Cuando se habla de la crisis de la vivienda en España, el foco suele dirigirse hacia la oferta, pues el consenso está puesto en que el desajuste viene dado por esta parte de la ecuación. Desde sectores financieros, políticos y empresariales, los discursos giran en torno al déficit de pisos: faltan 10.000 viviendas nuevas al año, se necesitan 50.000 viviendas sociales para alcanzar la media europea… Pero ¿qué pasa con la demanda? ¿Quién está impulsando hoy la necesidad de vivienda y con qué características?
«Comprender esta cara de la moneda resulta clave para diseñar políticas eficaces y adecuadas al contexto actual», asegura el investigador principal de la Cátedra d’Habitatge y profesor de la UAB, Juan Antonio Módenes. Porque la demanda de hogares ya no responde a los patrones tradicionales, donde la natalidad o el crecimiento vegetativo de la población eran los principales motores. Hoy, los factores determinantes son otros: la inmigración y un profundo cambio en el comportamiento social vinculado a la formación de hogares.
Cada vez vivimos más solos
La creación de nuevos hogares se ve modulada por un factor, menos visible, pero igual de determinante, basado en el comportamiento social. En las grandes ciudades españolas, cada vez más personas viven solas. Según el INE, en 2039 los hogares unipersonales superarán cualquier otra modalidad de convivencia, alcanzando los 7,7 millones, el 33,5% del total. Una realidad que ya está aquí, pues en ciudades como Barcelona o Madrid, las viviendas ocupadas por una sola persona representan hoy el 31% y el 30,5% del parque habitacional, respectivamente.
Tradicionalmente, quienes vivían solos eran personas mayores, viudas o jubiladas. Pero las estadísticas más recientes revelan un nuevo perfil: personas divorciadas, jóvenes emancipados que no desean compartir, y solteros de larga duración. Un informe del centro de análisis económico Funcas sobre el censo de 2022 señala que solo el 43% de las mujeres de entre 30 y 34 años nacidas en España vive en pareja. En 1970, ese porcentaje superaba el 85%. En los hombres, el descenso es aún más brusco: del 81% al 32%.
El fenómeno también se refleja en la financiación. Según datos del Banco de España, entre junio de 2024 y marzo de 2025, el porcentaje de hipotecas con un único titular subió hasta el 47,2%, lo que marca un récord. Aunque muchas de estas operaciones responden a compras por inversión, desde el portal Fotocasa reconocen que el perfil de comprador individual es cada vez más común, ya sea para una primera vivienda o una residencia secundaria.
Vivir solo en Barcelona exige al menos 47.000 euros netos anuales
Vivir en solitario, sin embargo, no es accesible para cualquiera. El servicio de estudios BBVA Research considera que el grave desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda se va a seguir traduciendo en un aumento de los precios y en la expulsión del mercado de compra de los segmentos de población con menor nivel de renta. Así lo refleja su informe ‘Situación España’ en el que anticipan que el precio de la vivienda continuará aumentando. Lo hará en el 7,3% este año y el 5,3% en 2026 (casi un 13% de forma acumulada).
En este contexto, el portal inmobiliario Idealista, según datos propios de junio de 2025, explica que para poder comprar un estudio —la tipología más barata del mercado— una persona necesitaría al menos 18.080 euros netos anuales. Esa cifra permitiría asumir una cuota hipotecaria de unos 452 euros mensuales, suficiente para pagar un piso medio de 134.935 euros. En cambio, si se opta por el alquiler, los ingresos necesarios ascienden a 32.000 euros netos anuales, para no superar los 800 euros mensuales recomendados por los expertos.
Los números cambian —y mucho— por ciudad. En compra, el umbral más alto se da en Madrid (32.160 euros netos), seguido de San Sebastián (27.480), Valencia (27.120), Granada (26.360) y Barcelona (26.280). En alquiler, el reto se dispara: vivir solo en Barcelona exige al menos 47.000 euros netos anuales, en Madrid 40.880 y en Valencia 40.000. Así, aunque la demanda exista, no todos pueden satisfacerla. El resultado es un mercado tensionado, donde los jóvenes se ven obligados a compartir vivienda, aunque no lo deseen. Según HousingAnywhere, el 46% de los jóvenes en España que comparten piso preferiría vivir solo. A nivel europeo, ese porcentaje sube al 61% entre quienes tienen entre 30 y 34 años.
El déficit de vivienda en una sociedad envejecida
La semana pasada, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, aprovechaba la presentación de sus resultados financieros trimestrales para pedir a las fuerzas políticas acuerdo político «rápido» para hacer frente a la crisis de la vivienda. «No estamos frente a una burbuja inmobiliaria como la de hace 16 años; el problema es la falta de pisos para hacer frente a la demanda impulsada por la inmigración», dijo. Y puso cifras a esa necesidad. «La población española crece a un ritmo de 500.000 personas al año, mientras que el ritmo de construcción de viviendas es de 130.000 al año».
Porque al factor social, cuando se habla de déficit de vivienda, hay que sumarle el peso de la inmigración. Según datos del INE recogidos por Módenes, la inmigración llegó a explicar hasta la mitad de los cerca de 500.000 hogares que se creaban cada año hacia 2005. Hoy se ha convertido en el principal factor para estimar cuántas viviendas nuevas harán falta en el futuro. Pero si siempre ha habido migración, ¿no? «Sí, pero ahora, ha ganado peso absoluto y relativo, y su creciente complejidad —orígenes geográficos, motivos del desplazamiento, capacidad económica— dificulta su previsión» explica el investigador.
Viviendas más flexibles
Ante una demanda cambiante y fragmentada, desde la asociación de promotores y constructores de España (APCE), su presidente, Xavier Vilajoana, traslada que desde el sector son conscientes de estos cambios. Sin embargo, en lo que a construcción de obra nueva se refiere, apenas hay variaciones. «La mayoría de las promociones siguen incorporando dos o tres habitaciones» explica, «pues la regulación limita la densidad máxima de viviendas admitidas».
Lo que sí se empieza a ver más es la aparición de viviendas flexibles con paredes móviles, aunque solo es factible en algunos edificios industrializados. Otra tendencia es la creciente construcción de cocinas americanas o abiertas. Lo que antes era una excepción dada en pisos de una habitación, ahora es la norma en pisos de dos o más dormitorios.
Políticas públicas
Para el investigador de la Cátedra, la necesidad está en apostar por herramientas de planificación más flexibles. ¿Hay que ampliar el parque de vivienda? «Por supuesto» señala. «Pero los esfuerzos no pueden ir exclusivamente en esta dirección». A medida que la población envejece, una parte significativa de la demanda —hasta la mitad, según sus cálculos— puede satisfacerse mediante la rotación del parque existente, con viviendas que quedan vacías por defunciones. «Preservar su uso residencial será tan importante como construir nuevas».
La inmigración, principal motor actual del crecimiento de hogares, introduce además una mayor volatilidad. Las oleadas migratorias no solo generan picos de demanda, sino que también modifican la estructura de necesidades. Es una incertidumbre que «ha llegado para quedarse»concluye Módenes, «y las políticas que pretendan abordar esta nueva demanda demográfica, deben asumir esa complejidad».
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