El creciente problema de acceso a la vivienda en España tiene múltiples causas, desde la insuficiente renta disponible y ahorro de los hogares a una escasez de oferta que impide cubrir la alta demanda. Todas ellas, en cualquier caso, cristalizan en unos precios medios de los inmuebles que están por encima de lo que las familias pueden pagar. Así, el Banco Central Europeo (BCE) estima que los inmuebles residenciales registraban en marzo una sobrevaloración de entre el 3% y el 16%, con un promedio del 10%. Por ponerlo en perspectiva, se trata del nivel medio más elevado en casi 14 años, concretamente desde el último trimestre de 2010.
La sobrevaloración de la vivienda en España a ojos de la autoridad monetaria marcó un máximo histórico del 33,3% de media en el tercer trimestre de 2007, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria. Tras el estallido de la misma, comenzó a bajar de forma acelerada. De hecho, el desplome de los precios provocó que, pese a la caída de la renta disponible de los hogares por el alza del paro y el descenso de los salarios, el mercado registrase infravaloración entre el último trimestre de 2011 y el segundo de 2019. Es decir, que durante siete años y nueve meses, la vivienda en España valió menos de lo que las familias podían pagar.
El mayor nivel de infravaloración (18%) se produjo en junio de 2013, el punto más bajo de las crisis financiera y de la deuda pública española. Desde entonces, la vivienda ha encadenado una senda alcista que le llevó a salir de la infravaloración a principios de 2019 y a alcanzar actualmente su mayor sobrevaloración en 14 años. De hecho, dicha sobrevaloración media del 10% superó en el primer trimestre a la del conjunto de la zona euro (9,5%, con un intervalo de entre el 17% y el 4%) por primera vez desde septiembre de 2011. Los precios en la unión monetaria, así, marcaron un máximo histórico de sobrevaloración media del 16% a mediados de 2022, pero desde entonces dicho sobreprecio viene moderándose, lo contrario de lo que sucede en España desde hace ya más de una década.
Próximos al equilibrio
El Banco de España también estima que la vivienda en España es más cara de lo que las familias pueden pagar, pero de forma mucho más moderada que el BCE. Así, calcula una sobrevaloración media del 2,86% al cierre del primer trimestre (con un máximo del 4,48% y un mínimo del 0,92%), con una caída respecto al nivel de diciembre (3,76%, con un intervalo del 8,4% al 0,7%). Según sus estimaciones, los crecimientos de la renta de los hogares han más compensado el encarecimiento de la vivienda en los últimos trimestres, con lo que los indicadores de desequilibrio permanecen en «valores positivos, pero próximos a su nivel de equilibrio«. De hecho, el valor promedio de marzo (ese 2,86%) está por debajo de la media de los dos últimos años (3,11%). Eso sí, en un año estima que podría aumentar al 6,27%.
Las diferencias entre los dos bancos centrales se deben a que utilizan distintas metodologías. La estimación del BCE se basa en cuatro métodos de valoración diferentes que determinan si los precios están en línea o no con su valor medio desde 1996, con los principales factores que inciden en los mismos (como los tipos de interés, el PIB o el stock de vivienda disponible), y con la evolución de los ingresos de las familias (y lo que se estima que es financieramente conveniente que destinen al pago de la hipoteca o el alquiler, normalmente en torno a un 30% de su renta disponible).
Los cálculos del Banco de España, por su parte, se basan en otros cuatro métodos de valoración, que tienen en cuenta factores como la renta disponible de los hogares, el nivel de los tipos de interés, la relación entre el crédito y el PIB, o la evolución pasada de los precios. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que ambos organismos supervisores miden la sobre o infravaloración de la vivienda desde el punto de vista de la estabilidad del sistema financiero, como es su competencia, y no desde la perspectiva del problema social que supone la creciente dificultad de acceso a la vivienda.
Diferencias regionales
Lo cierto, sea como fuere, es que el precio de la vivienda supera ya en un 4,2% en términos nominales el anterior máximo histórico que alcanzó en el tercer trimestre de 2007, según ha apuntado recientemente el departamento de estudios de CaixaBank. Los economistas del banco, en cualquier caso, destacan que en términos reales (es decir, teniendo en cuenta el efecto de la inflación, que hace que una cantidad de hace años equivalga hoy en día a una cifra mayor), los precios de la vivienda están aún un 25,4% por debajo del máximo, aunque los de la vivienda nueva están a punto de llegar a dicho pico.
En concreto, los precios nominales superan ya el récord de la burbuja inmobiliaria en Baleares (21,7% más), Andalucía (15,1%), Canarias (10,1%), Madrid (8,2%), Murcia (0,9%) y la Comunidad Valenciana (0,3%). En el resto, los precios siguen por debajo y, en algunos casos, a gran distancia medida. Así sucede en Navarra (22,3% por debajo del máximo), La Rioja (-17%), Aragón (-16%), Castilla-La Mancha (-15,6%), Extremadura (-13,2%) y País Vasco (-11,1%). Catalunya, por su parte, se sitúa en una situación intermedia, con unos precios que están aún un -5,3% por debajo del máximo.
Teniendo en cuenta el efecto de la inflación acumulada, se repiten las grandes diferencias regionales, lógicamente. Los precios están más cerca del máximo de 2007 en Baleares (un 13,2% por debajo), Andalucía (-16,3%), Canarias (-16,8%) y Madrid (-21%). Todo lo contrario sucede en Navarra (-44%), La Rioja (39,6%), Aragón (-39,9%) y Castilla-La Mancha (-39,2%). En Catalunya, están todavía un 33,5% por debajo de los de entonces.
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