‘Sorpasso’ en la vivienda de protección oficial (VPO). Por primera vez en la serie histórica, los promotores completaron las obras de más promociones de VPO destinadas al alquiler que a la venta por unidades a compradores particulares, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda cotejados por este periódico. Durante el primer semestre, se entregaron 2.999 inmuebles de la primera categoría, frente a 2.183 de la segunda, cifras que evidencian que la VPO en venta en los últimos años ha ido perdiendo progresivamente peso en favor de la del alquiler.
Aunque hay un claro cambio de tendencia, ya que el peso de la vivienda protegida en propiedad ha pasado de suponer más el 70% del total, incluso el 99% en algún trimestre, al 50% o menos en los últimos nueve meses, la compra de VPO es la modalidad histórica por excelencia. Precisamente, desde 2014, se han entregado más de 68.500 en propiedad, frente a los cerca de 21.100 inmuebles destinados al alquiler.
Conviene mencionar que la vivienda protegida, sea en venta o alquiler, son solo pisos cuyo suelo fue calificado urbanísticamente como protegido porque así lo obliga la ley —durante una serie de años o de forma permanente—, hecho que limita su precio de venta o alquiler durante ese periodo de protección, pero que en todo el proceso para su construcción en su mayoría no han recibido ayudas públicas, sino que el suelo era de titularidad privada y ha sido promovido por agentes privados con financiación privada, motivo por el que no pueden considerarse una vivienda pública. Es más, desde 2014, los promotores públicos, principalmente las empresas municipales, han puesto en marcha solo 22.600 viviendas, frente a las más de 84.000 de los promotores privados.
El motivo detrás de este auge del alquiler es que, «desde el Plan Estatal de Vivienda de 2013, las ayudas a la promoción de vivienda protegida o para la adquisición de vivienda se han centrado única y exclusivamente para el régimen de alquiler», explican desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), además de que «los 1.000 millones de euros de los Fondos Next Generation también han sido exclusivamente para el arrendamiento». «Las políticas públicas en los últimos diez años se han focalizado en aumentar el parque de vivienda protegida en alquiler«, comentan las mismas fuentes de la patronal nacional.
A pesar de esto, la APCE considera que los datos «no responden a un cambio estructural en toda España», sino que el fenómeno de crecimiento del alquiler «se concentra en unas pocas comunidades autónomas», que son Madrid, Cataluña, País Vasco, Andalucía, Navarra, Castilla y León o Galicia. «Pese a esa orientación continuada de las políticas públicas hacia el alquiler, ha sido ahora cuando se ha registrado el mayor volumen de promociones finalizadas en este régimen de tenencia. Esto refleja que la preferencia de los españoles sigue siendo mayoritariamente la compra cuando las condiciones económicas y financieras lo permiten, por lo que se trataría de un fenómeno más bien coyuntural».
Del total de calificaciones definitivas (viviendas protegidas cuya construcción ha terminado), que ascienden hasta 90.512 entre el primer trimestre de 2014 y el segundo de 2025, el 65% han sido inmuebles ubicados en la Comunidad de Madrid, País Vasco y Cataluña. En concreto, de forma individual, la capital lidera con mucha diferencia en la serie histórica, representando el 44%, frente al 16% y 4,6% de Cataluña y País Vasco, respectivamente.
Cataluña no construye VPO en propiedad
Reseñable el caso de Cataluña, donde lleva sin entregarse una sola vivienda protegida en venta desde el segundo trimestre de 2017, hace ocho años. Entre los diferentes motivos de que esto suceda está que, teniendo en cuenta el precio máximo al que se pueden vender estas casas —tipificado por ley— no es rentable para un promotor construir, teniendo en cuenta el coste de la obra y del suelo, de acuerdo a las fuentes consultadas. Adicionalmente, los diferentes gobiernos regionales han dado prioridad absoluta al alquiler, hecho que les ha permitido desarrollar 3.174 pisos desde 2014.
No es la única en una situación así. En Baleares solo se han entregado 14 viviendas en propiedad desde 2014, en el primer trimestre de ese año, en Baleares ninguna desde 2018 y solo 257 en los últimos once ejercicios, en Cantabria apenas 190 inmuebles y cero desde 2016, y en Ceuta y Melilla no han certificado la finalización de las obras de ninguna VPO de este tipo, según los datos ofrecidos por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Madrid lidera la VPO en alquiler
En los últimos años, Madrid ha concentrado buena parte del crecimiento de la VPO en alquiler. Entre 2014 y 2019 apenas se finalizaron 1.244 pisos de esta modalidad, frente a los 8.381 del periodo entre 2020 y 2025. Según explican desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), el motivo del ascenso en la capital es el Plan Vive, un programa de colaboración público-privada impulsado por el Gobierno regional para la promoción por parte de inversores de inmuebles destinados al alquiler en terrenos propiedad de la administración.
«Históricamente, la vivienda protegida en alquiler, en su mayoría de carácter público, representa el 20% del total de la VPO. Estos tres trimestres se incrementa el peso de vivienda en alquiler por el Plan Vive. No obstante, el dato de calificaciones definitivas no recoge todavía los incrementos de producción debidos a la actualización de precios máximos de venta de la vivienda protegida en la región, que ya se ha traducido en un crecimiento del 700% en calificaciones provisionales en 2024, casas que se entregarán entre 2026 y 2027″, explica Carolina Roca, presidenta de esta patronal.
Aunque en Madrid se han entregado el 46,5% de todas las VPO en alquiler en España, con 9.625 viviendas, otras comunidades también registran incrementos en la producción: País Vasco ha puesto en marcha el 15,4% del total, con 3.187 inmuebles, Cataluña el 15,3%, con 3.174, Andalucía el 8,5%, con 1.764, y Baleares el 3,3%, con 682 viviendas. En el caso opuesto están otras comunidades, con datos paupérrimos o, incluso, ninguna entrega, como es el caso de Asturias, Región de Murcia y La Rioja. Caso similar el de Ceuta (una vivienda), Castilla-La Mancha (22), Aragón (36), Melilla (63).
La vivienda protegida en alquiler con opción a compra no existe
Una de las fórmulas de tenencia de la VPO es en alquiler con opción a compra, en la que el comprador primero permanece un número de años alquilado, lo suficiente como para abonar a través de las rentas el coste de la entrada, y, posteriormente, adquiere la propiedad. Apenas se han puesto en marcha 2.292 viviendas en esta fórmula desde 2014, más de la mitad en la Comunidad de Madrid, 1.314. La razón es que históricamente desde el Ejecutivo regional se impulsó esta fórmula, aunque en 2017 fue eliminada. Esto ha provocado que desde septiembre de 2020 no se haya desarrollado ninguna.
No han construido ninguna en toda la serie histórica Aragón, Asturias, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Murcia, País Vasco, La Rioja, Ceuta y Melilla. Recientemente, Pedro Sánchez, anunció que el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 dispondrá de ayudas especiales a esta fórmula. En concreto, el presidente del Gobierno prometió una subvención de hasta 30.000 euros.
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