El mercado de la vivienda se encuentra en una situación que podría calificarse de tormenta perfecta, ya que desde hace doce años nunca se habían construido tantas viviendas. Pero, sin embargo, esto no está sirviendo para contener sus precios, que acumulan subidas estratosféricas desde los mínimos alcanzados después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Esto tiene su repercusión en el mercado del alquiler, que sufre también una clara tensión por el desequilibrio entre oferta y demanda, donde radica la raíz del problema: no hay tantas casas como las que se necesitan.
En el último 2024, se iniciaron la construcción de más 136.000 viviendas y se terminaron las obras de otras casi 101.000. Supone las cifras más altas desde 2009 y 2012, respectivamente, según los datos hechos públicos por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. A pesar de ser datos récord en más de una década, son inferiores a la creación de hogares, baremo que se utiliza por numerosos agentes como la demanda potencial de nueva vivienda que necesita España anualmente, que en el último ejercicio fue de más de 183.000. Es decir, en el mejor año para el sector promotor, los números alcanzados han sido insuficientes para la demanda existente.
No solo eso, sino que en los últimos años, esta demanda insatisfecha y embalsada ha ido aumentando. Desde el 2021, primeros datos que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE), en España se han entregado un total de 374.000 casas, periodo en el que se crearon cerca de 958.000 hogares, generando un déficit de cerca de más de 583.000 unidades. En su último informe anual, el Banco de España cifró la escasez de vivienda entre las 400.000 y las 450.000 unidades: «Este desajuste es particularmente significativo en las cinco provincias que concentran algo más del 50% de este diferencial: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga».
En esta línea, CaixaBank Research, casa de análisis económico de la entidad financiera, explicó en su último informe que, aunque «los indicadores de oferta están comenzando a repuntar», el incremento es «insuficiente para satisfacer la fuerte demanda y cerrar el déficit acumulado», que en parte se ve impulsada, además de por la creación de hogares, por el crecimiento de la población, que «sigue siendo muy significativo, apenas un poco menor que en 2022-2023», superando España ya los 49 millones de habitantes. El principal síntoma de la gran demanda existente es el volumen de compraventas, que superaron las 640.000 transacciones, cifra solo superada en 2022 y 2007.
Precios disparados
Precisamente, los diferentes expertos sitúan a este gran desequilibrio entre oferta y demanda como el principal causante de las imponentes subidas en los precios. Según el Colegio de Registradores, el precio medio por metro cuadrado se sitúa cerca de los 2.150 euros, por encima de los máximos alcanzados antes del estallido de la burbuja de 2007, acumulando una revalorización del 52% desde los mínimos registrados en 2014. Esta subida es más acuciante en la obra nueva —que apenas supone actualmente un 20% del mercado—, donde el coste de adquisición se ha disparado casi un 175% en los últimos diez años, según la plataforma especializada Brains Real Estate. Mientras tanto, los precios de la segunda mano aún están en términos nominales y reales por debajo del récord histórico.
«La consecuencia inmediata de este contexto de fuerte demanda y oferta limitada es la subida de los precios. Aunque los niveles actuales todavía no alcanzan los picos históricos previos a la crisis de 2008, la tendencia es claramente ascendente. En las grandes ciudades y zonas costeras, donde el espacio es más limitado, el turismo potencia el crecimiento económico y la demanda cuenta con el impulso adicional de los extranjeros y las segundas residencias, se registran las mayores subidas. Esto no solamente impacta a las personas que buscan comprar, sino también a las que alquilan, ya que los precios del arrendamiento han aumentado incluso con más fuerza», resume Félix Lores, economista jefe de BBVA Research.
El alquiler tampoco da tregua
La situación de tensión del mercado de la compra de vivienda es idéntica —o, quizás, más acusada— en el alquiler. Aquí no hay una fuente oficial de datos actualizada. Si se dan por buenas las cifras de los diferentes portales inmobiliarios, que en definitiva aglutinan todos los pisos anunciados, la subida en los precios es cercana al 115% en los últimos diez años y casi del 14% en los últimos doce meses, de acuerdo a las cifras recopiladas por Brains Real Estate.
La razón detrás de estos aumentos es la misma: no hay tantos pisos como se necesitan. Según el Observatorio del Alquiler, una iniciativa de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, por cada vivienda que se anuncia en Idealista o Fotocasa se interesan 141 personas. Esta cifra se dispara hasta los 437 interesados en el caso de Barcelona, ciudad con más presión de la demanda de toda España, que triplica las cifras de Las Palmas (141), Baleares (127), Alicante (126), Vizcaya (123), Santa Cruz de Tenerife (114), Girona (112), Álava (111), Valencia (107) o Madrid (106).
