada de Banco Santander y BNP Paribas, añade: «La reactivación de la concesión de hipotecas ha estado impulsada por la bajada de los tipos de interés y un contexto económico favorable«.
Según Ferran Font, portavoz y director de Estudios del portal Pisos.com, es «probable» que volvamos a ver un aumento en la concesión de créditos vinculados a la vivienda durante 2025: «A mediados de año, la proporción de compras financiadas fue un 62% menor en comparación con cifras históricas. Aproximadamente, 6 de cada 10 adquisiciones se realizaban sin hipoteca. Sin embargo, actualmente, esta cifra ya está comenzando a acercarse a 7 de cada 10, cuando históricamente esta relación ha oscilado entre 7 u 8 de cada 10».
Intereses de la hipoteca más bajos
La bajada de las tasas de interés y la caída del Euríbor, índice al que se referencian los préstamos variables (pero también sirven como guía para las fijas), que ha pasado de situarse por encima del 4% a retroceder hasta el 2,5%, supondrá también una caída del tipo hipotecario. «Prevemos que las hipotecas fijas caerán por debajo del 2% para todas las familias, no solo perfiles con alto poder adquisitivo. Actualmente, ya estaos viendo ofertas a 30 años y tipo fijo al 1,85% TIN con bonificaciones, lo que anticipa un mercado aún más competitivo y accesible», desarrolla el consejero delegado de Trioteca.
En esta línea, Ferran Font de Pisos.com añade que, en 2025, «las hipotecas serán más atractivas y, sobre todo, aquellos que tengan una a tipo variable tendrán una cuota más económica«. Por su parte, Fernández de UCI considera que la reducción del tipo de interés será «ligera» porque, en los últimos años, «se han consolidado los tipos fijos y mixtos, donde las variaciones son más moderadas que en las variables».
¿Fijo o variable? ¿O mixto?
En los últimos años, el ‘rey’ de las hipotecas ha sido el tipo fijo, fruto de que la rápida subida del Euríbor provocó un efecto negativo sobre las variables y quien las tenía contratadas. Por contra, también cogieron fama las de tipo mixto, aquellas que durante los primeros cinco o diez años están fijadas a una tasa concreta para posteriormente vincularse al Euríbor. «En 2025, prevemos que el tipo fijo y mixto continúe liderando la preferencia de los clientes, debido a la seguridad que ofrece a posibles fluctuaciones futuras de los tipos de interés», pronostica el subdirector general de UCI.
Ricard Garriga de Trioteca añade: «Con un Euríbor estabilizado o en descenso, las hipotecas mixtas volverán a ganar cierto atractivo, especialmente en perfiles que buscan aprovechar cuotas más bajas a corto plazo. Aun así, prevemos que el 70% o 75% de las nuevas que se constituyan sean a tasas fijas, en línea con la tendencia actual, que es del 83%, frente a un 25%-30% de mixto, ligeramente superior al registrado en 2024, que es del 17%».
Influencia de los tipos de interés
La potencial bajada (aún más) de los tipos de interés, según los tres expertos, causará mayor dinamismo en el mercado residencial. «Esta medida no solo abaratará el coste del crédito, sino que también mejorará la capacidad de endeudamiento de las familias incentivando tanto a compradores como a inversores», apunta José Manuel Fernández de UCI.
Font de Pisos.com cree que afectará también a los precios de los inmuebles: «Esta tendencia de bajada de tipos tiene consecuencias no solo en las propias compraventas, sino en los precios. Estamos hablando de un mercado muy dinámico, pero en el que no aumenta la oferta disponible. Por lo tanto, al final, tenemos un mercado más tensionado y con precios al alza«. «Los precios de la vivienda continuarán subiendo un 10% más de lo que ya han subido», añade Garriga de Trioteca.
Los avales a jóvenes, ¿dinamizador?
En los últimos meses, han entrado en vigor la nueva ayuda de avales del Gobierno a jóvenes para adquirir su primera vivienda, una iniciativa que se suma a la puesta en marcha ya por varias comunidades autónomas con anterioridad. Ferran Font de Pisos.com es escéptico: «Es una buena ayuda, pero su implementación es limitada, ya que el perfil que puede acceder son en muchos casos jóvenes con una situación económica bastante estable y unos ingresos relativamente altos».
En esta línea, Garriga de Trioteca cree que, «hasta ahora, han tenido un impacto más mediático que real«. «De cara a 2025, si los gobiernos realmente quieren facilitar el acceso a la vivienda, deberían centrarse en eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para familias o jóvenes con ingresos moderados en la compra de su primera casa», añade. Por el contrario, Fernández de UCI sí considera que estos avales públicos pueden ir «ganando relevancia» durante 2025, «especialmente si van acompañados de medidas adicionales que incentiven la construcción de obra nueva y mejoren la oferta de vivienda».
