Una zona de alquiler tensionada es un área donde la demanda de alquiler excede significativamente la oferta, resultando en precios excesivos que dificultan el acceso a la vivienda. Esta calificación se aplica cuando el coste de la vivienda supera un umbral de ingresos de los hogares, o si los precios han aumentado considerablemente por encima del IPC en los últimos cinco años.
El objetivo principal de esta figura legal es proteger a los inquilinos y regular los precios en zonas con alta tensión en el mercado de alquiler.
Características principales
- Desequilibrio oferta-demanda: hay más personas buscando alquilar que viviendas disponibles.
- Precios elevados: los alquileres son altos y crecen desproporcionadamente en comparación con los ingresos de los residentes.
- Carga económica excesiva: la renta, sumada a los gastos, supone una parte muy alta del presupuesto de los hogares, generalmente superando el 30% de sus ingresos.
Terraza de una vivienda de alquiler vacacional en un municipio de Canarias. / María Pisaca
Criterios para la declaración de zona tensionada
Una zona puede ser declarada como tensionada si cumple al menos uno de los siguientes criterios:
- El coste medio del alquiler (con gastos incluidos) supera el 30% de los ingresos medios de los hogares de esa zona.
- El precio de la vivienda (de alquiler o compra) ha crecido en los últimos cinco años al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma.
Una vivienda en alquiler en Canarias. / José Carlos Guerra
Impacto en los alquileres
Al declararse una zona como tensionada, las autoridades pueden implementar medidas para limitar los precios, como:
- Limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler.
- Establecer topes de subida de las rentas.
- Extender los contratos de forma extraordinaria para los inquilinos existentes.
Precios del alquiler en las zonas tensionadas
Una zona tensionada implica que los nuevos contratos de alquiler tendrán precios máximos que no podrán superar la renta del contrato anterior (para pequeños propietarios) o un índice de referencia oficial (para grandes tenedores), además de estar sujetos a límites en los incrementos anuales. También implica una mayor obligación de transparencia por parte del propietario y beneficios fiscales para él.
Para nuevos contratos de alquiler:
- Límite de renta: El precio del alquiler no puede superar la renta del contrato anterior o el índice de referencia de precios aplicable, lo que ocurra antes.
- Incrementos anuales controlados: Las actualizaciones anuales de la renta se basarán en un nuevo índice de referencia, en lugar de estar completamente liberalizadas.
- Mayor transparencia: El propietario debe incluir en el contrato información sobre la renta del contrato anterior, la fecha de su firma y las condiciones para garantizar que se cumplen las regulaciones.
Alquiler de vivienda en España / LP/DLP
Para los propietarios:
- Mayor control y posible sanción: Se amplían los controles administrativos y las consecuencias por incumplimiento, que pueden incluir multas importantes.
- Incentivos fiscales: Existen beneficios fiscales, como reducciones en el IRPF, para los propietarios que cumplan con la normativa de zonas tensionadas.
- Reforma: Si se realizan reformas en la vivienda, podría ser posible subir el precio por encima de la renta anterior.
Para los inquilinos:
- Mayor protección: Los nuevos contratos estarán limitados en cuanto a los precios, lo que ayuda a la asequibilidad de la vivienda.
- Prórrogas extraordinarias: La ley contempla la posibilidad de prórrogas extraordinarias de los contratos vigentes para los inquilinos.
