La venta de una vivienda protegida (VPO/VPP) suele generar dudas tanto a propietarios como a compradores. La cuestión ha vuelto a primer plano a raíz de la polémica destapada por el diario Información (del mismo grupo editorial que Levante-EMV) en torno al residencial Les Naus en Alicante, impulsado tras años sin promociones de este tipo en la ciudad y que cuenta entre sus adjudicatarios a la ya exconcejala de Urbanismo del Ayuntamiento y familiares directos de una ex directora general municipal, entre otros agraciados,,
Este escándalo ha puesto el foco no solo en los procesos de adjudicación, sino también en qué se puede —y qué no se puede— hacer con una vivienda protegida una vez adquirida.
Lo primero que conviene tener claro es que una vivienda protegida no es una vivienda del mercado libre mientras mantenga su régimen de protección. Ese régimen existe para evitar la especulación y garantizar su finalidad social, que no es otra que facilitar el acceso a la vivienda a personas que, por ingresos o circunstancias, no podrían acceder en condiciones normales de mercado.
En la Comunitat Valenciana, además, la normativa autonómica introduce particularidades relevantes que conviene conocer antes de plantearse cualquier operación.
La regla general: no es una vivienda de libre disposición
Josep Climent, asesor inmobiliario en Fincas Girbés, señala que en diciembre de 2024 «entró en vigor un nuevo trámite regulado por la Generalitat Valenciana para vender viviendas de VPO en la Comunitat Valenciana. El procedimiento actualizado incluye una serie de pasos obligatorios que el vendedor debe cumplir para poder formalizar la operación de una VPO».
La regla general es clara: una VPO no es de libre disposición. Mientras la vivienda esté sometida a su régimen de protección, no puede venderse como si fuera un piso convencional. La ley impone, de entrada, tres grandes límites.
El primero es el precio máximo de venta, que no lo decide el propietario, sino que debe ajustarse a los topes que resulten aplicables según el tipo de vivienda, superficie, anejos y demás parámetros del régimen de protección.
El segundo es que el comprador debe cumplir los requisitos de acceso a una VPO, fundamentalmente en materia de ingresos y necesidad de vivienda.
Y el tercero es el visado administrativo del contrato antes de la transmisión, según la normativa autonómica vigente. Sin ese control, la operación puede quedar comprometida y generar problemas serios de eficacia y seguridad jurídica.
La asesora inmobiliaria Ágatha Abellán recuerda, además, que la venta de VPO en la Comunitat Valenciana está sujeta al derecho de tanteo y retracto, que «otorga a la Administración la posibilidad de adquirir la vivienda antes de que sea vendida a un tercero».
El plazo de protección: la clave de todo
La pieza clave de todo el sistema es el plazo de protección. Eso depende de la calificación definitiva y del plan o régimen aplicable a la vivienda.
En la Comunitat Valenciana, en promoción privada la duración puede llegar hasta un máximo de 30 años desde la calificación definitiva (con matices según el régimen), mientras que en promoción pública (VPP) puede variar y suele venir marcada por el régimen con el que se declaró protegida la vivienda.
Por eso, antes de vender, es imprescindible revisar la documentación de calificación y la información administrativa asociada a esa vivienda concreta: el «apellido» legal (plan, tipo de vivienda protegida y fechas) lo cambia todo.
Solo cuando finaliza ese plazo —o si se autoriza expresamente una descalificación— la vivienda puede pasar al mercado libre.
¿En qué casos se puede vender una VPO antes de tiempo?
Ofertas inmobiliarias / Efe
La normativa contempla excepciones que permiten vender una VPO antes de que termine el periodo de protección. Son supuestos tasados y siempre requieren autorización de la Generalitat.
Entre los más habituales figuran un cambio de residencia obligatorio por motivos laborales, una separación o divorcio, el fallecimiento del titular, la aparición de problemas económicos graves o situaciones especialmente protegidas, como la violencia de género.
Incluso en estos casos, la venta no es automática: la causa debe justificarse documentalmente, el precio sigue estando limitado y el comprador debe reunir los requisitos exigidos para acceder a una vivienda protegida. Siempre conviene documentar correctamente la causa y el encaje legal, porque «necesidad» o «urgencia» por sí solas no sustituyen el cumplimiento de los requisitos.
El precio: nunca lo decide el propietario
Uno de los aspectos más vigilados es el precio. En una VPO, el propietario no puede añadir sobreprecios encubiertos, inflar el valor por supuestas mejoras ni pactar pagos en negro.
Tampoco es legal separar la venta de garajes o trasteros si estos forman parte inseparable de la vivienda protegida. Cualquier acuerdo al margen de las reglas puede ser considerado fraude y activar sanciones y reintegros.
