Stoneweg mueve ficha en el residencial español. La gestora hispanosuiza ha iniciado la venta —’privatización’ en el argot— del segundo mayor rascacielos residencial de Madrid, proceso que consistirá en la venta por unidades de alrededor de 300 viviendas de una y dos habitaciones en inicio conceptualizadas para explotarse en alquiler y que dentro todavía tienen inquilinos.
El origen de este proyecto se remonta a finales de 2018, cuando la gestora liderada Jaume Sabater y Joaquín Castellví y el fondo M&G adquirieron a Dragados (filial de ACS) dos grandes suelos en el desarrollo urbanístico de paseo de la Dirección, en Madrid, en el distrito de Tetuán, por 130 millones de euros. La ‘joint venture’ (alianza) desarrolló dos torres bautizadas como Skyline, con alrededor de 300 viviendas cada, una destinada a la venta (la norte) y la otra al alquiler (la sur). Ambas iniciaron sus obras en 2020, en plena pandemia, y se entregaron entre 2022 y 2023.
En ese año, coincidiendo con el fin de las obras, Stoneweg y M&G pusieron el cartel de ‘se vende’ a la torre de alquiler —además de otros inmuebles que tenía la alianza en Madrid y Cataluña—, con el objetivo de capturar el interés que había entonces por parte de los fondos de comprar activos ‘build to rent’ (construidos para alquilarse). Sin embargo, la guerra de Ucrania y la subida de los tipos frustró la operación y los socios apostaron por mantener el activo en alquiler y esperar un mejor momento de venta.
Finalmente, las ternas cambiaron a finales de 2025, cuando en un discreto comunicado, Stoneweg y M&G anunciaron que rompían su alianza y que un nuevo vehículo de la gestora hispanosuiza se convertía en la nueva propietaria de la torre de alquiler de Skyline. Entonces no se comunicaron los detalles de la operación ni el precio pactado por el activo. Sin embargo, ahora se revela que las intenciones de Stoneweg pasaban por lo que se conoce en el sector como ‘privatizar’ el edificio. Esta es una de las estrategias de inversión que más interés despierta entre los fondos internacionales, consistente en adquirir bloques de viviendas alquiladas, esperar a que venzan los contratos, resolverlos y vender los inmuebles de uno en uno a particulares cuando está vacío.
Viviendas a 7.000 euros por metro cuadrado
Stoneweg está ya comercializando —tarea que corre a cargo de Domus RS— las primeras unidades de Skyline por precios que rondan los 7.000 euros por metro cuadrado. De acuerdo a los anuncios de los diferentes portales inmobiliarios, los pisos de un dormitorio parten desde los 460.000 euros y alcanzan los 522.000 euros con garaje incluido. En el caso de los de dos habitaciones, los precios parten desde los 695.000 euros y alcanzan los 727.000 en este momento, importes que irán sustancialmente en aumento en los próximos meses previsiblemente.
Fuentes no oficiales consultadas apuntan que el precio varía dependiendo la altura del inmueble, si dispone o no de terraza y las vistas: si estas son hacia el barrio de Tetuán, es decir, al este, son más baratos que aquellos con orientación este, que cuentan con la sierra de Madrid como panorámica. Por otro lado, los compradores, al tratarse de viviendas de segunda mano, se benefician de que la transacción tributa por impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que en la Comunidad de Madrid es el 6%, no por IVA, como la obra nueva, que es el 10%.
Privatización, una tendencia al alza
La estrategia de inversión de ‘privatización’ es una de las que más interés despierta entre los fondos internacionales. Además de esta operación, en los últimos meses se han cerrado varias. La más relevante la venta de Blackstone de un portfolio de más de 5.000 viviendas en Madrid y su área metropolitana al fondo canadiense Brookfield por 1.050 millones de euros. Anteriormente, el norteamericano Hines vendió un bloque de pisos en Valdebebas, un barrio al norte de la capital, a un vehículo español de la gestora Meridia Capital por más de 150 millones.
En los próximos meses se espera el cierre de varias operaciones más. Entre ellas, una cartera de 2.000 pisos levantados para alquiler de Greystar y Vía Célere en el mercado por 600 millones —operación avanzada por EL PERIÓDICO— y otra del fondo alemán Patrizia de unos 1.200 pisos en Barcelona propiedad del alemán Patrizia, que previsiblemente serán adquiridos por la española Azora. También Avalon Properties, plataforma con 7.000 viviendas en España ahora controlada por Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP), ha arrancado la venta por unidades de uno de sus proyectos estrella, un residencial en Valdebebas de más de 400 viviendas, y Colonial SFL ha hecho lo propio con la cartera de pisos que le inyectó en 2024 InmoCaixa, brazo inmobiliario de la Fundación La Caixa.
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