El mercado de la vivienda de obra nueva en España ha experimentado en 2025 un incremento significativo en la construcción y venta de nuevas propiedades. El crecimiento de operaciones de compraventa a niveles del boom inmobiliario puede suponer también un incremento de reclamaciones y procedimientos judiciales en materia de vicios constructivos. Para analizar esta cuestión entrevistamos a Sebastián Crespo Baeza, socio director del área procesal de la firma especializada en abogacía de los negocios, Devesa (www.devesa.law), con sedes en Madrid, Alicante y Valencia.
¿Qué se entiende por vicios de construcción?
Los vicios o defectos de la construcción, propiamente dichos, son defectos de construcción de un edificio o vivienda que acaban produciendo daños materiales y afectan a las condiciones exigibles de habitabilidad, seguridad y funcionalidad. Pueden ser defectos estructurales que afectan a la cimentación, las vigas, los forjados, o cualquier otro elemento estructural, comprometiendo la seguridad y la funcionalidad del edificio. O bien, defectos que recaen sobre las condiciones del edificio relativas a la adecuada salubridad y estanqueidad del edificio, protección contra el ruido, aislamiento térmico, o estado de las instalaciones (fontanería, electricidad, impermeabilización), que permiten un uso satisfactorio del inmueble. Y en último caso, defectos de ejecución de menor entidad, que afectan a la terminación o acabado del edificio, pero no ponen en riesgo la habitabilidad ni la seguridad.
¿Quién es el responsable de los vicios de la construcción?
La responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en el proceso de construcción está regulada tanto en el Código Civil como en la Ley de Ordenación de la Edificación. La Ley de Ordenación de la Edificación, regula las diferentes responsabilidades del promotor, el arquitecto, el constructor, el director de obra y el director de ejecución de la obra. Además, la Ley hace responsable al promotor de la edificación en todo caso, ya que responde de manera solidaria con el resto de los intervinientes en la construcción, lo que significa que el comprador del inmueble puede dirigirse directamente contra el promotor, que deberá responder, sin perjuicio de que éste pueda, a su vez, reclamar al responsable directo.
¿Cuál es el plazo para exigir responsabilidades?
Depende del tipo de vicio o defecto de la construcción de que se trate: si se reclama por daños materiales causados por vicios estructurales, el plazo es de diez años, si se trata de defectos de los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad, el plazo es de tres años, y si se trata de vicios o defectos de ejecución que afecten a los acabados, el plazo es de un año. Teniendo en cuenta estos plazos, el perjudicado puede reclamar en un plazo de dos años desde que aparece el defecto o daño. Sin perjuicio de ello, y frente a promotor vendedor, se puede recurrir a la responsabilidad contractual, cuyo plazo de prescripción es el general de cinco años que establece el Código Civil.
¿En qué consiste la reclamación?
Pues depende del objetivo perseguido por el reclamante y las circunstancias que concurran en cada caso. A veces se solicita la reparación a cargo del responsable, y en otras ocasiones, el pago de la indemnización necesaria para que el perjudicado pueda reparar a través de terceros. Como en todos los casos es importante definir la estrategia a seguir desde el inicio del conflicto, y trazar un plan de actuación teniendo en cuenta las necesidades del cliente, y las pruebas de las que se pueda disponer. Hay que tener presente que estos procedimientos muchas veces son muy complejos a la hora de determinar la gravedad de los defectos, el coste de reparación, y sobre quien recae la responsabilidad. Todo ello son cuestiones técnicas que se deben determinar en base a pruebas periciales. Por otra parte, los defectos constructivos en viviendas en régimen de propiedad horizontal originan dos tipos de reclamaciones: reclamación de los propietarios afectados y reclamación de la comunidad, para cuyo ejercicio se exige que la Junta de Propietarios adopte un acuerdo para el ejercicio de las acciones judiciales que se pretendan interponer. Por otra parte, como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, con carácter previo a iniciar un proceso judicial, es imprescindible llevar a cabo previamente lo que la Ley llama un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Es decir, tratar de buscar una solución alternativa mediante la mediación, la conciliación la realización de una oferta vinculante confidencial, o la negociación directa.
¿Qué papel tienen las compañías aseguradoras?
Por una parte, la Ley regula el llamado seguro decenal que es un tipo de seguro que cubre los daños materiales que puedan surgir en una obra nueva durante un periodo de diez años. Garantiza la protección frente a defectos estructurales o cualquier tipo de vicio oculto en la construcción que pueda comprometer gravemente la seguridad del inmueble. Básicamente , el seguro decenal cubre daños en la cimentación, estructura y demás elementos esenciales de la construcción. La obligación de contratar un seguro decenal recae principalmente en los promotores de obras nuevas, según lo estipulado por la Ley de Ordenación de la Edificación. Hay que tener en cuenta que este tipo de seguro no cubre cualquier defecto, sino solo los que llamamos estructurales. Cuestión distinta es que por ejemplo los agentes de la edificación cuenten con sus propios seguros para asegurar sus responsabilidades profesionales, lo que siempre resulta altamente recomendable.