Para calcular el precio se aplica el módulo oficial vigente en la Comunitat Valenciana, que actualmente es de 2.400 euros el metro cuadrado, y de 1.440 euros en anejos como garajes y trasteros.
¿Y la descalificación voluntaria?
Existe la posibilidad de solicitar la descalificación voluntaria para convertir la vivienda en libre, pero no es una vía sencilla ni siempre viable. «La Generalitat Valenciana ya no aprueba estos trámites, salvo causas suficientemente justificadas, aunque la nueva regulación aún no está actualizada en sus sitios oficiales», subraya Carlos Navarro, gerente de Alboraya Homes.
En los supuestos justificados suele exigirse haber cumplido el plazo mínimo que corresponda al plan específico de la vivienda y devolver las ayudas públicas recibidas (y, según el caso, intereses u otros reintegros). Además, el procedimiento es administrativo, complejo y puede alargarse en el tiempo. Hasta que la descalificación no es firme, la vivienda sigue estando sometida al régimen de protección y no puede tratarse como libre.
Qué ocurre si se vende sin cumplir la ley
Las consecuencias de vender una VPO sin cumplir la ley pueden ser graves: pueden imponerse multas importantes, exigirse la devolución de ayudas y generarse problemas registrales que dificulten futuras transmisiones. La Generalitat, además, conserva potestad inspectora incluso años después de haberse formalizado la venta.
Por todo ello, los expertos recomiendan actuar con cautela. Antes de poner una VPO a la venta es imprescindible revisar la calificación definitiva del inmueble, conocer con exactitud el plazo de protección y las condiciones de transmisión, y solicitar información directa a la Conselleria competente en materia de vivienda.
Cada promoción puede tener unos requisitos específicos y no todas las viviendas protegidas son iguales, ni siquiera dentro de una misma ciudad. Tratar un piso de protección pública como si fuera una vivienda libre no solo es un error, sino uno que puede salir muy caro.
VPO y VPP: qué son y en qué se diferencian
En el debate público sobre vivienda protegida suelen mezclarse siglas y conceptos como si fueran lo mismo, pero no lo son. VPO y VPP se usan a menudo como sinónimos en la conversación cotidiana, aunque en la práctica describen realidades distintas y, sobre todo, regímenes de control diferentes sobre el precio, el acceso y la posibilidad de vender o alquilar el inmueble.
La VPO (Vivienda de Protección Oficial) es el término más amplio. Funciona como un paraguas que engloba a cualquier vivienda sometida a un régimen de protección pública, ya sea estatal o autonómico. Su característica básica es que no opera como una vivienda de mercado libre: tiene precio máximo de venta o alquiler, está destinada a residencia habitual, exige que los compradores cumplan requisitos (principalmente de ingresos) y mantiene limitaciones para su transmisión mientras dure el periodo de protección. En una VPO puede haber promoción pública o privada: no siempre la construye o la vende directamente una administración.
La VPP (Vivienda de Protección Pública), en cambio, es una categoría más específica dentro de esa vivienda protegida. En muchas comunidades autónomas —también en la Comunitat Valenciana— se utiliza para referirse a promociones en las que el componente público suele ser mayor, bien porque están impulsadas por la administración, por empresas públicas o por fórmulas de colaboración público-privada. Y, sobre todo, porque suelen incorporar un régimen de protección más estricto: más control sobre la adjudicación, más limitaciones sobre ventas posteriores y, con frecuencia, plazos de protección más prolongados.
La diferencia, por tanto, no es solo una cuestión de etiqueta. En términos prácticos, mientras la VPO puede abarcar fórmulas con regímenes muy distintos —según el plan de vivienda, el año de calificación o la normativa aplicable—, la VPP suele asociarse a viviendas con una protección más intensa y con menor margen para actuar como propietario. Esto se traduce en dos cuestiones fundamentales: el tiempo durante el que se mantiene la protección y la capacidad real de vender. En muchas VPP, la descalificación es imposible o muy difícil; en otras, exige condiciones más exigentes que las de una VPO “clásica”.
En resumen: toda VPP es una vivienda protegida (VPO, en sentido general), pero no toda VPO es una VPP. La VPO es el concepto amplio de vivienda sometida a límites de precio y acceso; la VPP suele ser una modalidad más intervenida, pensada para reforzar la función social de estas promociones y reducir al máximo el riesgo de revalorización o uso especulativo. Por eso, cuando se habla de venta, transmisión o permanencia de un piso adjudicado como vivienda protegida, saber si es VPO o VPP y bajo qué régimen concreto está calificada no es un detalle: es lo que determina qué se puede hacer y qué no con esa vivienda.
En el caso del residencial Les Naus de Alicante se trata de VPP.
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