El cambio de tono de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) ha comenzado a dejarse notar durante 2025 en el precio de las hipotecas nuevas y las cuotas de las antiguas, un efecto que seguirá percibiéndose a lo largo de 2026. La autoridad monetaria de la zona euro, así, bajó los tipos de referencia en la primera parte del año hasta el 2% de junio, pero ha dado señales claras de que no seguirá recortándolos, en contra de lo esperado por los analistas a principios de año. En consecuencia, los tipos del mercado, que marcan la evolución del precio de los créditos, han comenzado a estabilizarse y subir ligeramente.
El euríbor, el tipo medio al que se prestan los bancos entre sí, trata de anticipar cómo evolucionará la política monetaria del BCE a distintos plazos. En consecuencia, el índice a doce meses, al que están vinculadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España, bajó en 2025 desde el 2,525% de enero al 2,079% en julio. La nueva expectativa de que el banco central del euro no siguiese bajando los tipos provocó que el euríbor a 12 meses comenzase a subir a partir de agosto, hasta cerrar noviembre en el 2,217%.
«El BCE mantiene tipos, como se esperaba, por un entorno de más crecimiento e inflación. No se espera que el BCE cambie tipos a corto plazo, por lo que el euríbor, tanto a tres como a 12 meses, ha tocado suelo y está estabilizado«, ha resumido Funcas. Bankinter, en esta línea, prevé que cierre el año en torno al 2,31% y se sitúe entre el 2,25% y el 2,3% en diciembre de 2026.
En torno al 60% de las hipotecas vigentes en España se revisan con un tipo variable, mientras que el resto son de tipo fijo (sin cambios desde el momento de contratación del préstamo). De las que se revisan a tipo variable, en torno a un 62% lo hace una vez año y un 30% lo hace semestralmente, en más de un 90% con la referencia del euríbor. Las cuotas se reducen cuando dicho índice de referencia está más bajo que doce o seis meses antes, respectivamente.
La evolución reciente del euríbor ha provocado que las cuotas de revisión semestral hayan comenzado a subir ya, aunque ligeramente (entre 0,029 y 0,136 puntos porcentuales). Sucedió con los créditos que utilizaron como referencia los datos de septiembre, octubre y noviembre (normalmente los que actualizan las cuotas en octubre, noviembre y diciembres, respectivamente). Dada la evolución del índice de referencia, es probable que lo mismo suceda con los préstamos de revisión anual a partir de abril, cuyas cuotas también registrarían pequeñas alzas durante unos meses, para estabilizarse después.
El cambio de los tipos de referencia también se está dejando notar en el precio de las nuevas hipotecas. El de las de tipo variable, así, se construye a partir del euríbor más un margen (para cubrir los distintos costes que les supone a las entidades conceder los préstamos) y una prima (por, entre otros, el riesgo de impago del cliente que asumen). También influyen indirectamente en las de tipo fijo, cuyo tipo se construye a partir de a partir del interés del bono del Tesoro (en el 3,17% a 10 años y el 3,59% a 15).
El tipo medio de las nuevas hipotecas, en esta línea, bajó del máximo del 3,93% que alcanzó en octubre de 2023 (su cota más elevada desde principios de 2009) a un mínimo del 2,62% el pasado julio. En agosto, sin embargo, el precio rompió una racha de un año a la baja al subir ligeramente hasta el 2,68%, un nivel en que permanece estable desde entonces (2,67% en noviembre), debido en parte a la guerra hipotecaria que han protagonizado parte de los bancos.
El hecho de que los tipos del mercado están subiendo desde el verano empuja a los bancos a encarecer los nuevos créditos si no quieren perder rentabilidad y asumir un riesgo excesivo. Así lo refleja el precio de los seguros que las entidades contratan para cubrirse de pérdidas en créditos como las hipotecas. El índice Interest Rate Swap (IRS) mide el tipo medio de los derivados financieros que las entidades suscriben para no perder dinero con sus préstamos si los intereses del mercado suben o bajan más allá de ciertos niveles. Se entiende que dicho índice refleja el coste del dinero a un plazo concreto sin prima de riesgo.
Por ello, si el IRS sube, los bancos tienen más presión para encarecer las hipotecas que tratan de vender a sus clientes para evitar que aumente su riesgo de sufrir pérdidas. Es precisamente lo que está pasando. El pasado noviembre, en esta línea, los IRS a 20 y 30 años superaron el nivel del 3% por primera vez desde octubre de 2023, según datos del Banco de España. Por su parte, el índice a 15 años (más o menos el plazo medio de vida de las hipotecas en España) alcanzó el 2,921%, su nivel más alto en dos años.
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