El crecimiento de población en las grandes ciudades, impulsado por la mayor explosión migratoria que vive España desde los años sesenta, y la falta de construcción han agravado la crisis de la vivienda en Valencia, Alicante y Castellón. Urbanistas, inmobiliarias y promotores coinciden en que se ha producido una tormenta perfecta que complica la salida al problema habitacional que sufre la Comunitat Valenciana.
El desajuste en el mercado se debe a una falta de suelo difícil de resolver a corto plazo, unos costes de construcción disparados tras la guerra de Ucrania, el desplome de la oferta de pisos de segunda mano y una legislación que no ayuda.
El desplome de vivienda disponible y el aumento de población en 100.000 habitantes en el último año han colapsado el alquiler y disparado el coste de los pisos en la Comunitat Valenciana. A pesar de contar con un parque de 3,2 millones de inmuebles, cada día es más complicado encontrar vivienda. Uno de cada tres pisos ha desaparecido del mercado inmobiliario desde la pandemia, que es el momento en el que la población comenzó a crecer con fuerza.
Luis Fabra, director de la Cátedra del Mercado Inmobiliario de Zaragoza, alerta durante la presentación del último informe sobre el mercado valenciano del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia sobre el déficit de vivienda. «El año pasado se crearon en Valencia 12.000 hogares nuevos (que representan a 40.000 personas) y se construyen menos de 7.000 viviendas. No llegamos», subraya. La situación en Alicante es similar y en Castellón el mercado no está tan tensionado.
Múltiples factores
Nora García, presidenta de la asociación de inmobiliarias de la C. Valenciana (Asicval), reconoce que la situación actual del mercado inmobiliario en la Comunitat Valenciana «es inédita». «Nunca habíamos tenido una demanda tan fuerte. Hemos llegado a este punto por muchos factores: tras estallar la burbuja inmobiliaria se paró la construcción y apenas se ha construido obra nueva. La entrada de pisos turísticos ha reducido con fuerza la oferta de viviendas de alquiler tradicional. El Gobierno ha acometido un cambio de leyes (que regulan el alquiler) que no han facilitado la puesta de vivienda en el mercado y, además, se han producido cambios sociológicos profundos como parejas que viven en dos pisos distintos».
El problema es complejo. Alejandro Escribano, urbanista y padre del Plan General de Ordenación Urbana de València, advierte de que estamos en «una tormenta perfecta de difícil resolución. «España lleva desde hace más de diez años tomando decisiones en la misma dirección y todas empeoran la producción de viviendas». Todos los expertos coinciden en que la solución pasa por construir más en zonas donde hace falta vivienda (las áreas metropolitanas de las cuatro grandes ciudades valencianas) porque es donde está el empleo. Sin embargo, el gran escollo es la falta de suelo y la dificultad para desarrollar nuevos Programas de Actuación Integrada (PAI).
Sin suelo
Escribano explica que es muy complicado producir suelo en toda España tras un cambio de legislación en 2013 para adaptar la normativa europea que hace imposible «alcanzar plazos razonables». «La construcción no es como una fábrica de zapatos. Hacen falta solares y ahora mismo no se producen», alerta. El urbanista lamenta que la legislación ha expulsado a las empresas privadas que eran las que antes desarrollaban el suelo porque los plazos se han alargado en exceso. «Es un sector intensivo en capital y cuando introduces una incertidumbre en el plazo las dificultades financieras son mayores. Si no sabes los plazos ni cuándo puedes vender, los costes se disparan y el sector privado no entra».
Veinte años para un desarrollo
El plazo para desarrollar suelo ronda entre los 15 y 20 años, con lo que es muy complicado una salida rápida de esta crisis. Según los expertos, la alternativa es que la Administración asuma el desarrollo de los suelos, pero no lo hace desde los años sesenta.
Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra del Observatorio de la Universitat Politècnica de València (UPV), subraya que la diferencia de esta crisis frente a otras es que la población ha crecido fuertemente en muy poco tiempo. «No había ocurrido nada parecido desde la industrialización de los años sesenta con el paso del campo a las grandes ciudades. Es un tipo de inmigrante muy específico. El 90 % viene a buscarse la vida en condiciones muy justas. El otro 10 % son los conocidos como ‘expats’, que proceden de Europa y Estados Unidos y tienen un alto poder adquisitivo», apunta.
A las grandes inmobiliarias no les salen los números para hacer vivienda asequible en las grandes ciudades y la escasa producción de obra nueva la han enfocado al nicho con alto poder adquisitivo como los ‘expats’. Un ejemplo es una promoción de viviendas en la calle Túria de València (situada en el barrio del Botánico, en el segundo cinturón de la ciudad) en la que los áticos de 138 metros cuadrados parten de 1.150.000 euros.
Vivienda protegida
El responsable del Observatorio de la UPV insiste en que la solución pasa por incrementar la construcción de vivienda protegida, que tiene un precio tasado y es accesible para la mayor parte de los compradores que ahora se han quedado fuera del mercado porque no pueden pagar más. «El 90 % de la demanda cumple con los requisitos para acceder a la vivienda protegida», apunta Cos-Gayón.
El aumento de la demanda ha provocado que el coste de la vivienda se haya disparado desde la pandemia un 38 % en Valencia, un 32 % en Alicante y un 22 % en Castellón. Las subidas son más fuertes en el Cap i Casal (50 %) y en Alicante (32 %). Las inmobiliarias valencianas han alertado de que los pisos de segunda mano tienen una sobrevaloración muy alta y van a empezar a caer los precios. El plazo de venta en València se ha alargado de uno a tres meses porque los compradores no están dispuestos a pagar lo que piden los vendedores. Las agencias están notando que la «ansiedad» por comprar ante un repunte de precios ya no se está dando en grandes ciudades como el Cap i Casal o Alicante.
Fernando Cos-Gayón subraya que la clave es que «la gente no puede pagar más en el tramo medio-bajo. En València un piso de dos dormitorios (de segunda mano) está en 300.000 euros, que es una brutalidad». Las consultoras inmobiliarias coinciden en que al comprador local le cuesta pasar de 300.000 euros.
Javier Timoner, CEO de la inmobiliaria SFI Consulting, insiste en que hay que construir sobre todo vivienda protegida. «La vivienda protegida está dirigida a las clases medias porque garantiza un precio accesible, pero hay que ser realistas con los costes porque el suelo es muy caro». El promotor indica que ahora de media una vivienda protegida cuesta 240.000 euros, pero en ciudades como València debería valer 260.000 para que a los promotores les salgan los números. «No es lo mismo comprar un suelo en Alginet que puede estar a 100 euros el metro cuadrado que en València», explica. Los suelos en València estaban a 900 euros el metro cuadrado, pero ahora ya se están pidiendo 1.700 euros.
Alquiler
El mercado inmobiliario está especialmente desequilibrado en el segmento de alquiler de larga estancia. Ahora mismo, en la Comunitat Valenciana por cada piso que sale disponible hay 84 familias interesadas, según un informe de Alquiler Seguro. Los responsables de la compañía apuntan que la oferta de alquiler se ha desplomado por cinco motivos: por el cierre de la vivienda (al propietario no le interesa arrendar), por la venta del inmueble y por el desvío al arrendamiento temporal, turístico o por habitaciones. Desde la empresa insisten en que el 93 % de los propietarios de viviendas de alquiler son particulares y muchos de ellos se han retirado del mercado por «miedo a los impagos» y el rechazo al «exceso de regulación» que protege a los inquilinos.
La Comunitat Valenciana ha perdido en el último año casi 5.000 pisos de alquiler, lo que ha agravado el desequilibrio entre la oferta y la demanda. El encarecimiento de la compraventa ha empujado a miles de familias y jóvenes al arrendamiento, y ha saturado el mercado. La situación se ha complicado por el aumento de población por la llegada de trabajadores inmigrantes y la presión del turismo con los pisos vacacionales. La consecuencia es que el arrendamiento medio de un piso en la Comunitat Valenciana ha roto la barrera psicológica de los 1.000 euros.
