Podría haber luz al final del túnel y un camino hacia la mejora de las condiciones del mercado inmobiliario este año propiciadas por los indicios de desinflación y las señales de que los tipos de interés han tocado techo, después de un 2023 marcado por la incertidumbre y una pausa en las operaciones. ¿Qué desafíos y oportunidades presenta el real estate para este 2024?
Las continuas subidas de los tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones crediticias provocaron una menor actividad de transacciones en los mercados de real estate e incertidumbre sobre las valoraciones.
En el caso del inmobiliario, 2023 ha sido un año de cierta ralentización tanto en la compraventa de viviendas como en el volumen de inversión a nivel general, tras dos ejercicios anteriores con cifras de negocio muy positivas, en niveles que no se veían en 15 años, en un contexto de pospandemia.
Aunque en UBS AM consideran que la mayor parte de la corrección se había producido a finales de 2023, esperan que las valoraciones toquen fondo en 2024.
«Creemos que es posible que veamos algunos problemas adicionales, centrados en el sector de las oficinas, a medida que los edificios de bajo rendimiento se enfrenten a vencimientos de deuda y no puedan refinanciarse, lo que provocará impagos y ventas de activos en estrés. Actualmente, las tasas de impago son bajas, pero aumentan según vencen los principales contratos de arrendamiento y las hipotecas», dicen.
Esto presenta oportunidades para que los inversores más hábiles accedan a activos a precios atractivos y con descuentos significativos. Sin embargo, la cuestión es si habrá suficientes compradores para los inmuebles en situaciones complejas, añaden.
«Como las condiciones crediticias se han endurecido y los costes de capital siguen siendo elevados, la refinanciación de la deuda existente respaldada con inversiones en real estate y el levantamiento de deuda para nuevas inversiones inmobiliarias se hacen más difíciles, lo que presenta al mercado de deuda como otra oportunidad para los inversores. Ante la menor disponibilidad de deuda por parte de los bancos y el encarecimiento de los pagos de intereses, los inversores de los mercados privados pueden intervenir para proporcionar capital de rescate con condiciones favorables y rentabilidades atractivas«, explican.
Además, para la deuda cuyo vencimiento está previsto en los próximos años, creen que «los inversores pueden beneficiarse de una refinanciación más rentable de la misma en el entorno de tipos de interés más altos. La deuda respaldada por activos inmobiliarios para préstamos puente o préstamos para financiar el desarrollo inmobiliario puede alcanzar, en algunos casos, rentabilidades de doble dígito«.
«LA INVERSIÓN EN VIVIENDA CONTINÚA SIENDO ATRACTIVA»
¿Cuáles son, entonces, las oportunidades del sector? En Real IS AG señalan tres. En primer lugar, el sector residencial español, con una oferta que no cubre a la demanda. «La inversión en vivienda continúa siendo atractiva».
Esta resiliencia se apoya en unos factores que son favorables. Uno, que en España exista un gran déficit de vivienda nueva en relación con la demanda existente. «Aunque es cierto que la subida de tipos de interés ha provocado una reducción en la contratación de hipotecas y, por tanto, una relajación de esa demanda, lo cierto es que la oferta disponible en el mercado sigue estando muy por debajo de la demanda. Especialmente, en el tramo de vivienda de obra nueva, donde las viviendas que se construyen cada año no satisfacen las necesidades de los compradores«.
Por tanto, el sector inmobiliario residencial, tanto en el segmento de la compraventa como en el del alquiler de vivienda, ha demostrado ser un mercado resiliente y que ofrece gran solidez y estabilidad. «Además, cuenta con un enorme potencial de revalorización«.
En segundo lugar está el lujo, un segmento en auge y con buenas perspectivas de futuro. Las grandes fortunas están muy interesadas en España y su mercado inmobiliario, lo que se plasma en el atractivo que tienen para ellas las viviendas de lujo en España, especialmente para el comprador extranjero. Además de tener un presente con una gran fortaleza, el mercado inmobiliario de lujo en España también cuenta con unas perspectivas de futuro prometedoras. «Resulta evidente que el mercado inmobiliario de lujo ofrece oportunidades para los inversores de cara al 2024», destacan desde la firma.
En tercer lugar están las alternativas al residencial tradicional, con el auge del living, una de las tendencias que están ganando protagonismo dentro del mercado inmobiliario español. «Se trata de un segmento que ha llegado a España para revolucionar la forma en que vivimos, dirigiéndose a targets concretos y ofreciéndoles una experiencia más allá de un lugar donde dormir». En concreto, destacan en nuestro país como opciones interesantes las residencias de estudiantes, el coliving y el senior living.
«Además del atractivo para el usuario, estas tendencias suponen una buena oportunidad para inversores por los fundamentales sólidos«, aseguran.
Pero al mercado inmobiliario también se le presenta algún desafío. En esta caso, el reto es el contexto macroeconómico. Por un lado, las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que han provocado el encarecimiento de la financiación hipotecaria y su traslado al mercado inmobiliario en forma de ralentización de las operaciones. En cuanto al comprador institucional, la postura aplicada por la mayor parte de ellos ha sido la del clásico ‘wait and see», a la espera de ver hasta dónde llegaban las subidas de tipos.
SE ESPERAN CAÍDAS DE PRECIOS
Los futuros recortes de tipos favorecerán el cierre de transacciones en el inmobiliario. «A esto se le añade que, tras varios meses donde no se han acometido un gran volumen de operaciones, es de esperar caídas de precios que hagan florecer oportunidades de inversión interesantes. No obstante, el incierto contexto macroecónomico, con la posibilidad de entrar en un periodo de recesión y las dudas sobre cuándo comenzarán las bajadas de tipos, en función del comportamiento de la inflación, será uno de los principales retos a los que se enfrentará el inmobiliario español», apuntan.
Con este escenario, ¿cuál sería la estrategia a seguir? Desde DWS afirman que, en los próximos cinco años, España debería superar el crecimiento económico de la eurozona gracias a una combinación de mejora de la competitividad, exportaciones de servicios y gasto público impulsado por los Fondos Next Generation de la UE. Al mismo tiempo, el desempleo sigue siendo un riesgo clave.
«La estabilidad política ha mejorado recientemente con la formación de un nuevo Gobierno de coalición de izquierdas. Sin embargo, el lado negativo de este resultado es que es probable que la regulación que limita el crecimiento del alquiler residencial continúe en un futuro», opinan.
Para ellos, la regulación supone un reto constante para el sector privado del alquiler en España. «Dado que los rendimientos residenciales siguen siendo bajos, es probable que la rentabilidad de este sector sea insuficiente para atraer más capital. Por lo tanto, por el momento nos centramos en los sectores de vivienda flexible, vivienda para estudiantes y residencial asequible».
A su parecer, la vivienda para estudiantes es un subsector especialmente interesante en Iberia, dado el desequilibrio existente entre el número de viviendas construidas para estudiantes y el número de estudiantes internacionales. Por su parte, la vivienda flexible es también una oportunidad, tanto para nuevas promociones como para reconversiones de oficinas.
Además, la vivienda asequible «ha sido una estrategia que hemos seguido durante varios años con éxito. La asociación con administraciones a nivel local que proporcionan terrenos para la construcción de viviendas, con alquileres inferiores a los del mercado, reduce los costes de desarrollo para compensar los alquileres más bajos. Esta estrategia puede producir un flujo de ingresos estable y es atractiva para los inversores que buscan exposición al sector residencial con un riesgo de ingresos limitado», concluyen.
