Avalmadrid espera culminar el año 2025 habiendo otorgado avales para la adquisición de suelos en los que se podrán construir hasta 1.000 viviendas protegidas, dentro de su ‘megaprograma’ que aspira a movilizar 714 millones de euros en este tipo de productos financieros que busca facilitar el acceso a crédito a promotores para la compra de la materia prima del desarrollo de VPO. En lo que va de año, la sociedad de garantía recíproca participada por la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento, CaixaBank o Banco Santander, entre otros, ha otorgado 24,2 millones de euros en avales, que permitirán la construcción de 486 viviendas protegidas.
Este programa de avales surge del convenio firmado entre la Comunidad de Madrid y Avalmadrid para facilitar crédito a promotores y cooperativas que compren suelo finalista destinado a vivienda de protección pública, en las dos modalidades existentes en la región, Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) y Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB). «En 2024 detectamos un fallo de mercado, que la banca tradicional no financia a compañías promotoras la compra de suelo si el proyecto no tiene ya licencias y preventas, momento en el que ya entra el préstamo promotor. Esto obligaba a estos a recurrir a fondos de deuda privada, con tipos entre el 14% y el 20%. Ahí surgió nuestra propuesta», comenta Lorenzo Alonso, director general de la sociedad de garantía recíproca, a EL PERIÓDICO.
El acuerdo entre la administración pública y esta compañía aspira a movilizar más de 700 millones en avales, que se destinarán únicamente a la compra de suelos calificados como finalistas y donde solo se permita la construcción de vivienda protegida. Entre las cinco operaciones cerradas en el presente ejercicio, destaca la compra de Grupo Roca de un suelo para construir 167 viviendas en Arganda del Rey, dos de Asentis, uno para levantar 52 pisos en El Cañaveral y otro para 50 en Los Ahijones, ambos nuevos desarrollos urbanísticos en el sureste de la capital, o las 50 viviendas protegidas que prevé desarrollar en cooperativa Grupo Ferrocarril también en Los Ahijones.
Adicionalmente, Avalmadrid tiene otras siete operaciones en fase de estudio, cinco de ellas que se espera que se cierren en las próximas semanas, y otras cuatro con dos promotores cuyo visto bueno se prevé a finales de año, durante el mes de diciembre. De llegar a buen puerto todas, la compañía habrá avalado la adquisición de parcelas para construir ya cerca de un millar de viviendas protegidas, transacciones de deuda en las que la entidad financiera, entre ellas CaixaBank, BBVA, Banco Santander, KutxaBank o Banco Sabadell, presta al promotor el 80% del menor importe entre el valor y el precio del suelo a un plazo de dos años y a un interés máximo de un 2% por encima del Euríbor y bullet, es decir, que el principal se devuelve al final.
Medidas para evitar la especulación del suelo protegido
Avalmadrid ha impulsado una medida para evitar la especulación en la compraventa de suelo de carácter protegido. En algunos casos, gestoras de cooperativas acaban adquiriendo terrenos a precios que hacen inviable vender las casas una vez construidas por debajo del precio máximo que marca la ley autonómica, aprovechándose de que en este tipo de estructuras los compradores finales son también los promotores para primero fijar una aportación inicial conforme al precio máximo legal y, posteriormente, ejecutar ampliaciones de capital para equilibrar las cuentas de la sociedad —principalmente por el sobreprecio pagado en el suelo—, importes que no se consideran precio de la compraventa y suponen en la práctica un fraude de ley. La sociedad de garantía recíproca para evitar esta práctica ha impuesto que como máximo el capital social de las cooperativas sea de 10.000 euros. A pesar de esto, Alonso matiza. «Los precios de compraventa de los suelos que hemos avalado han sido muy similares a los valores de tasación, aunque sí hemos frenado alguna operación donde no lo eran».
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