El mercado hipotecario español ha vivido en los últimos años una clara fase de ajuste tras el fuerte repunte de tipos registrado entre 2022 y 2023. La caída del euríbor desde sus máximos ha permitido abaratar las hipotecas variables en torno a 4.000 euros anuales en apenas dos años y ha supuesto un alivio progresivo para las familias, aunque insuficiente para recuperar los niveles previos a la crisis de tipos. Según los cálculos realizados por el comparador y asesor hipotecario iAhorro, quienes contrataron su préstamo antes de 2022 siguen soportando cuotas alrededor de un 40% más elevadas que en 2021.
Esto se debe a que, aunque el euríbor, índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, acumula una bajada de casi dos puntos desde su pico del 4,160% alcanzado en octubre de 2023 (en octubre de 2025 se situó en el 2,187%, tras tres meses de leves repuntes), sigue lejos de los valores negativos que dominaron el mercado entre febrero de 2016 y marzo de 2022.
“La recuperación está siendo más lenta de lo que fue la subida”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro. “El euríbor sube por el ascensor y baja por las escaleras. Aunque el alivio es notable si lo comparamos con los máximos de hace dos años, la normalización llevará tiempo”.
Cuatro fases en cuatro años
El comportamiento del euríbor desde 2021 ha sido una auténtica montaña rusa. Según iAhorro, el índice ha pasado por cuatro etapas muy diferenciadas:
1. Euríbor en negativo (2016–2022): durante más de seis años, los hipotecados se beneficiaron de tipos excepcionalmente bajos, con cuotas mensuales en mínimos históricos.
2. Subida acelerada (2022–2023): el euríbor pasó del 0,013% al 4,160% en apenas 18 meses, impulsado por las fuertes subidas de los tipos de interés oficiales que controla el Banco Central Europeo (BCE).
3. Descenso gradual (2023–2025): con la relajación de la política monetaria por parte del BCE, que comenzó a bajar tipos, el índice comenzó a corregirse, reduciéndose más de dos puntos porcentuales.
4. Fase de moderación (desde junio de 2025): el euríbor ha experimentado en los últimos tres meses leves subidas, aunque se mantiene estable en torno al 2,1%, tras el mantenimiento de los tipos de interés del BCE en el 2%.
La bajada de cuotas no compensa la gran subida de 2022 y 2023
La bajada del euríbor estos dos años ha permitido reducir las cuotas de millones de hogares, aunque la mejora no compensa todavía el encarecimiento que sufrieron entre 2022 y 2023. Por ejemplo, una hipoteca variable con una cuantía inicial de 150.000 euros, a 30 años, un diferencial del 0,99% y revisión anual pagaba en octubre de 2021 una cuota de 449,64 euros al mes. Dos años después, con el euríbor en su máximo, la cuota subió hasta 801,57 euros, lo que supuso un encarecimiento de algo más de 4.200 euros al año.
Ahora, con el índice en el 2,187% (octubre de 2025), la misma hipoteca cuesta ahora 645,92 euros mensuales, lo que representa un ahorro de casi 1.900 euros al año respecto a 2023. Pero aún supone 196 euros más al mes que en 2021.
Este efecto se amplifica en hipotecas más elevadas. Una de 300.000 euros, con las mismas condiciones del ejemplo anterior, pasó de costar 899,28 euros mensuales en 2021 a 1.603,15 euros en 2023, para situarse este año en 1.291,84 euros. Es decir, ha bajado más de 300 euros al mes desde el máximo, pero sigue costando casi 400 euros más que hace cuatro años.
“Estas rebajas todavía no compensan las subidas que los hogares sufrieron en 2022 y 2023”, lamenta Martínez. “La recuperación completa será lenta y probablemente nunca volvamos a ver un euríbor en negativo” porque “a partir de ahora no esperamos ni subidas ni bajadas significativas. El gran alivio ya ha llegado, y ahora toca una fase más tranquila del mercado hipotecario”, finaliza la directora de Comunicación y portavoz del comparador hipotecario iAhorro.
