El mercado hipotecario español atraviesa un momento de ajuste tras meses de relativa estabilidad. La decisión del Banco Central Europeo (BCE) de mantener los tipos de interés oficiales en el 2% desde junio ha derivado en un ligero repunte del euríbor, que también se ha trasladado a los tipos de interés de las hipotecas, generando un clima de prudencia entre bancos y compradores que podría alargarse durante todo el año.
Según el último Índice iAhorro correspondiente al tercer trimestre de 2025, publicado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro, los tipos medios de las nuevas ofertas hipotecarias han registrado pequeños incrementos, especialmente en las hipotecas fijas, aunque el mercado sigue activo y con oportunidades para quienes comparan y planifican bien su financiación. “Aunque las entidades financieras estén ajustando al alza sus precios, no lo hacen de forma generalizada y el mercado sigue ofreciendo buenas opciones”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro.
La hipoteca fija, la favorita con el 62% de las firmas
Pese a todo, los datos de iAhorro confirman que la hipoteca fija se mantiene como la opción más demandada entre los hipotecados digitales. Entre julio y septiembre de 2025, casi el 62% de las nuevas hipotecas firmadas fueron a tipo fijo, consolidando una tendencia que se había iniciado en el segundo trimestre del año. Este tipo de préstamos ofrece a los compradores estabilidad frente a la volatilidad del euríbor y la incertidumbre económica, factores que motivan la elección de cuotas previsibles y seguras. Por el contrario, las hipotecas mixtas y variables pierden terreno. Las primeras se mantienen en torno al 33% de las firmas, mientras que las variables representan apenas el 1% del total.
En cuanto a los tipos de interés, las hipotecas fijas experimentaron una ligera subida en septiembre, situándose en un promedio del 2,15% TIN, frente a niveles algo inferiores al 2,1% durante julio y agosto. Laura Martínez asegura, no obstante, que esta leve variación aún no ha afectado la demanda de hipotecas: “Este pequeño ajuste todavía no es motivo de alarma y no altera de manera significativa las condiciones del mercado. Los compradores todavía pueden encontrar ahora mismo ofertas muy competitivas”.
Además, comparando los datos de iAhorro con los del Instituto Nacional de Estadística (INE), se observa que los usuarios del comparador logran condiciones significativamente mejores. En agosto, último mes del que aporta datos el organismo oficial, el tipo de interés medio de las hipotecas fijas según el INE era del 2,85%, mientras que los clientes de iAhorro consiguieron un promedio del 2,04% TIN, gracias al acceso a más de 25 bancos y la negociación personalizada.
La vivienda usada se encarece más que la nueva
El Índice iAhorro también refleja un incremento notable en los precios de las viviendas, especialmente las de segunda mano. Entre julio y septiembre, el precio medio de las viviendas hipotecadas se situó en 276.050 euros, un 4,32% más que en el mismo periodo de 2024. Por regiones, Madrid lidera los precios medios con 353.592 euros, seguida de Baleares (342.616 euros) y Cataluña (295.078 euros).
Por el contrario, La Rioja, Murcia y Aragón presentan los precios más bajos, por debajo de los 190.000 euros. En términos de tipo de vivienda, la obra nueva sigue siendo más cara, con un promedio de 289.496 euros frente a los 283.366 euros de la vivienda de segunda mano. No obstante, estas últimas registran un aumento más rápido, acercándose al precio de los inmuebles nuevos.
Igualmente, la falta de oferta de obra nueva está impulsando los precios de los inmuebles ya construidos, con lo que la diferencia de coste entre vivienda nueva y usada se reduce cada trimestre. Concretamente, los usuarios de iAhorro pagaron de media 289.496 euros por las viviendas de obra nueva, tan solo un 2,12% más que por las viviendas de segunda mano (283.366 euros). Además, el precio de las viviendas usadas ha experimentado un aumento del 2,2% respecto al registrado en el segundo trimestre, entre abril y junio de 2025 (277.209,08 euros de media).
“La escasez de obra nueva está impulsando el valor de las viviendas usadas, cuyos precios suben trimestre tras trimestre. Es una situación similar a la del mercado del automóvil: la oferta limitada encarece los modelos usados hasta acercarlos al precio de los nuevos”, apunta Laura Martínez.
Nos espera un cierre de año sin demasiados cambios
La próxima reunión del BCE tendrá lugar esta semana, concretamente el 30 de octubre, y los analistas prevén que los tipos oficiales se mantendrán sin cambios, al menos hasta finales de año o comienzos de 2026. Esto permitirá a los bancos mantener sus ofertas sin muchos cambios y a los compradores planificar sus operaciones con cierta tranquilidad, aunque ajustando sus decisiones financieras a la capacidad de pago de cada familia.
