El tramo final de la vida tiene que ser más primavera y menos otoño. Eso pasa, entre otras cuestiones, por contar con la seguridad de que, en el saldo de nuestras economías familiares, los gastos nunca superan a los ingresos. Sin embargo, se trata también de un tiempo en el que pueden surgir necesidades de atención que antes no existían, y hay que abonarlas. La pensión de jubilación recibida puede que no dé para ello en el presente y, con las dudas que genera la sostenibilidad del sistema por la inversión de la pirámide poblacional, menos aún en el futuro. En este contexto surge la hipoteca inversa.
Un producto que permite al cliente mantener en todo momento la propiedad del inmueble. «No queremos viviendas, no es nuestro negocio», despeja dudas al respecto el director comercial de Santander Mapfre Hipoteca Inversa, Carlos Vassallo. Y si no es así, ¿por qué un banco puede estar interesado en dar cada mes una suma de dinero al propietario de una casa? Porque esa liquidez genera una deuda que asumen los herederos.
¿Se genera entonces un problema a los descendientes? Tampoco. Una vez que aceptan la herencia, tienen una doble vía para dejar el debe a cero. Cuentan con nueve meses de plazo para vender la propiedad, saldar cuentas y quedarse con la cantidad que sobre. Y siempre va a sobrar. «Como máximo damos el 70% del valor de la casa», detalla Vassallo. De ese modo, se garantiza que tras venderla, los herederos disponen como mínimo de un 30%, al que se añade la eventual revalorización de la vivienda.
Juan Á. Lafuente / La Provincia
«El cien por cien del dinero que se percibe por este producto está exento de tributar a Hacienda»
Claro que, y es el segundo camino que pueden tomar, también es posible que decidan librar el activo de cargas y pagar directamente la deuda generada. La entidad bancaria dará todas las facilidades para la formalización de un crédito hipotecario que lo haga posible.
El director comercial de Santander Mapfre Hipoteca Inversa recomienda optar por este producto «a partir de los 75 años». Es cierto que es posible hacerlo desde los 65, pero cuanto mayores sean tanto la edad del propietario como el valor del activo –no puede bajar de 150.000 euros–, también más elevada será la cantidad que se recibe cada mes.
Las hipotecas inversas «ya se hacían antes», subraya el catedrático de Economía Financiera y Contabilidad de la Universitat Jaume I de Castelló, Juan Ángel Lafuente. A diferencia de aquellas primigenias, en la actualidad cuentan con «una ley detrás. Nosotros estamos regulados por el Banco de España», añade Carlos Vassallo. Además, la operación no puede cerrarse hasta que un asesor independiente garantice que el propietario la comprende en todos sus extremos.
Carlos Vasallo / La Provincia
«Estamos regulados por el Banco de España y obligados a contar con asesoramiento independiente»
Es decir, primero un estudio detallado de la situación y de las necesidades, porque, como afirma el agente de Mapfre Aurelio González, «no todos tenemos el mismo tallaje, y por eso el sastre nos toma medidas». Despejadas todas las dudas, toca buscar al experto con el que la norma obliga a contar. El coste de esta intervención ronda los 48o euros que abonan «a partes iguales», detalla Vassallo, la entidad financiera y el cliente. Sumada la obligada operación de tasación, el gasto que asume el interesado hasta llegar a la firma de la hipoteca inversa es de unos 500 euros.
La siguiente parada es el despacho de un notario. «Damos forma legal a los acuerdos que se derivan de cada estudio personalizado», explica Pepa Cañuelo, oficial de notaría. Donde ella trabaja ya se han firmado algunas y estima que el ritmo crecerá «cuando la gente empiece a conocerlas más». Tras la rúbrica, el particular comienza a recibir las cantidades acordadas que complementarán su pensión hasta cubrir por completo su presupuesto mensual.
Aurelio González / La Provinia
«A cierta edad ya no vas a obtener un crédito y la hipoteca inversa puede cubrir esas necesidades sobrevenidas»
Una de las clientas que hasta el momento han contratado la hipoteca inversa Santander Mapfre tiene 93 años. Su sobrina –prefiere preservar su nombre para hacerlo también con la intimidad de su tía– era el familiar que más de cerca la atendía, veía cómo mes tras mes los ahorros menguaban. La avanzada edad de su familiar obligó, «desde la pandemia», a contar con personal interno que le ayuda con sus necesidades básicas. «Me metí en Internet y encontré la hipoteca inversa», relata. De ese modo, pudo conseguir que su tía continúe viviendo a día de hoy «en su casa terrera, que es donde ella quiere estar». La otra opción era solicitar una plaza en una residencia. «Se me habría partido el alma si la tenemos que sacar de casa», afirma.
Es solo un caso, pero Juan Ángel Lafuente se muestra seguro de que «la difusión de la hipoteca inversaacabará beneficiando a muchas personas». El punto de partida que toma el catedrático son «los 13.500 millones de euros que se pagaron por la pensiones en junio, un 6,7% más que hace un año». La llegada de la generación del baby boom a la edad de retiro lo provoca.
