Es posible que lleves décadas viviendo en tu casa, con la escritura firmada y todos los impuestos al día, pero que, para la administración, esa vivienda no exista. Para construir una vivienda necesitas cumplimentar decenas de trámites legales, rellenar cientos de papeles, y en la mayoría de ocasiones, firmar la hipoteca. Ahora todo es más fácil, pero hace algunas décadas los plazos para cumplimentar la documentación necesaria era más extenso, además, las leyes eran diferentes. Todo esto lleva a que en la actualidad, puede que tu vivienda no figure registrada, como alertan desde EGR Arquitectura.
Este problema legal afecta especialmente a viviendas antiguas construidas hace más de 30 o 40 años, donde falta el certificado de antigüedad. Este documento es clave para acreditar que una edificación existe y se construyó en un determinado momento, algo especialmente relevante en casas levantadas en épocas en las que no era obligatorio escriturar ni registrar como hoy en día.
Muchas de esas construcciones se legalizaron de palabra o con trámites parciales, pero nunca llegaron a inscribirse correctamente en el Registro de la Propiedad ni en el Catastro.
Sin certificado, la vivienda no existe a efectos legales
Las consecuencias afectan al propietario, porque cuando intenta vender, pedir una hipoteca, tramitar una herencia o incluso hacer una reforma, descubre que su vivienda no figura legalmente como tal. Y eso supone un bloqueo total.
Desde EGR Arquitectura lo resumen así: «Tu casa no tiene el certificado de antigüedad, y sin ese documento, tu vivienda no está regularizada». Es decir, aunque tengas escritura, si esta no se corresponde con la realidad física o catastral del inmueble, es como si la casa no existiera a ojos de la administración.
¿Qué dice la ley sobre la regularización de viviendas?
El artículo 28 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015) establece que, pasado un determinado número de años desde la finalización de las obras, es posible acreditar la existencia de la vivienda mediante certificado técnico de antigüedad emitido por un arquitecto.
En la mayoría de comunidades autónomas, el plazo es de más de 15 años, aunque hay excepciones. Ese certificado debe ir acompañado de un informe gráfico con planos, fotografías y coordenadas. Posteriormente, puede utilizarse para regularizar la situación catastral y registral del inmueble. También será necesario si se quiere solicitar una licencia de primera ocupación tardía, según el municipio.
La importancia de regularizar antes de tener problemas
Legalizar una vivienda no inscrita puede evitar sorpresas graves al intentar vender o transmitir el inmueble. También es esencial para acceder a subvenciones o ayudas a la rehabilitación energética o para formalizar obras de reforma.
Desde EGR recomiendan acudir a un profesional que analice la situación registral y urbanística de la vivienda: «Es un problema común, pero tiene solución si se actúa con antelación».
