El precio de la vivienda de la obra nueva se sitúa por encima de la barrera de los 3.000 euros por metro cuadrado, según los últimos datos disponibles de Sociedad de la Tasación. Esto implica en la práctica que es casi imposible adquirir una casa por menos de 200.000 euros, aunque en grandes ciudades está cifra se dispara significativamente. Aunque la venta de viviendas a estrenar apenas supone el 20%-30% del mercado —en 2024 apenas se cerraron 134.814 compraventas de esta tipología, frente a un total de más de 700.000—, ¿quiénes son los compradores? ¿Por qué motivo compran? ¿Qué edad tienen? ¿Cuánto ganan? ¿Piden hipoteca para adquirir o no?
Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, empresa especializada en la comercialización de obra nueva, asegura que «va por barrios», dependiendo el tipo de producto y la ubicación. Está de acuerdo Jesús Alonso, director de Marketing de Diza Consultores, que cree que «cambia mucho», aunque reconoce que en el caso de las ciudades como Madrid, donde su compañía tiene centrada su actividad, la importancia del perfil nacional sigue siendo alta. «Al extranjero le cuesta más entender el producto de obra nueva, los plazos y el marco legal de esta«, comenta.
Las estadísticas disponibles en esta materia las aportan las grandes promotoras cotizadas. El 89% de los que adquirieron una vivienda a Neinor Homes en 2024 eran ciudadanos españoles, mientras el 9% restante eran europeos y el 2% extracomunitarios. En el caso de Aedas Homes también su principal cliente es nacional, el 67% de sus ventas, frente a un 32% de extranjeros, de los cuales el 40% eran de Europa Oriental, el 34,5% de Europa Central y Occidental, el 11% de América, el 5,6% británicos, el 4,7% de países nórdicos y el 3,2% asiáticos.
Sin embargo, el origen cambia dependiendo de la ubicación: mientras en costa el perfil extranjero coge protagonismo, en entornos urbanos sigue primando el cliente español. «En Madrid, el 70% del comprador es de origen nacional, en muchos casos de provincias de fuera de la capital. Este es el caso de empresarios de San Sebastián, Murcia o Valladolid que han creado un patrimonio y quieren invertir en Madrid», detalla Alonso, de Diza Consultores.
Otro de los puntos es el motivo detrás de la compra. La mayor parte —en el caso de ambas promotoras— son viviendas que se van a destinar a primera residencia, el 73% y el 60% en el caso de Neinor Homes y Aedas Homes, respectivamente, aunque esta última matiza que el 34% corresponde a primera vivienda y el 26% a reposición, es decir, personas que compran un inmueble pero ya disponían otro anteriormente. La compra para uso de segunda residencia supone el 24% para Aedas y el 18% para Neinor, mientras estas solo detectan que el 13% y el 8%, respectivamente, se destina a inversión.
Perfil socioeconómico
Por edades, el comprador de Aedas Homes tiene de media 46 años y aproximadamente el 50% de sus ventas son a personas en una edad comprendida entre los 35 y los 55 años, un dato en línea con el de Neinor Homes, que asegura que el 55% de sus clientes tiene entre 35 y 65, mientras el 37% es menor de 35 años, un porcentaje que en el caso de la primera promotora apenas supera ligeramente el 20%, que matiza que el 82% de los adquirientes lo hacen en pareja, opinión que refrenda la segunda, ya que el tamaño medio del hogar de los compradores son dos individuos. Muchas de estas compras, por ejemplo en el caso de los chalés unifamiliares, son operaciones de reposición, familias con la vivienda total o parcialmente pagada que buscan un inmueble más grande o con mejores prestaciones.
A nivel económico, los datos son más escasos. Neinor Homes asegura que sus compradores ganan de media 86.000 euros al año y financian la compra de la casa el 59% de los clientes con apalancamientos medios del 66%, en su caso en viviendas de media de 350.000 euros. Por otro lado, en el caso de Aedas Homes, con un importe medio de 406.000 euros, solo usan deuda el 45,5% de los compradores. «Por ejemplo, en Madrid, donde hay muy poca oferta dentro de la almendra central, destacan los compradores latinoamericanos con alto poder adquisitivo en distritos como Salamanca o Chamberí, mientras, en los conocidos como Desarrollos del Sureste, el perfil que entra en cooperativas de vivienda protegida es gente joven, muchos con ayudas de sus padres porque solos sería imposible», concluye Smerdou, de Foro Consultores Inmobiliarios.
