Los expertos de Jefferies mejoran el precio objetivo de Colonial hasta los 6,4 euros, 10 céntimos más que antes. Esta valoración, a la que acompañan con un consejo de ‘mantener’, dibuja un potencial alcista para la cotizada que ronda el 9% desde los precios de cierre de este pasado viernes.
En un reciente informe, el banco de inversión estadounidense destaca que la compañía sigue beneficiándose de su posicionamiento ‘prime‘ y también que ve un potencial alza hacia 2030 gracias a su cartera de proyectos en desarrollo, la reversión de rentas y la iniciativa Stoneshield.
«Sin embargo, el aumento de los gastos financieros compensará parte de esas ganancias. La dirección percibe ahora un punto de inflexión hacia una estrategia más agresiva, asumiendo una recuperación total del valor de los activos para 2028, una postura audaz dadas las incertidumbres macroeconómicas. El apalancamiento de Colonial sigue siendo elevado, mientras que su valoración resulta poco atractiva frente a sus comparables«, explica la firma.
La compañía publicó el pasado jueves sus resultados correspondientes al primer semestre del año, un periodo en el que su beneficio neto recurrente ha crecido un 17%, hasta alcanzar los 107 millones de euros, según la información remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Colonial registró un crecimiento de rentas a perímetro constante (LFL) del 5%, impulsado por París (+6,3%, ajustado -3% por vacancia estratégica) y Madrid (+4%), mientras que Barcelona se mantuvo estable. La tasa de vacancia EPRA subió al 6% y el ‘release spread’ (diferencial de rentas entre nuevos y antiguos contratos) se mantuvo elevado, en el +9%, destacando el +20% en París.
Para 2025, Colonial espera un beneficio recurrente por acción (BPA) de entre 0,32 y 0,35 euros, cifras en línea con la previsión de Jefferies. «De cara a 2030, las contribuciones del pipeline de desarrollo (+0,11 euros), la reversión de rentas (+0,07 euros) y la iniciativa Stoneshield (+0,02–0,03 euros) podrían aumentar el BPA en aproximadamente 0,20 euros, aunque el aumento de los gastos compensaría esto (-0,14 euros)», señala Jefferies.
Con todo, estos expertos se preguntan si este es «el punto más bajo» del ciclo y si es el momento para tomar una estrategia más agresiva. El plan de Colonial, basado en previsiones de CBRE, asume que los valores de capital se recuperarán por completo y superarán los niveles de 2022 para 2028. Aunque este escenario «no es del todo inverosímil», sigue siendo «atrevido, considerando las actuales incertidumbres macroeconómicas».
«El rendimiento EPRA ‘topped-up’ del 3,8% parece bajo comparado con los rendimientos prime actuales: 4,1% en París y 4,7% en Madrid (NOI). Además, anticipamos una desaceleración en el crecimiento de rentas prime en ambos mercados. Colonial también está explorando oportunidades de inversión en países donde los valores han caído más que en Francia o España. Si bien una plataforma paneuropea puede estar justificada para logística o ‘retail’, su relevancia en oficinas es menos evidente y probablemente no convenza a los inversores», agrega la firma norteamericana.
Asimismo, Jefferies destaca el aumento de la deuda neta de Colonial, hasta los 4.894 millones de euros (+5,8% respecto a diciembre de 2024). Esto ha elevado su ratio ‘loan-to-value’ (LTV) al 45,6%, «significativamente más alto» que el 36,7% de Gecina, uno de sus competidores. La ratio deuda neta/EBITDA también es elevada: 14,5x frente al 10,5x de Gecina.
«Con aproximadamente 100 millones de euros en capex previsto para el segundo semestre y al menos 200 millones en 2026, cualquier nueva adquisición requerirá ventas de activos. Creemos que Colonial podría considerar la venta del edificio Louvre St Honoré, actualmente totalmente alquilado, que podría valorarse hasta en 1.000 millones de euros, una vez se haya realizado todo el valor potencial, aprovechando el interés del mercado por activos super ‘prime'», expone Jefferies,
Por último, el banco de inversión destaca la valoración «aceptable, pero no destacada de Colonial». El valor cotiza a 17 veces su beneficio operativo estimado para 2025, con un rendimiento implícito del 4,5% (Gecina, al 5,5%), lo que representa un descuento del 40% respecto al valor neto de activos estimado para 2025 (igual que Gecina).
«Los múltiplos más altos de Colonial sugieren que el mercado está valorando una prima de crecimiento. Sin embargo, esto puede parecer exagerado dado el mayor apalancamiento y la estrategia de inversión más agresiva de la compañía», concluye Jefferies.