Esta situación no va a cambiar en los próximos años y conducirá a que en «2050 el esfuerzo para pagar las pensiones equivaldrá al 17,5% del PIB», continúa el catedrático de la Jaume I de Castelló, que añade para terminar su razonamiento: «Vistos los informes de la AIReF (Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal) y el de longevidad que realiza la Unión Europea (UE) tengo serias dudas sobre que el sistema sea sostenible dentro de 25 años».
Siempre en opinión de Lafuente, es lógico pensar que para entonces la «tasa de cobertura estará entre el 50% y el 52%». Es decir, cada ciudadano tendrá una pensión que equivaldrá a la mitad del salario que percibe durante el tiempo que permanece en activo.
Pepa Cañuelo / La Provincia
«Damos forma legal a cada estudio personal que hace la entidad y ya hemos participado en varias firmas»
Con el añadido de que las vías de financiación externas habituales también pierden vigencia con el avance de la edad. Lo destaca Aurelio González, agente Mapfre que puso la hipoteca inversa en el camino de Juan Ortiz, cliente de la compañía aseguradora. Este canario y su esposa tienen mermada su movilidad, lo que convirtió en difícilmente habitable su vivienda de dos alturas en el momento en que el ascensor se averió.
La reparación era costosa, rondaba los 50.000 euros, lo que en principio no suponía ningún problema. Nada que un préstamo no pudiera ayudar a solucionar. Sin embargo, cuando acudió a su oficina de toda la vida, el director le informó de que era del todo imposible por mucho que ofreciera como garantía la propia vivienda, cuyo valor se sitúa muy por encima del de la suma solicitada.
Sin posibilidad de crédito regular
«A cierta edad ya no va a ser posible que obtengas un crédito», confirma González. Y es ahí donde «la hipoteca inversa puede ayudar a cubrir las necesidades» de capital. Hoy Juan Ortiz «es uno de los grandes defensores» de la hipoteca inversa, destaca el agente de Mapfre. Junto a sus descendientes llevó a buen puerto una operación que le permitió volver a poner en marcha el ascensor.
A pesar de que la norma no lo contemple, para la hipoteca inversa de Santander y Mapfre «los herederos tienen que estar de acuerdo», aclara Carlos Vassallo. Por eso están presentes en todo el proceso. Eso no quiere decir que alguien sin hijos no pueda acceder a una hipoteca inversa. «En ese caso es necesario que el interesado pase un estudio neuropsicológico que pagamos nosotros y se envía al notario ante el que vamos a firmar la operación», continúa el director comercial de Santander Mapfre Hipoteca Inversa.
El análisis del capítulo de la fiscalidad no ocupa mucho espacio. «El cien por cien del dinero que se recibe está exento de tributar», confirma el catedrático de Economía Financiera y Contabilidad de la Universitat Jaume I de Castelló. El porqué es sencillo de entender. Lo que a simple vista son unos ingresos, en realidad suponen un endeudamiento diferido en el tiempo, es decir, una deuda que crece con el paso de los meses.
A partir de la firma, cada año los titulares tendrán que cumplimentar una gestión para garantizar que las condiciones no han cambiado desde el inicio. En primer lugar, han de aportar una fe de vida. También el recibo que confirme que están al corriente en el pago del seguro de la vivienda y documentos que constaten haber cubierto el abono del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y las cuotas de la comunidad de propietarios, en los casos en que no se trate de una vivienda unifamiliar.
La alianza entre Santander y Mapfre comenzó a comercializar esta hipoteca inversa hace tan solo un año y medio. El ritmo de crecimiento de las operaciones es sostenido y las previsiones dibujan un futuro en el que se dispararán como método para garantizar a los clientes unos ingresos suficientes que les permitan tener cubiertas todas sus necesidades.
Solo primera vivienda
La norma en vigor es clara: la hipoteca inversa solo puede solicitarse sobre la vivienda habitual. Las sumas que se obtienen por esta operación están directamente relacionadas con la edad del cliente y el valor del inmueble. Es por eso que Carlos Vassallo recomienda no firmar antes de los 75 años. No obstante, es posible hacerlo desde que se cumplen los 65. Los cálculos se realizan para que las cantidades percibidas no superen el valor de la vivienda, pero la esperanza de vida es una hipótesis. Para evitar el llamado riesgo de longevidad, se puede contratar un seguro de renta vitalicia que garantice al hipotecado los ingresos suficientes. Como la propiedad nunca cambia de manos, el propietario tiene total libertad para alquilarla si lo desea. Del mismo modo, en cualquier momento puede cancelar la deuda que se ha generado a través de la hipoteca inversa y devolver la cosa a su estado inicial. La comisión máxima que se aplica a la cancelación es del 0,5%.
