La construcción de vivienda nueva mantiene su dinamismo en España, con un aumento de los proyectos en marcha, hecho que contrasta con la ralentización registrada hasta julio en la entrega de inmuebles terminados. Entre enero y julio se visaron más de 84.000 viviendas, un 10,6% más que en el mismo periodo de 2024, mientras que las finalizaciones cayeron hasta 52.755 unidades, frente a las 56.339 del año anterior, que equivale un 6,3% menos, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. De acuerdo a la teoría económica, el mercado se encuentra en una tendencia positiva, aunque el gran desequilibrio entre la oferta y la demanda —que explica la subida en los precios— requiere que se pongan en el mercado cuantos más inmuebles, mejor, y en el corto plazo.
José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, explica que la caída en las finalizaciones de viviendas se debe a «varios factores», aunque el principal es que «se están acabando las obras ahora de las promociones que se iniciaron durante el repunte en los costes de construcción«. Lo que se refiere el profesor, un gran especialista del mercado inmobiliario, es la abrupta subida de las materias primas que se produjo en el mercado tras la invasión de Rusia a Ucrania, uno de los motivos detrás de la inflación que registró Europa entre 2021 y 2022, que obligó al Banco Central Europeo (BCE) a virar su política monetaria e iniciar una rápida subida de los tipos de interés, justo hace tres años, periodo que se tarda en promover una casa.
Los costes de construcción han aumentado entre 2021 y 2024 entre un 37% y un 18%, dependiendo la fuente, en este caso el Índice de Costes Directos de Construcción de ACR y el Índice de costes del sector de la construcción del Ministerio de Transportes, respectivamente. A esto hay que sumar la subida de los intereses de la deuda, en concreto de los préstamos promotor, producto destinado a financiar precisamente el desarrollo de vivienda. «Muchos proyectos que se visaron para iniciar sus obras dejaron de ser rentables y no se llevaron a cabo. Con la subida de los costes, todas las previsiones de negocio que se hubiesen hecho se fueron al traste», comenta Montalvo.
Desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), principal patronal que aglutina a nivel nacional a los desarrolladores de vivienda, restan importancia a la caída que se está registrando en las entregas, ya que mantienen que, dada la alta demanda, la actividad se ha mantenido. «Puede que los primeros meses algunos inversores se replegase, pero se han seguido lanzando proyectos. Puede haber alguna variación, no notable», añaden. Las mismas fuentes comparan la situación con lo que ocurrió con el mercado hipotecario, que durante los meses posteriores a la subida del Euríbor cayó la concesión de nuevos créditos, pero rápidamente se recuperó y en ningún caso afectó de forma reseñable al número total de compraventas que se cerraron en el periodo.
Subida en el número de visados
Por contra, el catedrático de la Pompeu Fabra explica que el aumento en los visados de obra nueva, en parte, se explican también por qué ha calado el mensaje social de que «es necesario construir más vivienda». «Esto ha empezado a cuajar recientemente en la opinión pública y en las diferentes administraciones. No hay otra salida», añade. Sin embargo, la mala noticia, en un mercado en claro desequilibrio entre oferta y demanda, es que las viviendas que se están visando en los últimos meses no serán una realidad antes de 2027 o 2028, ya que el ciclo promotor, que incluye la compra de suelo, construcción y comercialización de los inmuebles, se demora entre dos y tres años.
Conviene mencionar que nunca todas las viviendas que se visan se acaban convirtiendo en una realidad por diversos motivos, a pesar de contar con proyecto técnico aprobado y licencia concedida. El lado positivo es que, mientras en 2021, 2022 y 2023 se visaron entre 108.000 y 110.000 inmuebles, en 2024 esta cifra superó las 127.000, el mejor dato desde 2008, unidades que culminarán sus obras entrado 2026 o 2027. Dada la alta demanda y la poca oferta, muchas de estas casas aún en obras ya tienen un comprador final.
En esta línea, el último informe de CaixaBank Research señala que «se espera que la oferta gane algo de dinamismo en los próximos trimestres, con unos 140.000 visados de obra nueva para el conjunto de 2025 y 150.000 para 2026«. Sin embargo, la casa de análisis económico de la entidad financiera, una referencia en el sector, cree que «no será suficiente para satisfacer la demanda», en un contexto en el que la creación de nuevos hogares se podría mantener en cotas cercanas a los 180.000 por año, además de las compras netas por parte de no residentes, que suponen alrededor de 50.000 cada ejercicio.
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