El parque residencial español enfrenta un grave problema de calidad, principalmente por su antigüedad, dado que durante la última década y media apenas se han desarrollado nuevas viviendas —tras el estallido de la burbuja de 2007—, sumado a que la rehabilitación de edificios no ha despegado de forma generalizada en el mercado. La principal consecuencia de esto es que los inmuebles españoles son poco eficientes energéticamente y se verán en los obligados en los próximos años a corregir esta deficiencia.
Según datos del Catastro recopilados en el informe Eficiencia energética y valor de los activos inmobiliarios en España, elaborado por la tasadora Tinsa de la mano de la escuela de negocios IESE, España cuenta con 26 millones de viviendas y más del 95% de ellas han sido construidos antes del año 2009, especialmente desde los años 60, la mayor parte de estas no preparadas para los fenómenos adversos que causa el cambio climático, como las fuertes olas de calor. Por contra, las promociones construidas tras el estallido de la burbuja apenas suponen el 4,82% del stock total.
Precisamente, fue en los últimos coletazos del ‘boom’ inmobiliario cuando España aprobó el Código Técnico de la Edificación, instrumento normativo en el que se fijan unas exigencias básicas de calidad de los edificios y se introducen requerimientos específicos de ahorro energético. Esto se ha traducido en que las exigencias en materia de sostenibilidad entraron en vigor coincidiendo con los años en los que menos vivienda se ha construido en España. Cerca del 88% del parque es energéticamente ineficiente (letras E a G). Por el contrario, del pequeño porcentaje que supone el parque construido en los últimos cinco años, el 95% se clasifican como muy eficiente, encontrándose la mayoría entre las letras A y B.
Las viviendas eficientes valen más
Uno de los beneficios inmediatos que obtiene un propietario que mejora la eficiencia energética es un aumento en el valor. Según el mencionado informe de Tinsa y el IESE, que utiliza datos recopilados entre 2012 y 2024 de 243.414 viviendas en el territorio español, las casas con precios más altos son las más eficientes: las propiedades con calificación A registran un precio medio por metro cuadrado superior a los 2.050 euros y son las construcciones más recientes; mientras las que disponen la calificación G se tasan en alrededor de 1.200 euros por metro cuadrado, además de que disponen de más de 45 años de media.
Aunque lo anterior en algunos casos puede resultar una obviedad, los autores del estudio estiman que una mejora de una letra en la eficiencia energética, por ejemplo pasar de E a D, incrementa el precio de las propiedades en un promedio del 1,3%. “Algunas transiciones, como de la categoría C a B, presentan incluso un mayor impacto, alcanzando un 3,3%. Esto sugiere que los compradores valoran de manera más significativa las mejoras en eficiencia energética cuando estas representan un cambio notable en los estándares de sostenibilidad y ahorro energético”, concluyen.
Analizando por territorios, este impacto en la valoración es mayor en las comunidades autónomas del norte del país, como Asturias o Cantabria, donde las revalorizaciones son del 4,5% y 4,8%, respectivamente, además de que es superior en aquellos activos cuyo año de construcción es posterior al 2006 o anterior a 1977. Por el contrario, el incremento en el valor asociado a la mejora en la certificación de eficiencia energética no se restringe exclusivamente a las propiedades de mayor precio, sino que se evidencia en todos los segmentos del mercado, aunque sí es ligeramente superior en chalés que en pisos.
Los españoles, cada vez más concienciados
Aunque aspectos como la sostenibilidad o la eficiencia energética han cogido protagonismo en España en los últimos años, la realidad es que sigue habiendo un gran desconocimiento. Sin ir más lejos, el 63% de los propietarios desconoce el certificado energético de su casa, según el III Observatorio de la vivienda y sostenibilidad, estudio elaborado por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Este es especialmente acusado entre mujeres, personas mayores de 65 años y hogares con ingresos inferiores a 20.000 euros.
A pesar de todo, con el paso del tiempo, algunos aspectos en esta materia han ido ganando importancia entre aquellos que adquieren una vivienda. Por ejemplo, según datos recopilados por la financiera de BNP Paribas y Banco Santander, la afectación que tenga el cambio climático sobre la vivienda ha pasado de importarle al 9,2% en 2024 al 12,1% en 2025. “La sostenibilidad se va consolidando como un criterio relevante en el proceso de compra de vivienda, aunque todavía no actúa como factor decisivo para la mayoría de los compradores: el 19% de los españoles afirma considerarla como un requisito imprescindible, mientras que un 60% la tiene en cuenta como un factor a valorar”, añaden.
El sector de la rehabilitación, una vez diagnosticada la situación, se enfrenta a años con vientos de cola. Sin ir más lejos, según los datos del Consejo Superior de Arquitectos de España, 2024 fue el mejor año para la rehabilitación de viviendas, muy dependientes y alentadas en la mayoría de casos por la existencia de fondos europeos NextGenerationEU, que, por otro lado, se verán limitados a partir del próximo año y otorgaban importantes ayudas, por ejemplo a la sustitución de ventanas o la mejora en aislamientos. Según esta institución casi dos de cada tres interesados en rehabilitar casas preguntan por las ayudas, subvenciones y desgravaciones, como las vigentes en 2025 en el IRPF por reducir el consumo de la vivienda.
