La última propuesta en materia de vivienda del Gobierno es la creación de una «base de datos pública y fiable» que permita a los ciudadanos y las diferentes administraciones conocer los precios reales del precio de la vivienda en compra y alquiler. En una carta dirigida a las autonomías antes de la celebración de la Conferencia de Presidentes, Pedro Sánchez señaló que es necesario insertar más trasparencia al mercado inmobiliario y «acabar con el monopolio de la información que tienen algunos portales privados», principalmente los dos más grandes, Idealista y Fotocasa.
Y es que, en los últimos meses, estos portales inmobiliarios se han convertido en la principal oposición al relato oficial del Gobierno que justifica las bonanzas y pide la aplicación en todos los territorios de la ley de vivienda. Mientras el Ministerio de Vivienda defiende que el precio del alquiler ha caído un 3,7% en los municipios catalanes que han sido declarados tensionados y un 6,4% en la ciudad de Barcelona —utilizando datos del INCASOL—, portales como Idealista afirman, no que no hayan bajado los precios, sino que el coste de arrendar está en máximos históricos y acumula ascensos de doble dígito en los últimos doce meses.
Dos versiones contrarias, blanco y negro. Realmente, la base de datos que quiere construir el Ejecutivo ya existe: hay datos de precios de venta y alquiler de varios organismos públicos. En el caso del arrendamiento, el Ministerio de Vivienda creó hace apenas unos meses el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAV), que establece cual sería el precio de mercado de una vivienda a partir de los datos tributarios de los inmuebles ocupados y atendiendo a sus diferentes características de estos. Precisamente, este índice es el que se utiliza para ‘topar’ hoy en días los precios en Cataluña y País Vasco en las zonas declaradas tensionadas.
La justificación que hace el Gobierno para ahora generar otra base de datos diferente es las malas estadísticas con la que cuenta el SERPAV, que parte de los datos provenientes de las declaraciones de la renta y, por lo tanto, lleva un decalaje considerable: los precios que hoy marca son en realidad los de finales de 2023, además de que solo tiene en cuenta los datos de caseros que sean personas físicas, excluyendo a todas las sociedades que tienen inmuebles en alquiler. En la práctica, es una enmienda a la totalidad a ese índice, ya que el nuevo quieren basarlo en los datos que disponen las comunidades autonómicas de depósitos de fianzas de los contratos de alquiler, que son los que utiliza el INCASOL en sus estadísticas. La principal problemática de estos es que son fácilmente falsificables, por ejemplo, cuando se abona una parte de la renta en efectivo para evitar restricciones normativas.
La base de datos de venta ya existe
En el caso de los datos de venta de viviendas existe una base estadística mucho mayor y oficial. Actualmente, el Instituto Nacional de Estadística, dependiente del Ministerio de Economía, dispone de datos de compraventas y evolución de los precios, mientras el propio Ministerio de Vivienda publica sus propios números de cambios en los precios. No solo eso, sino que el Colegio de Registradores, por un lado, y de Notarios, por otro, informa mensualmente del número de transacciones, precios y otros datos de interés como cuál es el porcentaje de compra por parte de extranjeros.
A pesar de toda la marabunta de cifras públicas o de organismos oficiales existentes, los portales también disponen de las suyas, aunque tienen un matiz. En todos los casos son datos de oferta porque parten de los anuncios que los usuarios cuelgan en sus plataformas, no el precio final al que se acaba ejecutando la compraventa. Ocurre lo mismo en el caso del alquiler, aunque en mercados muy tensionados el margen de negociación a la baja es prácticamente nulo. Pero, en cualquier caso, los datos de Idealista o Fotocasa una base o un punto de partida para analizar la evolución del mercado y son considerados igual de válidos que los que aportan, por ejemplo, tasadoras como Tinsa, Tecnitasa o Sociedad de la Tasación, que disponen también de sus propios índices.
