Contexto del mercado de alquiler en España
El acceso a una vivienda en alquiler constituye hoy una de las principales preocupaciones de la ciudadanía en España. La escasez de oferta adecuada, las condiciones exigidas por los propietarios y la competencia entre arrendatarios han generado una situación de alta tensión. Según el estudio Vivir la Desigualdad 2025 de Oxfam Intermón, el 45 % de la población asegura que la crisis de la vivienda les afecta directamente, y entre quienes son inquilinos la cifra se eleva al 73 %. [Fuente]
La percepción general es clara: no es solo una cuestión de renta o de empleo, sino de estructura. Y dentro de esa estructura aparecen múltiples actores —entidades financieras, fondos de inversión, propietarios particulares, administraciones públicas— que, según la encuesta, todos tienen un grado de responsabilidad.
¿A quién se responsabiliza más de la subida del alquiler?
El informe de Oxfam destaca cómo la ciudadanía asigna distintos niveles de responsabilidad a diferentes agentes:
- Administraciones públicas: calificadas como las más responsables, con una puntuación media de 7,7 sobre 10.
- Fondos de inversión inmobiliaria (“fondos buitres”): valorados con un 7,3.
- Entidades bancarias: también con un 7,3.
- Grandes tenedores de vivienda (más de diez inmuebles): a continuación en la valoración.
- Plataformas de alquiler turístico y propietarios que alquilan para turismo: 6,9.
- Construcción (promotoras): 6,7.
- Propietarios particulares o pequeños tenedores: 6,0.
Cuando se segmenta por condición de las personas encuestadas —inquilinos frente a caseros—, los primeros tienden a suspender con mayor severidad a todos los actores implicados. Por ejemplo, los inquilinos atribuyen un 7,2 a las plataformas de alquiler vacacional frente al 6,7 que dan los caseros; y consideran a los pequeños tenedores como responsables en 6,4 frente a los 5,6 que les otorgan los caseros.
Por qué se señala tanto a las administraciones
La primera línea de responsabilidad es la regulación. Las administraciones gestionan políticas de vivienda, marco normativo, protección de arrendatarios y estímulos al parque residencial. En el actual contexto de tensión del mercado, esta actuación recibe críticas por estar considerada insuficiente o lenta.
Un ejemplo: el retraso en la aprobación del Plan Estatal de Vivienda 2026‑2030 y el desacuerdo entre el gobierno central y varias comunidades autónomas. El borrador, por ejemplo, proponía que las comunidades asumieran un 40 % de cofinanciación, lo que algunos adversarios consideraron una carga para la igualdad entre ciudadanos. Estos obstáculos generan la percepción de que la respuesta pública está siendo débil.
El papel de los bancos y de los fondos de inversión
Las entidades financieras juegan un doble papel: por un lado, conceden hipotecas, que han pasado de ser un instrumento mayoritariamente para vivienda habitual a una opción de inversión. Del 51 % al 56 % de personas que contratan hipoteca lo hacen ya con el fin de invertir en vivienda. Esto reduce el acceso de quienes buscan vivienda para residencia habitual.
Por otro lado, los fondos de inversión inmobiliaria (“fondos buitres”) adquieren carteras residenciales o desarrollos con fines de rentabilidad —en muchos casos para destinarlos al alquiler o al alquiler turístico—, lo que reduce la oferta de vivienda asequible y, al mismo tiempo, presiona al alza los precios de alquiler.
Propietarios, grandes y pequeños, también tienen responsabilidad
La especulación privada contribuye a la subida de precios cuando los propietarios elevan los alquileres más allá de los índices de referencia. Según un informe de Fotocasa del primer trimestre de 2025, más de la mitad de los arrendadores prevé aumentar el precio del alquiler por encima del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). En concreto, el 30 % planea subir el precio y el 21 % buscará directamente inquilinos con mayor capacidad de pago.