Inseguridad jurídica
La presidenta de la asociación valenciana de inmobiliarias insiste en que es muy importante «acabar con la inseguridad jurídica que ha llevado a muchos propietarios a retirar sus pisos del mercado del alquiler. También hay que meter mano a los pisos turísticos. Es cierto que ya se empieza a notar que la Administración ha tomado medidas y algunas viviendas han vuelto de los alquileres de temporada a los de larga estancia, pero queda trabajo por hacer». Nora García lamenta que, al igual que en València, en Alicante «el mercado del alquiler es una locura. Es un problema global, pasa en España y en el resto de Europa».
La representante de Asicval reconoce que la salida a esta crisis es complicada. «No hay una varita mágica para encontrar una solución, pero es esencial construir más. O se construye más o no se sale de esta crisis. Con segunda mano existente no salimos», advierte García.
Los promotores han comenzado a apostar con fuerza por las grandes áreas metropolitanas valencianas ante el encarecimiento del precio del suelo en las capitales. El urbanista Alejandro Escribano insiste en que el futuro pasa por ahí. «Las ciudades de referencia de las áreas metropolitanas no pueden crecer eternamente. El crecimiento natural pasa por las áreas metropolitanas, pero para eso hay que dotarlas de una buena red de comunicaciones. Ahora la distancia se mide en tiempo. Con una buena red de transporte se puede tardar veinte minutos en llegar al centro», apunta.
Alejandro Escribano advierte de que en València solo queda suelo para 8.000 viviendas y la ciudad ya no puede crecer más por el cinturón de huerta protegida que la rodea. «Las ciudades centrales como Alicante, València y Castelló no pueden crecer eternamente. El caso de València es muy claro. Su crecimiento natural pasa por el área metropolitana, pero hay que dotarla de una buena red de transporte», apunta. El urbanista señala que el problema de Alicante es de gestión de suelo. «Su planificación urbanística debía haber sido más ambiciosa porque tiene espacio para crecer por el oeste», asegura. Escribano indica que Castellón tiene un área metropolitana muy diversificada con municipios industriales como Vila-real, Almenara o Burriana. «Es un área muy dinámica donde el peso de Castelló no es tan grande. Hay muchos trabajadores que prefieren vivir en Vila-real que en Castelló».
Nora García coincide en que la solución pasa por las áreas metropolitanas. «Hay que mejorar las infraestructuras del área metropolitana para que las personas puedan vivir a treinta o cuarenta kilómetros de distancia y se puedan desplazar a València. Es otro tipo de vida. No todo el mundo podrá vivir en la capital», subraya.
¿Y qué hace la Administración?
La Generalitat ha impulsado el Plan Vive Comunitat Valenciana con el objetivo de facilitar la construcción de 10.000 viviendas asequibles de alquiler y venta hasta 2027. Hasta el momento se han movilizado 6.800 viviendas, entre las que hay inmuebles en construcción, proyectos con licencia concedida y licitaciones en marcha. Alrededor de 1.200 viviendas ya han sido entregadas o están en proceso de adjudicación inmediata, sobre todo en zonas con alta demanda como las áreas metropolitanas de Alicante y València. La cifra de ayuntamientos adheridos es de 210.
Por otro lado, el Gobierno de España impulsa en la Comunitat Valenciana unas 5.000 viviendas a través de tres vías: la financiación directa de 2.363 inmuebles de alquiler social mediante fondos europeos, la gestión de suelo estatal para otros 1.000 pisos y la movilización de cerca de 2.000 inmuebles de Sareb. Este despliegue se complementa ahora con el nuevo Plan Estatal 2026-2030, que cuenta con una inversión de 798 millones de euros para la Comunitat Valenciana, destinados principalmente a ayudas al alquiler y a la construcción de edificios energéticamente eficientes.
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