Además, un 10 % afirma que venderá su vivienda en alquiler al término del contrato, y un 9 % la destinará al alquiler vacacional. Esto implica que parte de la oferta de alquiler residencial convencional se reduce, presionando al alza los precios.
Diferencias entre grandes tenedores y pequeños propietarios
La encuesta de Oxfam distingue claramente entre la responsabilidad atribuida a grandes tenedores (más de diez viviendas) y pequeños propietarios. Los primeros reciben una valoración más elevada de culpa, porque su volumen les permite operar como actores de mercado con impacto estructural. Los pequeños tenedores reciben una puntuación menor, lo que indica que la sociedad percibe mayor margen de acción de los grandes actores.
Factores estructurales que agravan la subida del alquiler
No solo se trata de responsabilidades individuales, sino de mecanismos de mercado y de regulación que operan como palancas de subida.
| Factor | Descripción |
|---|---|
| Demanda alta | La competencia por vivienda en alquiler se incrementa, especialmente entre jóvenes y hogares con menor capacidad de ahorro. |
| Oferta reducida | El parque de vivienda disponible para alquiler asequible es escaso; además, vivienda habitual puede transformarse en alquiler turístico o de inversión. |
| Inversión inmobiliaria | La consideración de la vivienda como activo de inversión lleva a propietarios a fijar precios de mercado elevados. |
| Regulación débil o fragmentada | La ausencia de mecanismos suficientemente fuertes para asegurar la estabilidad de los alquileres o fomentar vivienda pública genera vulnerabilidad. |
| Transición hacia alquiler turístico | Cambio de uso de viviendas residenciales a alquileres vacacionales disminuye la oferta de largo plazo. |
¿Quién puede hacer qué para frenar la subida?
La percepción ciudadana es que la solución pasa por políticas públicas más robustas, pero también por cambios en el comportamiento de todos los implicados.
- Administraciones: deben avanzar en la aprobación y ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2026‑2030, impulsar vivienda pública, incentivar alquiler asequible y reforzar controles del mercado de arrendamiento.
- Bancos y fondos: transparencia en sus estrategias de inversión en vivienda, evitar prácticas especulativas y colaborar en esquemas de vivienda asequible.
- Propietarios grandes y pequeños: establecer alquileres sostenibles, adherirse a buenas prácticas de arrendamiento, considerar impacto social además del lucro.
- Inquilinos y sociedad: participación activa en debates locales, exigencia de normativa clara y justa, uso de plataformas de incidencia colectiva para equilibrar la relación arrendador‑arrendatario.
El reto de la vivienda como elemento de desigualdad
La vivienda ya no es solo una cuestión de techo. Según Oxfam, se ha convertido en el principal motor de desigualdad percibida en España. La encuesta señala que buena parte de las personas que no tienen vivienda en propiedad considera poco probable poder comprar en el futuro —más del 60 %. [Fuente]
La subida del alquiler agrava esa percepción de “ascensor social roto” y refuerza la sensación de inmovilidad generacional: las decisiones vitales de jóvenes y familias se ven condicionadas por un coste de vivienda crecientemente mayor.
Implicaciones y próximos pasos
La subida de los precios del alquiler no es un fenómeno coyuntural: es el resultado de la convergencia de múltiples factores estructurales. Por ello, la responsabilidad no puede recaer en un solo actor. El foco debe situarse en políticas integradas, que combinen vivienda asequible, fiscalidad adecuada, incentivos públicos y regulación eficaz.
Para las personas afectadas —estal jovenes, inquilinos, hogares con bajos ingresos— esto significa menor margen de maniobra y mayor vulnerabilidad. En ese sentido, la movilización social y la presión sobre los tomadores de decisiones pueden marcar una diferencia.
La pregunta ya no es tanto “¿por qué sube el alquiler?”, sino “¿cómo revertimos esta tendencia desde cada actor implicado?”. Esa es la clave para recuperar un mercado de alquiler justo, asequible y sostenible.
